ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Тенденции развития рынка, системные изменения Москвы, которые в дальнейшем охватят всю страну

Обсуждали сегодня на экспертном совете.

Проговорили общие тенденции развития рынка, особенно системные изменения, которые происходят сейчас в Москве и в ближайшее время охватят всю территорию Российской Федерации.

Обсуждали два варианта:
— договор купли-продажи с рассрочкой
— договор аренды с физическим лицом, юридическим лицом или с государством.

Разбирали плюсы и минусы каждого подхода, оценивали риски.Обсуждали какую выбрать структуру и состав участников при реализации крупных инвестиционных проектов.

В составе Экспертного совета состоят юристы, финансисты и землеустройщики. Каждый из них профессионал в своей области. Благодаря этому мы с разных сторон анализируем изменения рынка, выбираем наиболее простой и выгодный путь для роста наших проектов.

❗️Если Вы хотите, чтобы участники Экспертного совета разобрали ваш вопрос, то пишите свои его в комментариях под этим постом!

Разберем ваш вопрос и дадим советы по дальнейшей работе.

Мастер-планы — в законе. Что это значит для девелоперов?

По итогам стратегической сессии Правительства РФ Михаил Мишустин дал поручения закрепить мастер-планы как ключевой инструмент пространственного планирования.

До января 2026 года Минстрой и Минэкономразвития должны утвердить список из 200 городов и агломераций, для которых будет разработан этот инструмент.

Какие еще изменения прорабатываются:

✅ С 1 июля заработала платформа пространственных данных. В ней собрана информация о земле, коммуникациях, зданиях, транспортной инфраструктуре и стройках.

✅Развитие транспортной мобильности и ЖК.

✅Запрет на изменения строительных норм, влияющих на удорожание строительства.

Что это значит для девелоперов?

При создании проектов можно опереться на конкретный документ о развитии территорий
Транспортная доступность сильнее влияет на стоимость здания
Проектный менеджмент юридически обезопасен от скачков цены на здания
Договоры станут прозрачнее. Мы сможем быстро найти информацию по участкам, ограничениям и рискам.

❗️Скоро мастер-планы станут обязательной точкой входа в анализ территории. Без понимания

На 6 потоке мы учитываем все нововведения в нормативных документах. Чтобы проекты наших учеников оставались «чистыми» юридически

Ставьте ❤️, если хотите читать больше про изменения на рынке девеломпента

Секрет результата выпускников IPM

В девелопменте резкий скачок практически невозможен. Только постепенный путь, в котором мы, как пазл, собираем бизнес.

Любой проект, будь то поселок, квартал или логистический узел, развивается пошагово. Пропустили анализ участка или не продумали финансовую модель, проект останавливается, бюджет раздувается, а инвестор теряет доверие. Поэтому важно изучать каждый этап создания проекта, иначе вы рискуете вложить деньги, а здание так и не продать.

Чтобы бизнесы наших выпускников не сталкивались с такими проблемами, в институте проектного менеджмента мы логично и пошагово обучаем каждому этапу землеустройства. Курс выстроен как полноценная проектная лестница: от аналитики и концепции до проектирования, работы с банками, маркетинга и продаж. На каждом этапе разбираем, что нужно знать, уметь и контролировать, чтобы не платить за ошибки из своего кармана.

Что получают наши ученики:
— Четкую структуру проекта: от ГПЗУ до ввода объекта
— Знания и инструменты для масштабирования бизнеса
без слива бюджета
— Навыки переговоров с банками и инвесторами
— Кейс-сессию: разбор Вашего реального проекта с командой
— Поддержку профессионального сообщества по всей стране: от Южно-Сахалинска до Калининграда

Это работа в среде — среди таких же, как Вы: застройщиков, архитекторов, земельных юристов, агентов и консультантов.
Вместе мы разбираем реальные кейсы, делимся решениями, находим партнеров.

Вы получаете не только знания, но и уверенность, что проект пойдет по плану.

Государственная Дума приняла во II и III чтениях масштабный законопроект Росреестра, направленный на устранение правовой неопределённости при изменении видов разрешённого использования земельных участков.

