Загородный девелопмент Экспертный Клуб | ИЖС

✔️ Долговечны ли модульные дома в России?

Причины того, что они разваливаются через два-три года, заключаются в ошибках строительства, адаптации технологий и недостаточном контроле,

- считает основатель экспертного клуба "Загородный девелопмент"

Недолговечность модульных домов в России связана не только с ошибками строительства, но и адаптацией технологий под климат, что требует жесткого контроля и ответственности.

Такое мнение выразил ТАСС основатель экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерий Лукинов.
Ранее в Telegram-каналах сообщалось, что модульные дома начали разваливаться уже через два-три года эксплуатации. Владельцы жалуются на сгнившие полы, плесень, влагу, перекосы конструкций, насекомых и крыс внутри стен.

По словам Лукинова, модульное строительство - перспективное направление.

"Но без жесткого контроля качества, обязательной экспертизы под конкретные климатические зоны и ответственности производителей за заявленные сроки службы мы продолжим получать "экспресс-жилье", которое превращается в труху быстрее, чем окупается. Отрасли нужны не обещания, а стандарты",

- пояснил эксперт.

"Массовое разрушение модульных домов - не случайность, а закономерный итог системных ошибок, которые отрасль накапливала годами. Первая проблема - модульные конструкции крайне чувствительны к нарушениям защиты от влаги. В российском климате снеговая нагрузка, проливные дожди без водоотвода, конденсат и деформация фундамента способны "убить" дом за считанные сезоны. Если стены превращаются в труху - значит, тепло- и гидроизоляция выполнены с ошибками",

- объяснил эксперт.

Другая проблема - это отсутствие адаптации к российским условиям, продолжил эксперт.

Стандарты быстровозводимых домов не рассчитаны под российский климат. Производители обещают срок службы 10-20 лет, но при цене от 1,5 до 5 млн рублей за 30-60 кв. м жилье приходит в негодность через два-три года. Это разрыв между маркетингом и реальностью.

"Собственники жалуются на сгнившие полы, перекосы конструкций, грызунов в стенах, плесень и повышенную влажность уже через несколько месяцев после постройки. Это тревожный сигнал для всего рынка",

- заключил Лукинов.

Более 15 лет популяризирую концепцию квартального девелопмента в загородном строительстве — и за это время накопил солидный практический опыт. В том числе успешно реализовал такой подход в Good Wood: пять лет работал там директором по девелопменту, плотно взаимодействовал с девелоперами посёлков и кварталов. Триумфом квартального девелопмента в 2018 году стал квартал Good Luxury (видео) за 9 месяцев мы продали то, что другие не могли продать за 9 лет...

На этой базе выстроил успешную модель развития территорий. Её суть: девелопер совместно с партнёрами формирует инфраструктуру и задаёт архитектурный регламент, а покупатель свободно выбирает подрядчика из аккредитованного пула. В пул входят только проверенные компании — с едиными стандартами, технадзором и гарантиями.

Выгоды для всех сторон:

Девелопер — быстрее продаёт участки, повышает класс и репутацию посёлка, выстраивает предсказуемую стройку.
Подрядчик — получает доступ к проектам не через комиссию, а через качество и репутацию; особенно эффективно — в составе консорциума, где компетенции распределены (строительство, инженерия, отделка).
Покупатель — выбирает и посёлок, и подрядчика, оставаясь в чётких рамках: стиль, этажность, материалы — всё регламентировано, но планировки и размер дома остаются индивидуальными.
Что важно для участников:

Подрядчикам — объединяться в консорциумы и приходить к девелоперу не с запросом на заказ, а с готовым решением: стандартами, сроками, гарантиями и понятной моделью ответственности.
Девелоперам — начинать с базы: юридическая чистота, коммуникации, дороги, архитектурный код. Продавать не просто участки, а готовую среду для жизни — это сразу меняет восприятие проекта и уровень доверия.
Сейчас готовлю пилотные кварталы к запуску. Главный фокус — на инфраструктуре, юридической чистоте и прозрачной степени готовности: чтобы на старте у участников были все необходимые данные.

