Я часто упоминаю про надувшийся на рынке новостроек «пузырь». А в чём причина этого «пузыря»? Суть этой причины показана на этой диаграмме от Института экономики города: жильё стало доступным для слишком большой доли населения – почти 60% к 2024 году.
Тогда как для равновесного рынка эта доля должна быть, по-видимому, не выше 25-30%.

Рост доступности был вызвана введением льготной ипотеки, а также снижением требований банков к заёмщикам – когда первоначальный взнос снизился с 30-40% до 10-20% (а иногда – до 0-5%), предельная долговая нагрузка была повышена до 75-80% (вместо безопасных 35-40%).
Разумеется, застройщики физически не могли поспеть за таким сумасшедшим ростом спроса на квартиры – хотя бы потому, что строительный цикл занимает 3-4 года. В результате такую возросшую массу желающих купить квартиру пришлось ограничивать не менее сумасшедшим ростом цен.
(Дополнительно «пузырь» 3-6 лет назад раздувал материнский капитал, которого в небольших и даже ряде средних городов тогда было достаточно для первоначального взноса на ипотеку для 1-комнатных квартир и студий)