💬 «Этот законопроект является результатом многолетней работы по анализу существующей правоприменительной практики. Мы предложили комплекс мер для систематизации разрозненных норм и устранения множества противоречий, возникающих при определении разрешённого использования земельных участков. В рамках проекта предусматриваются комплексные изменения в ряд федеральных законов, которые установят единый и понятный подход к регулированию данного вопроса», — подчеркнул руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

📍Основные тезисы и положения законопроекта
1. Устранение правовой неопределённости: Законопроект направлен на упорядочивание правил, связанных с изменением видов разрешённого использования земельных участков, что до сих пор было источником множества правовых противоречий.
2. Систематизация правовых норм: В проекте проведён комплексный анализ существующей правоприменительной практики и предложены меры для приведения в соответствие и систематизации разрозненных законодательных норм.
3. Комплексные изменения в федеральных законах: Внесены правки в несколько федеральных законов, которые обеспечивают единообразный и понятный подход к определению видов разрешённого использования земель.
4. Упрощение административных процедур: Новый режим позволит снизить количество споров и бюрократических барьеров для граждан, застройщиков и органов власти.
5. Повышение прозрачности и доступности: Процедуры станут более прозрачными, понятными и доступны широкому кругу участников земельных отношений и градостроительства.
6. Содействие развитию рынка земель: Упрощение правил способствует вовлечению земельных участков в гражданский оборот и ускорению инвестиционно-строительного цикла.

✅ От себя хочу добавить, что как специалист в области комплексного развития территорий и создания проектов в жилищной сфере, я оцениваю данный законопроект как чрезвычайно важный. Его принятие значительно упростит работу всех участников рынка — граждан, застройщиков и органов власти. Введение чётких и прозрачных правил позволит сократить количество споров и снять административные барьеры, повысить доступность и понятность процедур. Это, в свою очередь, ускорит вовлечение земельных участков в гражданский оборот и сократит инвестиционно-строительный цикл, что крайне важно для комплексного и эффективного развития территорий.

Подробнее с текстом законопроекта и его пояснениями можно ознакомиться по ссылке: законопроект Росреестра https://sozd.duma.gov.ru/bill/496293-7

#новости
#экспертное_мнение

Желаю всем чудесного воскресного утра и прекрасного настроения! Как же всё-таки важно бывать на природе и в лесу. Насколько мощно природа перезаряжает и наполняет.

Создание архитектуры одного жилого дома требует разного времени в зависимости от объема и детализации технического задания. В первую очередь разрабатывается планировка, где продумываются логистика жильцов, расстановка мебели и формирование максимально удобного пространства.

Затем формируется архитектура — поднимаются стены и создается внешний облик здания. Например, в одном из текущих проектов вместе с архитектором Александром Неровня мы уделили 2,5 часа для тщательной проработки внешнего вида здания и достижения совершенства в образе дома. Делюсь с вами эскизами.

Индивидуальное проектирование жилого дома — это процесс создания уникального прототипа под конкретные требования заказчика. Такие проекты учитывают особенности участка, климат, рельеф, ориентацию по сторонам света, а также образ жизни и личные предпочтения жильцов. Архитектор при этом создаёт не просто чертежи, а продумывает дом как живой организм, в котором каждая деталь продумана для комфортной жизни.

Интересный аспект индивидуальной архитектуры — это то, как дом становится отражением жизни и характера семьи, объединяет поколения, создает уютные и функциональные пространства с зонированием на общественные и приватные зоны.

Дом проектируется с учётом будущих сценариев жизни, например, выделение кабинета для работы, наличие гостевых или игровых комнат, которые обеспечивают гармонию и комфорт в быту.

Таким образом, качественный архитектурный проект требует тщательной подготовки, продуманной планировки и детальной проработки внешнего и внутреннего облика дома, а время на это может варьироваться в зависимости от задач и желаний заказчика. Работа архитектора — сделать дом не просто строением, а пространством, в котором хочется жить.

Кто может сказать, какой состав помещений и требования к ним для Индивидуального жилого дома?


Скоро проведем мастер-класс по проектированию дома, сможете увидеть все изнутри своими глазами.