Если такой подход близок девелоперам или подрядчикам — буду рад обсудить сотрудничество и адаптировать модель под конкретный проект. Пишите @Lukinoff

🔥 Риелторы в новостройках: комиссии растут, доля сделок — тоже

По данным опроса канала «Белая каска», в городском сегменте новостроек доля продаж через риелторов достигла 86% (в 2022–2023 было 40–42%). Комиссии варьируются от 1–1,5% до 9%, а в массовом сегменте большинство застройщиков зафиксировали базовое вознаграждение на уровне 5%.

Крупные игроки платят в среднем 4–5% (ПИК), некоторые — до 7% («Точно»), а «Самолет» — от 1,5 до 6% в зависимости от проекта. Девелоперы также стимулируют агентов розыгрышами, сертификатами и ускорением выплат.

❓ А как обстоят дела в загородном девелопменте?
Мы часто обсуждаем маркетинг и продажи, но конкретные цифры по комиссиям риелторам в посёлках почти не звучат.

Предлагаю собрать статистику.

📊 Поделитесь в опросе ниже

1️⃣ Какую долю в вашем посёлке продают риелторы?

2️⃣ Какую комиссию вы платите агентам?

💬 Если хотите, добавьте комментарий к этому посту:

изменилась ли доля риелторских сделок за последний год и почему, на ваш взгляд?

#концепция #риелторы #комиссии #опрос

✔️ 4️⃣фактора, влияющие на стоимость частного дома.

Александр Кальсин, генеральный директор АПС ДСК, рассказывает, что сильнее всего влияет на итоговую цену и на что стоит обратить внимание тем, кто только планирует строить дом.

Стоимость строительства складывается из множества факторов: от выбора участка и проекта до материалов и технологий.
✔️ Назовите ещё 4️⃣ фактора, влияющие на стоимость в комментариях 🔽

🏡 Три неочевидных ловушки при выборе загородного участка — и как их обойти

Выбрали участок мечты, а потом оказалось, что дом там строить нельзя?
К сожалению, такие истории — не редкость. Разбираем неочевидные риски вместе с Валерием Лукиновых.

🔹 Ловушка 1: неверный вид разрешённого использования (ВРИ). Даже если продавец уверяет, что «можно строить», проверяйте ВРИ в свежей выписке из ЕГРН и сверяйте с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Например, на участке с ВРИ «ведение огородничества» зарегистрировать жилой дом для постоянного проживания не получится. С 1 марта 2026 года правила работы с ВРИ стали строже — менять назначение нужно до начала стройки, иначе Росреестр может отказать в регистрации дома.

🔹 Ловушка 2: зона затопления и подтопления. Попадание участка в такую зону — ещё не приговор, но с 4 августа 2026 года капитальное строительство там запрещено, если нет проекта инженерной защиты. Дешёвая сотка в низине может обернуться невозможностью построить дом или огромными тратами на защитные сооружения. Обязательно уточняйте, предусмотрены ли такие меры в проекте.

🔹 Ловушка 3: «дешёвая сотка» без учёта полной стоимости. Низкая цена участка часто скрывает дополнительные расходы: подведение электричества, газа, воды, строительство дороги, дренаж или защиту от подтопления. Эксперт советует считать не стоимость сотки, а итоговую цену «под ключ» — с учётом всех ограничений и необходимых работ.

💡 Совет от Валерия Лукинова: не ориентируйтесь только на обещания продавца. Запрашивайте документы, изучайте ПЗЗ и зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), оценивайте реальную стоимость освоения участка. Это сэкономит время, деньги и нервы.

👉 Подробнее — в статье на Рамблер: читать

А на что вы обращали внимание при выборе участка? Делитесь в комментариях! 👇

Коллеги, все видели кейс ИК «МЕТРЫ» с бочкой бензина за покупку студии? На фоне новостей Reuters о сокращении производства топлива оффер попал в точку. Городские маркетологи сыграли на нерве времени: недвижимость — для дохода, бензин — чтобы до неё доехать. Цинично, злободневно, эффективно.

