Пока суды по «Воднику» на паузе после вынесенных решений, продолжим разъяснять правовые аспекты.

Некоторые должностные лица в прошлом году говорили, что для реконструкции стадиона привлечён инвестор, указывая, что КРТ проводится по инициативе правообладателя.

Однако из документов следует, что КРТ инициировано органом власти, а не правообладателем.

Это два разных вида КРТ.

КРТ по инициативе правообладателя проводится собственником (или иным правообладателем) на территории, на которой находится исключительно его недвижимость.

Например, у вас есть бывший завод, а вы хотите построить на этом месте жилые дома.

Без КРТ это почти невозможно: только процедура внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки займёт годы, и вам могут отказать на любом этапе.

КРТ позволяет изменить зонирование, упростить решение процедурных вопросов.
Никакие торги при этом не проводятся (поскольку участок уже и так принадлежит застройщику).

Единственная возможность приобрести землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности для застройщика при таком виде КРТ - это использование смежных земельных участков из публичной собственности для строительства коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники, дороги и прочее).

То есть построить небоскрёб на муниципальной земле в рамках такого механизма нельзя.

КРТ нежилой застройки проводится по инициативе органа власти на любой территории, где находятся:

• нежилые аварийные объекты (признанные такими в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 577);
• объекты, снос которых планируется на основании адресных программ, 
• объекты самовольного строительства;
• объекты, не соответствующие зонированию.

При этом на такой территории могут находиться любые иные объекты, кроме жилых.

В рамках такой процедуры можно изымать для государственных нужд недвижимость у частных лиц, менять зонирование, но самое главное - таким способом можно передать в частные руки муниципальную землю для строительства многоквартирных домов.

Законодатель, предоставляя большой набор возможностей для развития территории в этом виде КРТ вводит и механизм защиты - торги.

Таким образом, по общему правилу, договор КРТ нежилой застройки заключается на торгах.

Но есть одно исключение: если ваш объект попал в границы территории, органы власти обязаны предложить вам самостоятельно реализовать КРТ. В случае его согласия торги не проводятся.

Логика законодателя в данной ситуации следующая: если город решил развить территорию бывшего завода (т.е. это инициатива именно города, а не собственника завода), то у такого собственника должно быть право самостоятельно реализовать данный проект.

Ведь в случае его отказа право на развитие получит победитель торгов, а здания завода и земельный участок будут принудительно изъяты с выплатой рыночной стоимости. 

Однако в ситуации с «Водником» в границы территории КРТ вместе с комплексом спортивных сооружений путем фигурного вырезания границ попали объекты только одного частного лица - ООО СЗ «Ихтис». 

В случае, если бы договор КРТ заключался по инициативе правообладателя (первый вариант), ООО СЗ «Ихтис» мог бы осуществлять строительство исключительно в пределах принадлежащих ему участков - под четыремя гаражами и зданием 95 кв.м.