Дмитрий Желнин пишет...

Зачем снижать кадастровую стоимость, которая уже не действует? 🧐

У здания появилась новая кадастровая стоимость. Старая отправилась в архив. Казалось бы, зачем теперь ею заниматься?

Затем, что налог по ней уже посчитали. И в случае, о котором расскажу, на прошлые периоды пришлось больше половины расчётной экономии.

Рассказываю. Автосалон. Проверили и действующую кадастровую стоимость, и архивную, по которой раньше начисляли налог. Основания для снижения нашлись в обоих случаях. Обе стоимости удалось пересмотреть.

Теперь — к деньгам.

Снижение архивной стоимости дало около 10 млн рублей расчётного уменьшения налога за прошлые периоды. Снижение действующей — ещё около 8 млн рублей за периоды её применения.

Итого 🔥— около 18 млн рублей расчётной экономии за несколько налоговых периодов, включая будущие.

Если бы посмотрели только действующую стоимость, больше половины возможного результата осталось бы без должного внимания. С актуальной оценкой разобрались бы, а прежние начисления так и остались бы непроверенными.

Вот почему слово «архивная» не должно означать «больше не интересует». Для собственника это вполне конкретные деньги, которые стоит хотя бы посчитать.

В начале сентября я писал, почему анализ недвижимости нельзя сводить к одной цифре из свежей выписки ЕГРН⁠. Вот вполне денежное объяснение.

Новая кадастровая оценка не делает старые налоговые расчёты правильными. Поэтому архивную стоимость стоит проверять до того, как окончательно списывать её в архив 🤓

Мы продолжаем серию интервью с амбассадорами активностей ПБЮФ🔥

Знакомьтесь: амбассадор хоккея на льду Байкала - Дмитрий Желнин🏒

Публикуем интервью с Дмитрием - предпринимателем, юристом и хоккеистом:

1️⃣Вы - амбассадор хоккея на Байкале. Как вы вовлеклись в эту историю?

Я ни разу не был на Байкале, но идея выйти именно на его лёд жила у меня давно. Я несколько раз подбивал ребят: давайте соберёмся, поедем, пробежимся на коньках. И обязательно возьмём клюшку и шайбу - если уж оказался на льду Байкала, как не попробовать поиграть? Когда мне предложили не просто приехать, а сыграть там настоящий матч, я подумал: «Подождите, это что, действительно можно сделать?» Хоккей со мной больше 30 лет. И матч на Байкале вполне может стать одним из венцов этой «карьеры».

2️⃣Что вы хотите передать людям, которые выйдут на этот лёд?

Мне бы хотелось, чтобы человек сначала просто остановился и понял, где он находится. Мы привыкли к ледовым дворцам: трибуны, борта, искусственный лёд. А здесь вокруг тебя Байкал. Настоящий лёд, воздух, пространство, горизонт. И ты с клюшкой стоишь посреди всего этого. Байкал гораздо старше каждого из нас. Мне нравится образ, что мы выходим туда со своей любимой игрой и как будто приносим её Байкалу в подарок: «Смотри, старик, вот есть такая игра. Мы её очень любим. Прими».

3️⃣Что такой турнир может дать взрослому человеку, который устал от офиса и переговоров?

Хоккей даёт редкую возможность - на полтора часа перестать быть взрослым. Ты можешь приехать на игру с кучей незакрытых вопросов. Но ты надеваешь форму, выходишь на лёд - и всё это выключается. Ты уже не управляющий партнёр и не человек, которому надо ответить на 40 сообщений. Ты просто хоккеист. Мы выросли, игрушки стали подороже, но потребность играть никуда не исчезла. А хоккей на Байкале - это возвращение в детство, умноженное на невероятную локацию.

4️⃣Какой должна быть команда матча на Байкале?

Я жду людей, которые действительно любят хоккей. Возраст - не критерий. Можно быть бывшим воспитанником спортшколы, можно начать во взрослом возрасте. Есть вещь, которую видно сразу: горят глаза или нет. Вот я хочу видеть на Байкале людей с горящими глазами. Неравнодушных, с чувством юмора. Но - фанатичных от хоккея, а не от результата. Мы не Кубок Стэнли разыгрываем. Если ты вышел на лёд Байкала в форме, на коньках, с клюшкой и шайбой - ты уже выиграл.

5️⃣Что сделает этот момент незабываемым?