А теперь вопрос к нам, загородным девелоперам. Почему мы до сих пор дарим бейсболки, термо кружки и зонтики?
У нашего клиента боль с дорогой острее. В городе можно уехать на метро, а до загородного дома без машины не добраться. Такси — за цену крыла от самолёта.

Транспортная доступность самое сложное возражение. Это два часа в одну сторону, пробки на выезде из Москвы, бетонка, зимой снег по колено. Это операционные расходы клиента ещё до первой чашки кофе в доме.

Маркетологам загородных проектов пора перестать игнорировать топливный фактор. Дарите не бочку, а годовую карту на АЗС. Или сертификат на топливо, привязанный к этапам строительства дома: приёмка фундамента, стен, кровли... Это не просто креатив, а признание реальной боли клиента и снижение совокупных затрат на владение загородной недвижимостью.

На фоне топливных ограничений такой оффер — не маркетинговый ход, а конкурентное преимущество.

А если бы мы пошли дальше: приехал на первый просмотр — взял на себя обязательство вернуться с семьёй и детьми, и тогда бензин за наш счёт? Превращаем осмотр в семейное событие. Что было бы? Очередь из желающих? Или рынок решил бы, что мы раздаём топливо, а не продаём недвижимость? Делитесь мнением.

Центробанк не планирует долго держать ключевую ставку на уровне, непосильном для экономики,

Снижение ставки не может быть автоматической, её траектория будет обеспечивать возвращение инфляции к 4% в 2027 году


Два утверждения Эльвиры Набиуллиной.
С одной стороны не торопятся, а с другой стороны в 2027 году инфляция 4%
Интересно, какая ставка по её мнению соответствует инфляции в 4% 🤔

Коллеги, делитесь мнением в комментариях!

СНИЖЕНИЕ КЛЮЧЕВОЙ СТАВКИ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ АВТОМАТИЧЕСКИМ, ЕЕ ТРАЕКТОРИЯ БУДЕТ ОБЕСПЕЧИВАТЬ ВОЗВРАЩЕНИЕ ИНФЛЯЦИИ К 4% В 2027 Г - НАБИУЛЛИНА

⚡️ Стресс-тест загородного проекта: синхронизация продукта, сервиса и ОП

9 сентября в рамках Деловой программы Премии Посёлок Года эксперты Клуба «Загородный девелопмент» провели публичный аудит создания и реализации проектов.
Модератор — Валерий Лукинов.
Спикеры: Екатерина Коган, Екатерина Крапивина, Антон Алимов, Алексей Дормидонтов, Анастасия Антонченко, Екатерина Борисова.

Главный тезис: 2027 — не время для «авось». Старая модель девелопмента умирает. Побеждает не самый быстрый строитель, а тот, у кого синхронизированы привлечение, финансирование, прокладка сетец, стройка, подключение к сетям, благоустройство, продукт, сервис и продажи.

Обсуждали:
— состав и квалификацию ОП для комфорт- и премиум-поселков;
— норму «менеджеров на поселок»;
— штат стройки и сервиса до и после сдачи;
— кто меняет продукт: маркетинг, ОП, стройка или девелопер;
— KPI по продукту, а не только по продажам;
— конфликт «архитектор — продажи — стройка»;
— импортозамещение в озеленении;
— как изменяет обратная связь от менеджеров сам продукт;
— УК, сервисы и комьюнити;
— риски сдвига сроков сетей, дорог и благоустройства и кто за это платит.

Ключевой блок — продюсирование территорий.

Валерий Лукинов: сейчас новая парадигма: девелопер — не строитель, а продюсер территории. Экосистема — неценовое преимущество: что скопируют, а что не смогут. Реальный кейс: повышения сотки в несколько раз, вместе с ростом темпа продаж выше рынка.

Пять опор: локация, инфраструктура, темпы, надежность, узнаваемость. Досуг — главный драйвер: парки, спорт, вода, фестивали.

Главная проблема — разрыв синхронизации. Решение: экспресс-диагностика за 2 недели, внедрение системы синхронизации и сопровождение. Результат — рост стоимости, ликвидность и продажи выше рынка.

Спасибо спикерам и участникам!
Если готовы обсудить диагностику вашего проекта — пишите.

ЦБ принял решение не менять ключевую ставку и оставил ее на уровне 14% годовых.

По результатам опроса 45% опрошенных как раз и предполагали такой вариант

⚡️ЦБ РФ будет принимать дальнейшие решения по ключевой ставке в зависимости от динамики инфляции и инфляционных ожиданий,

-сообщил ЦБ

Как вы считате, на следующем заседании будут снижать, оставят ставку на прежнем уровне или повысят?

Пишите в комментариях

📉 Ключевая ставка: чего ждать от ЦБ РФ?

11 сентября состоится заседание Совета директоров Банка России — регулятор решит, снижать ли ключевую ставку до 13,75 % (на 0,25 п. п.) или оставить на уровне 14 %.

⚖️ Аргументы «за» снижение: инфляция в последние недели практически на нуле.
⚖️ Аргументы «против»: ускоряется кредитование экономики — а это может разогнать инфляцию.

Для рынка загородной недвижимости ставка — один из главных факторов: от неё зависят ипотечные программы и покупательская активность.

👉 А как думаете вы? Проголосуйте ниже — какой вариант выберет ЦБ? 👇
(Варианты: снизит до 13,75 %; сохранит на уровне 14 %, повысит до 14,25%)

⚡️ ФИНАЛ «ПОСЁЛКА ГОДА»: ПЛАНКА ВЗЛЕТЕЛА!

Вчера определились победители главной премии загородного рынка. И скажем честно — судьям было непросто!

Битва идей и концепций выдалась жаркой, но самое главное не это. Главное — колоссальный прогресс по сравнению с прошлым годом. Загородные проекты стали профессиональнее, красивее и качественнее.

Поздравляем всех финалистов! С каждым годом быть лучшим становится всё сложнее, а значит, рынок развивается в правильном направлении. 🚀

Благодарю организаторов. Премия прошла на высоком уровне!

Полные результаты Премии опубликуем чуть позже — следите за обновлениями!

P. S. Деловая программа премии тоже порадовала — яркие дискуссии, экспертные мнения и живой обмен опытом! Скоро расскажем подробнее.

Мы на канале много обсуждали беззаборную среду — и вот вышла большая статья. Коротко из неё:

🔹 Премиум-тренд — в элитных посёлках заборы уходят. Приватность там обеспечивают охрана, видеонаблюдение, контроль доступа и участки от 20 соток. Отсутствие глухих ограждений — маркер статуса.

🔹 Масс-рынок — пока не готов. На 6–8 сотках забор остаётся психологической границей, защитой детей, животных и личного пространства. Без него — конфликты, шум, дискомфорт.

🔹 Юридически забор ставить можно, но строго в своих границах, не мешая соседям и проезду. СП 53.13330 только рекомендует сетку, а не обязывает. Главное — не нарушать права других.

Вывод: беззаборная среда — не универсальный тренд, а история для клубных посёлков с тотальной безопасностью. Для обычного дачника отказ от забора пока скорее риск, чем решение.

А вы готовы жить без забора? 👇

Приглашаю к нам на день ИЖС в рамках Деловой программы Премии Поселок Года.

Такое количество ярких и ценных событий, которые ждут участников Дня ИЖС, сложно уместить в один день — оказалось, что это возможно!

⏰ В 15.00 я модерирую и выступаю на самую злободневгую тему сегодня:

Стресс-тест загородного проекта:
Синхронизация продукта, сервиса и отдела продаж.

Мы много будем говорить об критичных местах проекта в 2027 году и как их избежать. Отдельное место отведем продюсированию. Немного о нем в ролике выше👆

Таймлайн:

🟢10:00 — Точка касания
Узнаем, как прокачать коммерческий блок проекта.

🟢12:30 — Обед
Общение в неформальной обстановке и обмен контактами.

🟢13:30 — Пленарное заседание
Обсуждаем ключевые вопросы развития отрасли.

🟢15:00 — Стресс-тест загородного проекта
Синхронизация продукта, сервиса и отдела продаж.