Постепенное снижение ставки будет поддерживать рост ВВП и даст рынку строительства необходимый импульс»Обобщение из поиска и вложенного файла.
Если кратко: снижение ключевой ставки с 20% до 18% — это сигнал смягчения денежно-кредитной политики в России, что должно стимулировать кредитование, поддержать рост ВВП (около 1–2% в 2025 г.) и создать условия для развития строительной отрасли и ипотеки.

Однако пока ставка остается высокой, и полный эффект будет при дальнейшем снижении ставки к 13–15%, что позволит сделать кредиты доступнее для населения и бизнеса.

Что вы скажете, дорогие мои читатели?! Какая, по вашему мнению ставка будет оптимальной?

Я подготовил экспертный обзор по теме снижения ключевой ставки Центробанка РФ до 18% на 25 июля 2025 года, с анализом влияния ставки на рост ВВП, доступность кредитных продуктов, строительную отрасль и исторический контекст.

Снижение ключевой ставки ЦБ до 18% — что это значит для экономики и рынка недвижимости 🔽

В конце июля 2025 года Банк России снизил ключевую ставку с 20% до 18% годовых. Это сигнал о том, что инфляционное давление снижается быстрее, чем ожидалось, а экономика начинает возвращаться к сбалансированному росту.

📍Влияние ставки на рост ВВП

Ключевая ставка — это процент, по которому ЦБ кредитует коммерческие банки, от нее зависят ставки по кредитам для бизнеса и населения. Снижение ставки удешевляет эти кредиты, стимулирует кредитование и, как следствие, способствует экономическому росту.

• Низкая ставка стимулирует рост ВВП за счет удешевления займов для компаний и потребителей, увеличения инвестиций и потребления.
• По прогнозу Банка России, темпы роста ВВП в 2025 году составят 1–2%, а в 2026 году замедлятся до 0,5–1,5%.
• Однако точной универсальной пропорции “на сколько процентов снижения ставки увеличит ВВП” нет, поскольку это зависит от множества факторов — состояния экономики, инфляции, доверия и политики правительства.
• В целом, снижение ставки до 18% — это первый шаг к более мягкой кредитной политике, которая должна поддержать экономический рост и развитие бизнеса, но ЦБ сохраняет жесткую денежно-кредитную политику для контроля инфляции.

Доступность кредитов и влияние на строительный сектор.

Снижение ставки позволит удешевить кредиты и ипотеку для населения и бизнеса. Для строительной отрасли это критически важно, поскольку:

• Дешевые кредиты стимулируют спрос на ипотечное жилье и инвестиции в строительство домов ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
• Пока ставка на уровне 18% остаётся всё еще высокой, и, по мнению экспертов, чтобы кредитование стало более активным, ставка должна опуститься до 13–15%Из вложенного файла.
• Снижение ставок снижает барьер для заемщиков, что способствует росту девелоперских проектов и развитию строительной отрасли.
• В краткосрочной перспективе снижение ставки может также привести к росту спроса на недвижимость, что вызывает повышение цен на жилье, так как люди стремятся вложить деньги в менее рискованные активы на фоне снижающихся доходностей по депозитамИз вложенного файла.

Исторический контекст изменения ключевой ставки за последние 20 лет:

Пиковые повышения ключевой ставки ЦБ России обычно приходились на глобальные или международные кризисные события:
• 2008 год — мировой финансовый кризис, когда ставки были повышены для противодействия инфляции и укрепления рубля.
• 2014 год — присоединение Крыма к России и последующие западные санкции, которые спровоцировали валютный и экономический шоки. Тогда ключевая ставка была значительно повышена для стабилизации экономики.
• 2022 год — начало специальной военной операции на Украине, что сопровождалось резкими валютными колебаниями и усилением санкционного давления.

❗️Центробанк резко поднимал ставку, чтобы сдержать инфляцию и сохранить финансовую стабильность.

Все эти периоды характеризовались резкими скачками ключевой ставки вверх для стабилизации экономики при экстремальных внешних условияхИз вложенного файла.

«Снижение ключевой ставки до 18% — это позитивный знак для рынка недвижимости и экономики в целом. Однако ставка остается достаточно высокой для широкого кредитного стимулирования. Для активного роста ипотеки и девелопмента необходима дальнейшая стабилизация и снижение ставки до уровня 13–15%. Именно тогда начнется реальный всплеск спроса на жилье, включая домовладение в ИЖС.