У любого хоккеиста есть странная вещь: нам хочется сыграть на как можно большем количестве площадок. Каждый новый дворец остаётся в памяти: «Здесь я играл. И здесь». А теперь представьте следующую строчку: «Здесь я играл. На Байкале». Здесь всё будет другим: другой лёд, другой звук коньков, другой воздух, ветер, мороз, никакой крыши над головой. Мне кажется, там придётся периодически напоминать себе смотреть на шайбу - потому что вокруг будет слишком много всего, на что хочется смотреть.

6️⃣Каким вы хотите запомнить этот матч?

Если серьёзно - матч просто должен состояться. У меня нет требований к счёту. Я хочу, чтобы это была история не на год. Очень хочется когда-нибудь услышать, как мои внуки рассказывают своим детям: «А наш прадед когда-то играл в хоккей на Байкале». Вот это для меня максимальный уровень. Тогда это уже не очередной турнир с фотографиями в телефоне. Это маленькая семейная легенда.

7️⃣Что бы вы хотели увезти с этого льда?

У меня конкретный и корыстный запрос к Байкалу. Я играю больше 30 лет. И если есть какая-то байкальская энергия, я бы попросил ещё лет 30 хоккея. Хочу в 70 с лишним лет продолжать надевать коньки, выходить на лёд, ругаться на партнёров, почему не отдали пас, а потом сидеть в раздевалке и обсуждать, какие мы великие хоккеисты. А если серьёзнее - хочется увезти ощущение внутреннего обновления. Когда ты вырвался из обычной жизни, оказался в месте другого масштаба и вернулся домой немного другим.

Ответ на8️⃣вопрос, смотрите в карусели❤️

Благодарим Дмитрия за интервью. Держите ссылку на страницу хоккея на сайте ПБЮФ.

#ПБЮФ #Амбассадоры

Ну, все уже в курсе, что у меня редкое хроническое заболевание — хоккей головного мозга. Больше 30 лет не проходит 🏒

Теперь оно добралось и до Байкала. Коллеги из ПБЮФ расспросили меня, зачем взрослому человеку такой матч, что я хочу увезти с этого льда и почему надеюсь однажды превратить эту историю в семейную легенду.

Получилось, по-моему, не только про хоккей. Репощу 👇

Ну а после таких публичных заявлений отступать уже некуда. Байкал, готовь лёд — я еду просить ещё 30 лет хоккея.

Жена запретила мне брать хоккейную форму в Минск 🏒

#пятничныйлайфстайл

Итак, я в Минске, я в хоккее, я не играю...

Это никак не связано со сломанным шлемом, который я показывал неделю назад. Голова цела, шлем уже заменён. В понедельник на игре я немного потянул мышцы спины. Ничего особо страшного, но играть пока точно не стоит.
Жена сказала, что если я возьму с собой в Беларусь хоккейную форму и попытаюсь выйти на лёд недолечившимся, то в следующий раз она просто выкинет всю форму на помойку и вообще запретит мне играть.
Решение вступило в силу немедленно и обжалованию не подлежит 😂

Поэтому я уже в Минске, а форма осталась дома.
Конечно, больно и обидно. Больно от растяжения. Обидно от того, что не смогу поддержать команду на льду. Сегодня у нас две первые игры, но уверен, что пацаны справятся и без меня 💪

А я буду полезен по-другому.
Стану открывать борт на скамейке, кричать на них матом и возмущаться, что они вообще не умеют играть в хоккей. Хотя большинство из них играет заметно лучше меня. Но со скамейки это не так бросается в глаза, поэтому можно немного самоутвердиться за чужой счёт 😅

В раздевалке буду отвечать за музыку. Ещё могу поработать тренером, администратором, оператором, помощником и главным специалистом по раздаче непрошеных советов.
Главное, чтобы не массажистом.

В общем, погода в Минске отличная, настроение приподнятое, команда заряжена. Впереди две первые игры и, надеюсь, только победы 🔥

Если выиграем — значит, сработали мои тренерские установки. Если проиграем — всем будет понятно, какого ключевого игрока не хватало 😂

До квадриллиона осталось всего 77 трлн ₽ 🤯

#кадастроваястоимость

Ребят, помните, год назад я писал: «Квадриллион! Карл!»?
Тогда Росреестр оценивал кадастровую стоимость всей недвижимости России примерно в 886 трлн ₽ и собирался довести показатель до квадриллиона к 2030 году.

Я тогда пошутил: никаких «умных управленческих решений» для этого не нужно. Просто продолжайте оценивать так же — и квадриллион нарисуется сам 😂

Прошёл год. Свежие данные Росреестра: общая кадастровая стоимость объектов ЕГРН уже превысила 923 трлн ₽.

