▶️Вы покупаете участок в Сочи. Всё как положено: договор, регистрация, выписка из реестра. Проходит 14 лет. Приходит прокурор и говорит: этот участок НИКОГДА не мог быть частным. Это
лесной фонд, территория Сочинского национального парка. Суд признаёт ваше право отсутствующим, участок снимают с кадастрового учёта.
‼️В 2008 году женщина купила у другой женщины участок 800 кв. м в Лазаревском районе Сочи. Право продавца было зарегистрировано, право покупательницы тоже. В 2022 году по иску прокурора суд признал право покупательницы отсутствующим: участок частично на землях лесного фонда. Признать покупательницу
добросовестным приобретателем суд отказал.⭕️Она подала иск к продавцу: признать сделку недействительной и возместить убытки. Три инстанции отказали. Их аргумент: покупательница НЕ проявила должной осмотрительности. Ей
следовало выяснить, действительно ли участок предоставлялся по закону, и проверить постановление 1994 года.
‼️ВС с этим не согласился (определение от 14.07.2026 № 18-КГ26-60-К4). Покупательница купила участок, право на который было зарегистрировано в государственном реестре. А регистрациюправ государство проводит на принципах проверки законности оснований, публичности и достоверности реестра (ст. 8.1 ГК). Выписка из реестра и есть доказательство права собственности. Требовать от покупателя проверять, не выдуманы ли документы 1994 года, на основании которых государство само зарегистрировало право, значит
переложить на него риски, которые он не мог увидеть. ▶️Решения отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
⁉️Что это значит для вас
— Если государство забирает купленную недвижимость, это ещё не конец. Требования можно предъявить продавцу: вернуть деньги по недействительной сделке (ст. 167 ГК) или взыскать
убытки, ведь продавец обязан передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК).
— Аргумент «надо было глубже проверять» не всесилен: опора на данные ЕГРН — нормальная осмотрительность.
— Смотрите не только выписку, но и историю участка, категорию земель и зоны с особыми условиями: так вы снижаете риск, а не
перекладываете его на суд.