Когда клиенты слышат слово «изъятие» в контексте КРТ — у большинства сразу паника. Понимаю. Но давайте разберёмся, как это устроено на самом деле, потому что незнание здесь обходится дорого.
Изъятие для целей КРТ — это специальный механизм по ФЗ-494. И первое, что важно понять: он работает только при КРТ, инициированном органами власти. Если правообладатели объединяются сами — никакого принудительного изъятия нет. Там добровольное участие, там другие правила.
При КРТ по решению органов власти
изъятие применяется в трёх случаях: объект признан аварийным или подлежащим сносу, он находится в зоне КРТ, определённой властью, и собственнику предложена равноценная компенсация или аналогичное жильё. Все три условия должны выполняться.
В решении об изъятии объектов недвижимости устанавливается размер возмещения, который определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Ключевой принцип в нём такой: компенсация должна обеспечить человеку возможность купить равнозначное жильё в том же районе. Не где-то на окраине, а именно там, где он жил.
Права собственника при изъятии — и это я специально подчёркиваю. Вы имеете право на независимую оценку, а не только государственную. Можете оспорить решение об изъятии в суде. Компенсацию должны выплатить до переселения, а не после. И жильё взамен — в том же районе.
Теперь для девелоперов. Если вы заходите в КРТ-проект, где есть жители или собственники под потенциальное изъятие — закладывайте в финансовую модель полные затраты на компенсации и переселение. Я видел проекты, где эту строку занижали в полтора-два раза. Это одна из самых дорогих ошибок в девелопменте. Дешевле потратить время на честный расчёт на старте, чем потом объяснять банку, куда делась маржа.
И ещё один практический совет: если на вашей территории есть правообладатели под потенциальное изъятие — начните разговор с ними до официального решения. Добровольный выкуп всегда дешевле и быстрее принудительного. Всегда.
ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:Если на вашей территории есть правообладатели под потенциальное изъятие — начните диалог до официального решения. Добровольный выкуп быстрее, дешевле и без судебных рисков.
В финмодель закладывайте компенсации с коэффициентом 1.3–1.5 от рыночной стоимости. Это реалистичный ориентир из реальных сделок — не занижайте.
И последнее.
29 апреля в Москве мы проводим конференцию по КРТ совместно с Клубом строителей.Всё, что я описываю в этих постах — изъятие, субаренда, ППТ, финансовые модели — мы разберём вживую. С кейсами, с актуальным законодательством на 2026 год, с разбором работы с инвесторами и банками.
Вопросы, на которые нет ответа в интернете — они будут там.Если тема КРТ для вас актуальна — это событие, которое стоит вашего времени.
Регистрация на мероприятие здесь. Или пишите в личку, оставляйте комментарии — расскажу подробности.
📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