Вот вам математика:
— было 886 трлн ₽;
— стало 923 трлн ₽;
— плюс 37 трлн ₽, или около 4,2%;
— до квадриллиона осталось 77 трлн ₽.

План выполнен уже на 92,3%. С такими темпами до 2030 года можем и не дотянуть — в хорошем или плохом смысле, пока вопрос 😅

923 трлн ₽ — эффектная цифра, но не доказательство того, что Россия за год стала богаче на 37 трлн ₽.
Зато для собственников это не абстрактная статистика: кадастровая стоимость влияет на налоги, аренду и выкуп недвижимости.

В общем, год назад до квадриллиона не хватало 114 трлн ₽. За год прошли почти треть дистанции.

Как думаете, квадриллион пробьём уже после ГКО-2026 или всё-таки дадим Росреестру дотянуть до 2030 года? 😉

Всё, перестройка закончена. Теперь слово вам 😏

Ребят, канал пересобран. У него теперь есть система: понятные темы, контент-план, банк идей и, главное, правило не публиковать хоть что-нибудь только потому, что давно ничего не выходило.

Повторять, о чём будет канал, не стану. Об этом я уже написал, а вы проголосовали. Результаты увидел и учёл 😉

Теперь хочу вернуть формат, который мы раньше уже проводили, — прямой диалог с читателями. Без готовых вариантов ответа.

Итак, если бы я мог в ближайшее время подготовить один материал специально для вас, какой вопрос вы бы попросили меня разобрать?

Это может быть конкретная ситуация с налогом или кадастровой стоимостью, задача для ИИ, вопрос о юридическом бизнесе, работе «Налогики», клуба или курса. Можно спросить и что-нибудь личное — в пределах разумного, конечно 😂

Чем конкретнее вопрос, тем лучше. Не «расскажи про искусственный интеллект», а, например: «Как юристу использовать ИИ для работы с документами клиента и не устроить проблем с конфиденциальностью?»

Комментарии собираю до воскресенья, 6 сентября, 20:00 мск.

Победителя выберу не случайно, а по пользе вопроса для остальных читателей.

По его теме сделаю отдельный пост, а автора приглашу на 45-минутный личный онлайн-разбор любой задачи в пределах моей компетенции: налоги на недвижимость, кадастровая стоимость, юридический бизнес, ИИ или развитие проекта.

Да, подарок получился немного эгоцентричный — ещё 45 минут моего общества 😅 Но постараюсь сделать их действительно полезными.

Пишите вопросы в комментариях. Лучше один вопрос — один комментарий, чтобы ничего не потерялось 👇

1 сентября. С праздником! А я наконец понял, зачем веду этот канал 😅

Ребят, мы с ИИ перелопатили 1,5 тыщи публикаций моего канала и статистику за последние несколько лет. Посмотрели, что вы читаете, пересылаете и на что активнее всего реагируете.

Результаты местами оказались неожиданными 😳

Экспертные посты с конфликтом, деньгами и моей позицией вы чаще пересылаете. Например, разбор решения Конституционного суда собрал 1 300 просмотров.

А максимальную эмоциональную реакцию вызывают личные истории. Красный аттестат дочери получил 71 реакцию — больше любого кадастрового разбора. Как ни старался кадастр, дочь всё-таки победила ❤️ Ликуся, люблю тебя 😉

Короче, понял я две вещи.

Во-первых, этот канал не только про кадастровую стоимость. И не только про ИИ, клуб, курс или «Налогику». Это мой личный профессиональный канал — о том, как я работаю, строю проекты, ошибаюсь, спорю, чему-то учусь и иногда действительно что-нибудь строю руками.

Во-вторых, больше не хочу писать посты только потому, что «давно ничего не выходило». Если рассказать нечего, лучше немного помолчать, чем публиковать дежурный текст для галочки.

Поэтому теперь система такая:
— налоги, кадастр и недвижимость;
— ИИ и юридический бизнес;
— закулисье «Налогики», клуба, курса и выступлений;
— семья, хоккей, стройки и прочая ненормальная жизнь.

Обычно будет 2–3 поста в неделю. Без сторонней рекламы, платных подборок и попыток продать вам чужой канал, который я сам не читаю.

А теперь хочу сверить новую конструкцию с вами.

Почему именно вы читаете этот канал? 👇

Строительных форумов много. Для строительных юристов — пожалуй, один 🏗

Именно поэтому я записал это видео ☝️ и решил поддержать СЮФ-2026. Это не очередное мероприятие вокруг строительства вообще. Здесь в центре разговора — право, реальные проекты, конфликты и решения.