История показывает, что ЦБ поднимает ставку в периоды кризисов — 2008, 2014, 2022 годы — чтобы сдержать риски инфляции и валютные шоки. Сейчас мы видим первый шаг к смягчению после длительного периода жёсткой политики, привязанной к внешнеполитическим и экономическим вызовам.

Дайджест недели: что сделали и чего достигли!

Друзья, по традиции собрал для Вас самые полезные новости:

1. Фестиваль Open Village'25
Open Village'25 — премиальная выставка-витрина будущего загородной жизни. 25 домов от лидеров рынка демонстрируют топовые технологии, архитектурные тренды и дизайн-решения. Проекты формируют новые стандарты качества и вдохновляют на развитие ИЖС в России. За этим мероприятием стоит мой друг и коллега Владислав Капица.

📌 Фестиваль проходит до 10 августа. Успейте посетить!

2. Делился своими мыслями за прошедший год
Рассказал, какие уроки я вынес из произошедших со мной событий, с какими сложностями столкнулся и какое главное осознание пришло ко мне. Послушайте, друзья, уверен, мои слова помогут и вам проанализировать свои поступки и планы на будущее.

3. Встреча Экспертного совета IPM
Поговорили о возможных форматах сотрудничества и вариантах совместных проектов девелопер - землевладелец. На следующей неделе обсудим еще больше интересных тем.

4. Как приобрести большой массив для проекта комплексной застройки?
В посте рассказал о трех основных способах: внесении земельного участка в уставный капитал проектной компании (SPV), аренде с последующим выкупом, купле-продаже в рассрочку. Также описал несколько других вариантов решения. Подробнее читайте в посте

На следующей неделе на Экспертном совете разберем рабочие инструменты, которые помогут девелоперам создавать продукты, которых еще нет рынке и зарабатывать в несколько раз больше.

Если Вы хотите, чтобы мы разобрали Ваш бизнес и дали стратегию заработка в конкретном проекте, то пишите свой вопрос в комментариях! 🔥

Друзья, я желаю вам хороших выходных. Проведите это время с семьей ☘️

#итогинедели

Хочу поделиться с вами способами приобретения большого массива для реализации проекта комплексной застройки территории.
Существует несколько способов и вот три основных:

1️⃣ Внесение земельного участка в уставный капитал проектной компании (SPV)

Как это работает?

• Земельный участок передаётся в уставный капитал (УК) специально созданной проектной компании (например, ООО «Коттеджный Посёлок»).
• Владелец земли становится учредителем (или продаёт долю).
• После внесения участка компания может привлекать инвесторов, кредиты или продавать доли.

Этапы и документы
1. Создание проектной компании (SPV)
• Учредительный договор, устав.
• Решение о создании (если один учредитель) / протокол общего собрания.
• Заявление (Р11001) в ФНС.
2. Оценка земельного участка(необходима для внесения в УК)
• Отчёт независимого оценщика.
3. Решение о внесении земли в УК
• Протокол собрания участников / решение единственного учредителя.
• Договор о передаче участка в УК (если учредитель не владелец).
4. Регистрация изменений в ЕГРЮЛ
• Заявление (Р13001) + новый устав (если меняется УК).
• Документы на землю (правоустанавливающие).
5. Регистрация перехода права на землю
• Заявление в Росреестр (через МФЦ).
• Документы:
• Договор о внесении в УК.
• Выписка из ЕГРЮЛ.
• Кадастровый паспорт.
• Квитанция о госпошлине (350 руб. для юрлиц).

Плюсы и минусы
✅ Участок становится активом компании, можно привлекать инвесторов.
❌ Нужна оценка, возможны налоговые последствия (НДФЛ при продаже доли).

2️⃣ Аренда с последующим выкупом.

Как это работает?

• Земля берётся в аренду (у государства или частного владельца).
• В договоре прописывается опцион на выкуп по фиксированной цене.

