Что будет с ценами на новостройки? Упадут или нет?
А почему они могут падать? Поразмышляем!
Основные экономические причины падения цен – это снижение денежной массы у населения (падение доходов и отсутствие сбережений), перепроизводство (затоваренность), рост инфляции и рост ипотечных ставок. Это база, и давайте рассмотрим эти причины в совокупности.
Что мы имеем? Затоваренность у нас на максимуме: не продано 44% квартир + не вывели в продажу 24%, то есть распродано всего лишь 32% квадратных метров в стройке. Вот источник.
Нераспроданного жилья в РФ накопилось на сумму 11,2 трлн рублей. Запомним эту цифру.
Получается, что цены должны снижаться? Но пока они не снижаются, наблюдаю лишь рекордные скидки и акции.
Почему они не снижаются? Да потому что инфляция перестала расти - она снижается, и ипотечные ставки тоже снижаются вслед за ключевой ставкой. Плюс надо учитывать, что в подавляющем большинстве строительство ведется на деньги банков (проектное финансирование) по строгой фин. модели, в которой не предусмотрено снижение цен.
По статистике за первый квартал новостройки даже подросли, но на 2,8%, уступив вторичке, которая подросла на 3,6%.
А что по деньгам? Нет у людей денег или, все-таки, есть?
По итогам 2025 года объем средств населения на банковских вкладах вырос на 16,3% и достиг 65,2 трлн рублей. Об этом сообщает нам Агентство по страхованию вкладов. Вот источник. И это еще одна причина, почему цены не снижаются (главная причина).
То есть, как размышляют банкиры (это не точно): нераспроданного жилья на сумму 11,2 трлн, а на вкладах в 5,8 раз больше денег (плюс на счетах Эскроу «пылятся» еще 7,9 трлн), - нет причин снижать цены, деньги есть! А знаете почему еще банкам нет смысла ломать свою фин. модель и снижать цены?
Потому что в случае банкротства застройщика, активы перейдут в собственность банка, и он сам достроит и продаст, даже со скидкой в 35% в накладе не останется.
Раз так много денег на вкладах, то, когда деньги выйдут со вкладов – их переложат в недвижимость и цены резко пойдут вверх? (Такую манипуляцию, уверен, вы часто встречали и еще встретите.)
Нет.
И вот почему: рассмотрев структуру вкладов можно рассчитывать лишь на 25-30% денег с депозитов, которые могут (но не обязаны) перекочевать в недвижимость. Это не та сумма, которая способна бустануть новостройки.
Самая популярная сумма вклада – от 100 до 500 тысяч рублей, и доля таких вкладов в общем количестве составила 29%. Почти так же популярны вклады от 1 до 3 млн рублей – на них пришлось 28%. Немного менее востребованы вклады на сумму до 100 тысяч рублей (23%) и от 500 тысяч до 1 млн рублей (14%). Меньше всего вкладов было открыто на сумму выше 3 млн рублей (6%). Вот источник.
Поэтому, вывод такой: стагнация цен продолжится (рост цен на новостройки в этом году будет продолжать отставать от инфляции).
Даже при условии падения ключевой ставки до 10-12%, когда рыночная ипотека станет снова привлекательной, выиграет вторичка (потому что она уже готова, не надо ждать) и лишь немного отыграют новостройки – пользоваться спросом будут, в основном, квартиры в сданных домах, а продажи строящегося жилья будут тормозиться. Полезно почитать вот это.
А почему при обвале продаж и рекордной затоваренности мы видим новые старты продаж? Что будет с новостройками и застройщиками? – об этом в следующих постах.