Минфин России предложил увеличить НДФЛ при продаже жилья до истечения минимального срока владения. Доход от квартиры ведомство намерено объединить с зарплатой и облагать по шкале до 22%. Пакет опубликован 24 сентября 2026 года, через 4 дня после завершения выборов в Госдуму. К 2 октября предложение остается законопроектом с предполагаемым вступлением в силу в 2027 году. Объединение баз способно увеличить платеж при прежних цене сделки и заработке.

Финансовую задачу правительства раскрывают параметры бюджета. Председатель правительства Михаил Мишустин назвал ожидаемые доходы на 2027 год в 43,3 трлн рублей при расходах 48,8 трлн. По этим округленным величинам дефицит близок к 5,5 трлн рублей. Минфин прямо связал налоговые поправки с устойчивостью бюджетной системы. Нагрузка расширяется последовательно: с 2025 года введена шкала из 5 ступеней для основной базы НДФЛ, с января 2026 года ставка НДС выросла с 20% до 22%, теперь повышенную прогрессию предлагают распространить на доходы от имущества.

Еще 12 сентября главный экономист «Т-Инвестиций» Софья Донец допускала дальнейшую надстройку НДФЛ, если увеличение бюджетных расходов превысит 4 трлн рублей. Это был условный прогноз потребности в дополнительных доходах. Министр финансов Антон Силуанов 21 сентября сообщил, что меры бюджетной консолидации готовили несколько месяцев. Подготовка пришлась на предвыборный период, представление налогового пакета — на первые дни после голосования. Ведомство заявляет целью обеспечение бюджетной устойчивости.

Размер доплаты определяется облагаемым доходом собственника. ФНС разрешает уменьшить поступления от продажи на подтвержденные расходы приобретения либо применить имущественный вычет. Для налогового резидента действующая шкала отводит первые 2,4 млн рублей под ставку 13%, превышение — под 15%. При объединении с зарплатой первые 5 млн общей базы проходят ступени 13% и 15%, следующие 15 млн облагаются по 18%, следующие 30 млн — по 20%. Сумма сверх 50 млн попадает под 22%. Каждый рубль зарплаты занимает соответствующее место в общей годовой шкале.

Условия примера с доплатой около 1,27 млн рублей раскрыла консалтинговая компания Consul Group в комментарии РБК. Квартира куплена за 20 млн и продана через 2 года за 50 млн, зарплата владельца за год равна 6 млн. При отсутствии других вычетов база от продажи составляет 30 млн рублей. Налог с нее по действующим правилам равен 4,452 млн, с зарплаты — 882 тыс. Совокупный платеж составляет 5,334 млн. По проекту с общей базы 36 млн рублей получается 6,602 млн. Доплата достигает 1,268 млн рублей, или 23,8% прежнего платежа.

Самостоятельное разложение этого расчета объясняет происхождение доплаты. Применение шкалы из 5 ступеней отдельно к 30 млн рублей от жилья увеличивает налог до 5,402 млн: добавляются 950 тыс. рублей. Объединение с зарплатой приносит еще 318 тыс. налоговых начислений. Следовательно, рост обусловлен повышенными ставками и совместным использованием нижних ступеней. Эффект объединения возникает и при меньших суммах. В условном случае с зарплатой 1,5 млн и доходом от продажи после вычета расходов 2 млн совокупный налог увеличивается с 455 тыс. до 477 тыс. рублей. Доплата 22 тыс. появляется уже внутри ставок 13% и 15%.

Минимальный срок владения сохраняет решающее значение для собственника: обычно освобождение наступает через 5 лет, для единственного жилья и ряда других оснований — через 3 года. При досрочной продаже без иных льгот прирост стоимости квартиры за несколько лет включается в доход одного календарного года. В разобранном примере собственнику после налога со сделки остается 45,548 млн рублей. По предложенной схеме, за вычетом налога с зарплаты из общего начисления, на жилье приходится уже 5,72 млн налога, остаток от продажи сокращается до 44,28 млн. При сохранении стоимости следующей квартиры семье потребуется дополнительно найти 1,268 млн рублей. Законопроект переводит эту часть накопленного жилищного капитала в налоговые поступления.

@ex_trakt