Сооснователь и генеральный директор 22/11 Девелопмент Айман Эль-Хашем на дискуссии «ЕРЗ-Тренды» сопоставил прогнозы девелоперов, сделанные осенью 2025 года, с текущей ситуацией на рынке новостроек.
По его словам, самое интересное оказалось не в макроэкономике и даже не в спросе, а в поведении самих застройщиков.
«Год назад девелоперы достаточно трезво оценивали перспективы рынка: ожидали слабого спроса и невысокой распроданности. Но собственные планы были значительно оптимистичнее. Почти каждый рассчитывал увеличить продажи и забрать долю рынка у конкурентов. Проблема в том, что одновременно увеличить свою долю не могут все», — отметил Айман Эль-Хашем.
Результат этой стратегии уже виден. На 1 сентября в России строилось 120,6 млн кв. м жилья — на 3% больше, чем в начале года. При этом коэффициент покрытия снизился с 73% до 68%. Предложение продолжает расти, а спрос за ним не успевает.
На московском рынке особенно заметно, что платёжеспособный спрос упирается в ценовой предел. За девять месяцев продажи в метрах сократились на 27%, тогда как выручка — только на 14%. При этом меняется структура спроса: в комфорт-классе продажи в метрах упали на 42%, а бизнес-класс и премиум демонстрируют значительно большую устойчивость в денежном выражении — снижение выручки на 7% и 13% соответственно. Однако в премиуме рост цены практически остановился (+3%), что может свидетельствовать об исчерпании возможностей компенсировать сокращение спроса дальнейшим повышением цен.
По мнению эксперта, девелоперам стоит готовиться не к быстрому восстановлению рынка, а к нескольким годам относительно низкого спроса с постепенным оживлением по мере снижения стоимости денег.
«Я бы вообще перестал искать одну точку дна. Если это короткий спад, его можно попытаться переждать. Но если нас ждёт длительное плато, бизнес нужно перестраивать так, чтобы он зарабатывал уже при сегодняшнем спросе. В следующем цикле всё больше будет зависеть от качества входа в проект, скорости оборота капитала и эффективности самой девелоперской модели», — подчеркнул Айман Эль-Хашем.
Подпишитесь на ЕРЗ в MAX