17 сентября в Москве соберутся юристы, девелоперы, представители строительных, промышленных и инфраструктурных компаний, а также государственных органов.

Масштаб 🔥:
⭕️ 21 профессиональная сессия;
⭕️ более 100 экспертных выступлений;
⭕️ более 700 участников из 45+ регионов.

Почему размещаю этот анонс у себя?
Организатора форума я знаю лично и могу рекомендовать эту площадку от своего имени 💯

И ещё один практический момент: с 1 сентября стоимость участия повышается.

Чтобы сохранить текущую цену, достаточно оставить заявку сегодня — оплатить выставленный счёт можно позднее.

👉 Зафиксировать текущую стоимость участия

Если вы работаете со строительными, девелоперскими или инфраструктурными проектами, я бы программу как минимум посмотрел 😉

Ребят, коль скоро у нас тут целая неделя анонсов, проанонсирую ещё одно событие 😅

13 ноября в Санкт-Петербурге пройдёт юридическая конференция КАДИС «Объекты недвижимости: актуальные вопросы законодательства».

Я тоже буду выступать. Моя тема — «ГКО-2026: промежуточные итоги, ошибки и последствия для собственников».

Дата для такого разговора почти идеальная. К этому моменту уже будут подведены промежуточные итоги новой кадастровой оценки земельных участков и станет понятно, к чему она пришла. А для некоторых собственников — к чему привела 🤯

Собственно, о ней, о любимой, и буду рассказывать.

Покажу на реальных примерах:
🤕 где массовая оценка дала неожиданные результаты;
😒 какие системные ошибки мы нашли в проектах отчётов;
😩 что изменилось после замечаний собственников;
📈 где потенциально прячется будущий рост земельного налога;
🤔 что ещё можно успеть сделать, если новая кадастровая стоимость явно не похожа на справедливую.

Конференция пройдёт с 10:00 до 18:00. Буду рад встретиться лично с коллегами, собственниками недвижимости и всеми, кто в этом году вместе со мной наблюдает за приключениями ГКО-2026.

👉 Посмотреть программу и зарегистрироваться.

Если давно хотели познакомиться или обсудить кадастровую стоимость своего объекта — 13 ноября будет хороший повод увидеться в Петербурге ⚖️ Жду!

Прокуратура вступилась за бизнес и добилась снижения кадастровой стоимости в 5 раз 🔥

Я даже сначала перечитал новость дважды. Но да, всё именно так.

В Алтайском крае предпринимателю принадлежит здание, кадастровая стоимость которого в 2019 году составляла 3,9 млн ₽.
При очередной оценке в 2023 году учли сведения из ЕГРН, но не фактическое назначение здания. В результате кадастровая стоимость выросла до 23,5 млн ₽.
Предприниматель обратился в прокуратуру. Там провели проверку, внесли представление, после чего ошибку исправили и снизили кадастровую стоимость до 4,7 млн ₽.
То есть ровно в пять раз или на 18,8 млн ₽.

Но больше всего мне здесь нравится даже не эта кадастровая математика.
Прокуратура действительно встала на сторону предпринимателя. Не ограничилась формальной отпиской, а разобралась в ситуации и добилась исправления ошибки.
Вот бы все прокуратуры так себя вели 👏
Официальное сообщение прокуратуры Алтайского края

Конечно, это не означает, что теперь любую завышенную кадастровую стоимость можно снизить через прокуратуру. Обращение туда не заменяет обычную процедуру исправления ошибки или оспаривания.

Но если подтверждённые характеристики объекта проигнорированы, стоимость выросла в несколько раз, а ГБУ не хочет нормально разбираться, прокуратуру вполне можно подключать как дополнительный инструмент защиты бизнеса 🤔

Кейс однозначно беру на вооружение. Будем и мы в борьбе за справедливую кадастровую оценку привлекать прокуратуру ⚖️
Коллеги, если у вас уже был подобный опыт, расскажите в комментариях. Соберём практику.

Ребят, как обещал, ещё один анонс одного классного мероприятия. Неделя у нас получилась богатая на события 😅

Завтра, 26 августа в 17:00, проведём открытый эфир клуба «юрИИсты» и заодно расскажем о новом направлении, которое мы запускаем.
Это направление — маркетинг юридической деятельности. Возглавит его Алина Яковлева — юридический маркетолог и теперь уже куратор клуба «юрИИсты» 🔥

Почему мы решили этим заниматься?
Можно быть действительно сильным юристом, годами накапливать экспертизу и отлично вести дела — и при этом потерять потенциального доверителя ещё до первой консультации.