🟢18:00 — Сбор гостей
Welcome-зона и фуршет.

🟢19:00 — ЦЕРЕМОНИЯ НАГРАЖДЕНИЯ ПРЕМИИ
Чествование лучших проектов рынка.

🟢23:30 — Завершение

Один день, чтобы обсудить настоящее и будущее ИЖС и узнать имена тех, кто стал лучшим на рынке загородной недвижимости.

ПОДРОБНЕЕ О СПИКЕРАХ И РЕГИСТРАЦИЯ

❗️❗️Минстрой усиливает контроль за финансовой устойчивостью девелоперов

Глава Минстроя Ирек Файзуллин провел совещание с крупнейшими банками — Сбер, ВТБ, Альфа-банк, Газпромбанк и ДОМ.РФ. Ключевая тема — финансовая устойчивость застройщиков и своевременная передача ключей дольщикам.

🔥 Абсолютный приоритет — защита прав участников долевого строительства. Основной фокус — на достройке уже запущенных проектов и выполнении всех обязательств перед гражданами.

☄️Особая роль банков. Файзуллин подчеркнул: ответственность за выполнение обязательств перед дольщиками лежит на всех участниках процесса, включая кредитные организации, которые сегодня являются полноценными партнерами в реализации жилищных проектов.

➡️ Механизмы защиты работают с 2019 года: средства покупателей размещаются на эскроу-счетах, и застройщик получает доступ к ним только после сдачи объекта. Минстрой совместно с Банком России и регионами ведет постоянный мониторинг распроданности, стройготовности и сроков строительства.

В совещании также приняли участие заммэра Москвы Владимир Ефимов и первый вице-губернатор Подмосковья Ильдар Габдрахманов.

⚡ Поддержка многодетных по ипотеке на ИЖС – шаг верный, но с риском для основной массы семей.

Напомню текущие условия: сейчас семейная ипотека даёт ставку до 6% семьям с одним ребёнком до 7 лет. Лимиты – 12 млн руб. (Москва, СПб, области) и 6 млн руб. (регионы), взнос от 20%.

⚠️ Однако меня серьёзно беспокоит другое. Если вслед за новой льготой для многодетных (3+ детей) изменят условия для семей с 1 ребёнком – а именно они составляют основную долю заёмщиков, – то эти семьи вместо 6% могут получить рыночные 10–12%. Приведу простой расчёт: кредит 10 млн ₽ на 30 лет – при 6% платеж ~60 тыс. ₽/мес., при 10% – ~88 тыс., при 12% – ~103 тыс. Разница в 28–43 тыс. рублей ежемесячно – для большинства это неподъёмно.

Президент одобрил инициативу Марии Львовой-Беловой о дополнительном снижении ставки именно для многодетных при покупке или строительстве частного дома. Сама идея адресной поддержки крупных семей – давно назревшая. После отмены общих льгот купить загородный дом могут позволить себе только 40% семей с детьми. Однако я считаю: если ставку для семей с 1–2 детьми поднимут до рыночной, это обрушит спрос в самом массовом сегменте.

Мы уже проходили ужесточение в 2023 году – рост взноса с 20% до 30% и снижение лимита до 6 млн руб. в Московском регионе обвалили спрос на загородные объекты комфорт-класса на 40%. Повторное ухудшение условий для основной аудитории может стать фатальным.

Новая мера для многодетных даст адресную поддержку, стимул для ИЖС в регионах, поможет девелоперам в эконом- и комфорт-сегментах. Но я подчёркиваю: льготная и семейная ипотека были главными драйверами роста ИЖС в 2022–2023 гг. При повышении процентной ставки для семей с 1–2 детьми рынок потеряет до 30% подрядчиков и до 10–15% проектов, которые заморозят до конца года.

💡 Мой вывод: инициатива президента – шаг верный, но она не должна достигаться за счёт ухудшения условий для семей с 1–2 детьми. Нужна сбалансированная программа: сохранить доступную ставку (6–7%) для всех семей с детьми, а многодетным дать ещё ниже. Иначе мы получим рост цен на загородное жильё и массовый уход покупателей с рынка.