Этапы и документы
1. Поиск участка
• Проверка в Публичной кадастровой карте (зоны использования).
• Запрос выписки из ЕГРН.
2. Заключение договора аренды
• Если муниципальная земля – через аукцион.
• Заявка + бизнес-план.
• Победа в торгах → договор аренды.
• Если частная земля – прямой договор с владельцем.
3. Регистрация договора аренды(если срок > 1 год)
• Заявление в Росреестр.
• Договор аренды + кадастровый паспорт.
4. Выкуп (если предусмотрен)
• Допсоглашение или отдельный договор купли-продажи.
• Регистрация права собственности (через Росреестр).

Плюсы и минусы
✅ Минимальные вложения на старте.
❌ Риск роста цены при выкупе.

3️⃣ Купля-продажа в рассрочку.

Как это работает?

• Покупатель и продавец договариваются о поэтапной оплате.
• Право собственности переходит после полной оплаты (или по графику).
Этапы и документы
1. Предварительный договор (опционально)
• Фиксирует условия рассрочки.
2. Основной договор купли-продажи (ДКП) с рассрочкой
• Прописывается:
• График платежей.
• Условия перехода права (например, после 50% оплаты).
• Возможен залог участка до полного расчёта.
3. Регистрация перехода права
• Если право переходит сразу – стандартная регистрация.
• Если с отсрочкой – может регистрироваться обременение (ипотека в пользу продавца).

Плюсы и минусы
✅ Гибкие условия оплаты.
❌ Продавец может потребовать залог.

4️⃣ Другие варианты

а) Опцион на покупку
• Заключается опционный договор: право выкупа по фиксированной цене в будущем.
• Регистрируется в Росреестре как обременение.
б) Инвестиционный договор с муниципалитетом/ договор КРТ
• Власти передают землю под застройку в обмен на инфраструктуру.
в) Земельный пай (если участок в долевой собственности)
• Выдел доли через суд → выкуп у других собственников.

Вывод
Способ Документы Регистрация
В УК Устав, оценка, договор вноса Росреестр (переход права)

Аренда + выкуп
Договор аренды, опцион Регистрация аренды → потом собственности

Рассрочка ДКП с рассрочкой Регистрация права + обременение

Выбор зависит от бюджета, сроков и отношений с продавцом. Наиболее безопасный вариант – аренда с выкупом (если земля государственная) или рассрочка(если частная).
Для привлечения инвесторов – внесение в УК.

Сегодня прошла очередная встреча Экспертного совета IPM.

Обсудили тему возможных форматов сотрудничества и вариантов совместных проектов девелопер - землевладелец

На совещании обсуждались вопросы эффективной коммуникации в команде, оптимального времени встреч, различные схемы взаимодействия между землевладельцами и застройщиками при реализации проектов (купля-продажа, аренда, опцион, совместные предприятия, бартер, франшиза и др.), юридические риски и типы договоров, стандартные рыночные условия, вопросы коллективных инвестиций, а также развитие профессионального сообщества и образовательных программ.

🚀Какие существуют основные схемы покупки и реализации земельных участков между землевладельцем и застройщиком? Разобрали 8 вариантов.

Следующую встречу запланировали на среду 30.06.25, на нее мы пригласили эксперта земельного юриста.

Члены экспертного совета зададут вопросы о развитии, тенденциях и изменениях в юридической части девелопмента.

Мы хотим разобраться сами, и дать такую возможность вам!

❗️Если Вы хотите узнать ответы на вопросы юридической части проекта, то пишите свои вопросы для членов экспертного совета в комментариях под этим постом!

Разберем ваш вопрос и дадим советы по дальнейшей работе.

Сегодня мой день рождения, а значит время для рефлексии.

Поделился в подкасте личной историей банкротства, потерей всего и смене приоритетов.
Это моя жизнь, мой опыт и история без прикрас, которая, возможно, поможет вам не совершать моих ошибок и, иначе относиться к трудностям на своем пути)

Слушайте, друзья!
А я пока принимаю поздравления!

На прошлой неделе стартовала выставка Open Village — один из лучших проектов, посвящённых загородной жизни, с которыми я сталкивался за всю свою профессиональную деятельность в сфере недвижимости и архитектуры.