Он не нашёл вас в поиске. Не понял, чем именно вы занимаетесь. Не увидел подтверждений опыта. Или всё-таки написал, но его обращение где-то потерялось во время первого контакта 🤷‍♂️

Искусственный интеллект здесь тоже может многое: изучать аудиторию и конкурентов, помогать с контентом, анализировать обращения, собирать маркетинговые гипотезы. Но позиционирование, репутацию и выбор стратегии нельзя просто отдать GPT и надеяться, что он сам всё правильно решит.

Именно поэтому мне хотелось пригласить в клуб не универсального маркетолога, который предложит всем юристам снимать одинаковые рилсы, а человека, который понимает специфику юридического бизнеса.

Здесь я подробнее написал, почему мы решили развивать это направление и почему его возглавила Алина.

На первом открытом эфире разберём:
✅ как сегодня доверитель ищет и выбирает юриста;
✅ где юридическая практика теряет обращения;
✅ почему универсального продвижения «для юриста» не существует;
✅ какие маркетинговые задачи можно передать ИИ;
✅ где решение обязательно должно оставаться за человеком.
И самое полезное: можно будет задать Алине вопрос и предложить для разбора собственную ситуацию. И сделать это можно заранее - просто напишите в форме при регистрации на эфир 🔥

Эфир будет полезен частнопрактикующим юристам, адвокатам и руководителям юридических фирм. Для участников также подготовили отдельные условия вступления в клуб.

👉 Зарегистрироваться на открытый эфир 26 августа

Если вам кажется, что с маркетингом у вас и так всё нормально, приходите хотя бы проверить. Потерянные клиенты обычно не сообщают, на каком этапе они передумали 😉

Я не умер. Просто немного закопался в кадастре 😅

Ребята, в последнее время я действительно мало что публикую в канале. Но я не в отпуске и никуда не пропал. Жив, здоров, просто под конец лета навалилось сразу несколько очень интересных проектов.

Как вы знаете, сейчас мы создаём правовую базу знаний по государственной кадастровой оценке. Продолжаем систематизировать десятки тысяч собранных документов и одновременно думаем, как превратить этот массив в нормальный рабочий инструмент.
Хочется, чтобы база не осталась только внутренним проектом «Налогики». Планируем разместить её на сайте, чтобы пользоваться материалами могли вы, наши коллеги и даже те, кто пока на меня не подписан и вообще о нас не знает 💪

Мы пока не нашли в России другой публичной базы по ГКО сопоставимого масштаба. Поэтому хочется сделать не очередную папку с документами, а красивый, понятный и действительно полезный инструмент, в котором можно быстро найти нормативный акт, разъяснение ведомства, судебную практику или мнение эксперта.

Работы там ещё прилично. Но календарь тем временем напоминает и про другие важные события ☝️


Завтра, 25 августа, выступаю на бесплатном вебинаре bnovo для владельцев и управляющих объектами размещения 🏨

Тема — как отелю, апартаментам или глэмпингу законно снизить налоги на недвижимость.

Это будет не лекция «все налоги гостиничного бизнеса от А до Я». Мы за 40 минут разберём три модельных ситуации:
1️⃣ небольшой отель, оформленный на ООО;
2️⃣ апартаменты, переданные управляющей компании;
3️⃣ глэмпинг, где одновременно имеют значение земля, домики и фактическая деятельность.

На этих примерах покажу, где чаще всего прячется налоговая ошибка:
- почему УСН не всегда означает, что налога на имущество нет;
- почему сумма после удержания комиссии управляющей компании не всегда равна налоговому доходу;
- как фактическое использование земли может повлиять на земельный налог;
- как проверить всю цепочку: объект → собственник → договор → налоговая база → ставка → расчёт → платёж;
- куда обращаться, если проблема в ФНС, Росреестре, ГБУ или самих документах.

Все цифры будут условными, но ситуации вполне жизненные. Обычно переплата возникает не потому, что «налоговая злая», а потому, что где-то в документах, ставке, Перечне, договоре или кадастровой стоимости сидит неправильная исходная посылка.

Вебинар будет полезен владельцам и управляющим отелей, апартаментов, гостевых домов и глэмпингов, а также бухгалтерам, финансистам и юристам, которые работают с такими объектами.

📅 25 августа
⏰ 12:00 мск
💸 Участие бесплатное
👉 Зарегистрироваться на вебинар

Приходите ☝️и пересылайте пост знакомым отельерам.