Строго говоря, продажи новостроек сейчас — это абсолютный минимум за последние 8 лет.
Это утверждение справедливо, в целом, для всей страны, за исключением Дальнего Востока, где действует льготная ипотека на новостройки под 3% годовых.
Помните, ипотека с господдержкой (для всех граждан РФ) начала действовать в 2020-м ковидном году и закончилась в июле 2024-го. Именно она разогнала цены на новостройки и перевернула привычную логику, когда цены на котловане были всегда ниже цен на готовые квартиры, ведь теперь - наоборот.
Разница в ценах на квартиры в одном ЖК при покупке у физлица и у застройщика достигает 20% (у физика дешевле). А старт продаж – не гарантия лучшей цены, сейчас зачастую лучше дождаться падения ажиотажа на старте и заходить через акции.Так вот период безудержного роста (2020-2024 гг.) сменил период охлаждения, когда осталась только семейная ипотека, а ключевая ставка ЦБ держалась на уровне 21% с ноября 2024 до июня 2025 г.
И вот сейчас, получается, рынок новостроек, окончательно затормозился в связи с изменениями в семейной ипотеке в феврале этого года.
На одном из графиков соединил красной линией цифры продаж в феврале каждого года, начиная с 2020, и хорошо видно падение. Также выделил период после июля 2024 г., когда мы вернулись в мир без господдержки для всех. И тут хорошо видно, что продажи сильно ниже предыдущего периода, за исключением всплеска четвёртого квартала 2025 года и января 2026 г.
Конечно, абсолютный рекорд в январе этого года (среди всех январей в нашей истории) говорит всего лишь о том, что сработал эффект «последнего вагона», когда все, кто планировал приобрести новостройку в семейную ипотеку, провели сделки до завершения действия семейной ипотеки по старым условиям. Это аномалия, и это, по сути, реализованный потенциал всего первого полугодия 2026 г.
Москва. Поданным Управления Росреестра в феврале 2026 года было зарегистрировано всего лишь 2 502 договора долевого участия (ДДУ) с привлечением ипотечных средств для приобретения жилой и нежилой недвижимости. Это ниже на 49% относительно февраля 2025 года и ниже на 42% по сравнению с январём 2026 года. Март выше на 1-2% по сравнению с февралем, и это «ни о чем».
Новосибирск. Падение в феврале на 48% по сравнению с январём 2026 года. Март - на уровне февраля = продажи лежат «на лопатках».
Справедливости ради, скажу, что этот обвал – он только в сегменте комфорт и стандарт, бизнес-класс и выше живут по другим правилам (хотя и там сейчас акции и скидки).
И вот, мы сейчас в точке, когда уже даже в Москве у застройщика можно получить скидку до 10% при покупке с риелтором, а в Новосибирске – до 35%! Такого не было никогда.
Что будет с ценами? Упадут или нет? Что будет с новостройками и застройщиками? А что со вторичкой? У людей денег нет или всё-таки есть? Почему при обвале продаж и рекордной затоваренности мы видим новые старты? – об этом в следующих постах, не переключайтесь.
ЛУЧШЕ ЗВОНИТЕ ФЁДОРУ 🤩
📲89139577156