Open Village’25 в КП «Павловы Озёра» представил уникальную витрину будущего загородного строительства: 25 домов от ведущих застройщиков, объединяющих инновационные технологии, разнообразные архитектурные решения и современные дизайн-концепции.

25 домовладений от ведущих застройщиков — это витрина современных технологий, архитектурных решений и дизайнерских идей. От классики до хай-тека, от минимализма до экостиля — каждый дом рассказывает свою историю.

Особенно вдохновляет, что за этим масштабным и профессиональным проектом стоит мой друг и коллега Владислав Капица, который на самом деле продвигает развитие индивидуального жилищного строительства в России.

Такие инициативы формируют новые стандарты качества жизни и демонстрируют огромный потенциал современного загородного домостроения.

Рекомендую всем, кто интересуется загородной недвижимостью и инновациями в строительстве, посетить эту выставку, проходящую с 17 июля по 10 августа в «Павловых Озёрах». Это уникальная возможность погрузиться в культуру современной загородной жизни и почерпнуть лучшие решения отрасли.

Такие проекты крайне необходимы по всей стране — они не только показывают возможности современного строительства, но и формируют новые стандарты качества жизни в загородных домах.

📍 Где: КП «Павловы Озёра», 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе
📅 Когда: 17 июля — 10 августа 2025

Это больше, чем выставка — это погружение в культуру современной загородной жизни.
❗️Обязательно к посещению!

Сайт проекта: https://openvillage.ru/

Как строить и развивать территории ИЖС без финансирования, непониманием юридических аспектов и неопытной командой.

Когда я только начинал работу в сфере проектного менеджмента, перед нами стояла задача — комплексно развить территории ИЖС с полноценным банковским сопровождением.

Это была не просто стройка — это была миссия изменить рынок.

Однако до меня была гора проблем: отсутствие финансирования, недоверие банков к нестандартным ЖБИ-коттеджам, юридические ловушки и неопытная команда, блуждающая во мраке без четкого плана.

Частая ситуация: выбрали участок, организовали проект, деньги вложены, а земля стояла без спроса. Напоминает зарывание кладов в сундуках — миллионы лежали в земле и не работали.

Как правильно выстроить продукт? Как договориться с банками? Какие ключевые этапы проектного менеджмента?

Расскажу, какие шаги преодолели мы в процессе работы.

✅Первый шаг — трансформация. Отказались от элитности в пользу доступности и скорости возведения.

Новая ипотека специально для ИЖС убедила банки — ЖБИ-коттеджи стали надежным активом.

Система рассрочки и безопасных расчетов через аккредитивы помогла снять барьеры для покупателей.

✅Второй шаг— законодательный прорыв. За год нам мы внесли изменения в федеральный закон №214, адаптировав его под индустриальное домостроение.

Мы запустили тендеры с подрядчиками, готовыми работать по новым стандартам.

✅Третий шаг— финансовая архитектура: впервые в России согласовали проектное финансирование под такой формат. Сделали дом легкодоступным для транспорта, а все детали делали на собственном производстве. Это снизило себестоимость.

✅Четвёртый шаг— эффектный старт продаж: новая упаковка продукта в стиле «теплый дом на сто лет за 30 дней» и пилотные показы на заводе увлекли покупателей. Люди увидели скорость, качество, технологию — поверили.

В итоге:

- Первый в России проект комплексного развития ИЖС с индустриальными ЖБИ-технологиями и банками.
- За первый год продано 85 коттеджей, вторая очередь уже в производстве.
- Банки последовали нашему примеру: теперь так кредитуют ИЖС по всей стране.

Мы с нуля собрали систему проектного менеджмента, на которую сейчас равняются на рынке. Сейчас же создаем дома, которые продаются выше рынка.

Мой главный совет тем, кто стоит на пороге инноваций: инновации — это не просто вызов, это бой, в котором побеждает стойкость. Ломайте старые правила, собирайте команду единомышленников и докажите своей работой, что ваш продукт изменит правила игры. Деньги придут, когда вы будете готовы.

Если вам кажется, что проект невыполним — пишите. Разберёмся вместе.

А пока я готовлю для вас советы, по тому КАКИЕ фишки я внедряю в свои проекты в работе, чтобы наши проекты оставались лучшими.

Ставьте 🔥, если ждете!