В России всего 20% самодостаточных рынков КРТ.

▶️Commonwealth Partnership продолжает свое исследование рынка комплексного развития территорий (КРТ). Если в первой части компания смотрела на программу глазами девелоперов, то теперь аналитики оценили потенциал регионов.

Что интересного:

⬛️Все регионы разделили на четыре группы. Самая благополучная — рынки "органического спроса", которых всего 20%. У них есть высокая потребность в новом жилье, платежеспособный спрос покрывает ее минимум на 90%, а расчетная маржинальность строительства выше средней.

В эту группу попали Краснодарский край, Московская область, Татарстан, Новосибирская, Ленинградская, Челябинская области, Красноярский край и еще несколько регионов.

⬛️Самая большая группа (41% регионов) оказалась в зоне сжатия маржинальности. Потребность в жилье там есть, спрос в большинстве случаев тоже, но экономика строительства уже заметно хуже.

Сюда CMWP отнесла Тюменскую, Ростовскую, Свердловскую, Самарскую области, Башкортостан, Хабаровский край, Калининградскую область и еще несколько десятков регионов.

Для них аналитики предлагают субсидии, льготное финансирование и снижение инфраструктурных расходов девелоперов.

⬛️Еще у 21% регионов проблема находится на стороне покупателей. Жилье нужно, но доходов населения недостаточно, чтобы купить необходимый объем кв. м.

В эту группу вошли Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край, Якутия, Приморье, Ингушетия, Бурятия и Забайкалье. Москва и Петербург также отнесены сюда из-за высокой стоимости кв. м.

Для таких рынков предлагается стимулировать уже не столько предложение, сколько спрос с помощью региональной и сельской ипотеки, жилищными сертификатами и инфраструктурными субсидиями.

⬛️В оставшихся 18% платежеспособный спрос есть, но статистической необходимости увеличивать жилой фонд вообще нет. В эту группу попали Воронежская, Белгородская, Липецкая, Пензенская, Тамбовская, Рязанская, Архангельская, Новгородская, Псковская области и другие регионы.

⬛️Поэтому вместо очередного массового жилья CMWP предлагает использовать КРТ для расселения аварийного фонда, обновления промзон, рекреационных кластеров и других нежилых функций.

⬛️Аналитики посчитали, сколько жилья понадобится регионам к 2036 году, чтобы выйти на целевой показатель 38 кв. м на человека. Самая большая потребность получилась у Дагестана (58 млн кв. м).

Далее идут Тюменская область (50 млн кв. м), Краснодарский край (33 млн кв. м), Московская область и Чечня (по 29 млн), Крым и Ставропольский край (28 млн кв. м). Москва и Петербург из этого расчета исключены.

⬛️Но огромная потребность в жилье еще не означает огромный рынок для застройщика. Например, у Дагестана потребность составляет 58 млн кв. м, а расчетная покупательная способность — 32 млн кв. м.

У Московской области ситуация обратная: платежеспособный спрос оценивается примерно в 74 млн кв. м при потребности около 29 млн кв. м.

⬛️Еще один интересный расчет — статистическая маржинальность, т.е. соотношение цены продажи жилья и стоимости его строительства по данным Росстата и ЕРЗ.

Максимальные показатели получили Севастополь — 65,3%, Курская область — 62,9%, Тверская область — 61%, Краснодарский край — 60,1% и Крым — 55,3%.

На другом конце Тульская область с -30%, Кабардино-Балкария с -28,4% и Коми с -5,8%. Это расчетный показатель, а не реальная прибыль конкретных застройщиков.

⬛️Главный вывод CMWP в том, что одной универсальной модели КРТ для всей России недостаточно. Где-то рынок относительно самодостаточен, иногда нужно субсидировать инфраструктуру и маржу застройщика, а где-то поддерживать покупателя.

В некоторых регионах строительство нового жилья вообще не должно быть основной задачей КРТ.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX