Не кредитом единым…
 
«Квартирный вопрос» портит жителей в любом большом городе «жильё слишком дорого», аренда растёт быстрее зарплат, а «молодым семьям» надо либо копить десятилетиями, либо уезжать в пригородные гетто. Что делать? В РФ сделали доступным кредит – получилось так себе, ("я не знаю сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать", шутит начальник по аналитике ЦБ РФ).
 
Дело все-таки не в доступном кредите, объясняет Тобиас Петер из Американского института предпринимательства (AEI Housing Center) в публикации «San Francisco's Housing Problem Is Solvable: How the City Can Actually Build Enough Housing», где он разбирает «квартирный вопрос» на примере Сан-Франциско - города с высочайшими доходами жителей и одновременно с одним из самых глубоких жилищных кризисов в «первом мире».
 
Сан-Франциско не хватает примерно 100 000 домов. Чтобы закрыть этот разрыв за разумное время, штат Калифорния установил для города целевой показатель в рамках программы Regional Housing Needs Allocation (RHNA). На восьмилетний цикл 2023–2031 годов городу предписано обеспечить планирование и зонирование под 82 069 новых жилых единиц, т.е. нужно строить около 10 000 домов в год. Причём значительная часть жилья должна быть доступной по цене, что делает задачу ещё более сложной.
 Сегодня Сан-Франциско строит в год около 2500 домов — в 4 раза меньше целевого показателя: что мешает — дорогой кредит или кривая строительная политика?

Дешёвый капитал не спасёт проекты, которые город сделал слишком дорогими, слишком медленными и слишком рискованными для строительства, заключает Петер. Он сравнивает строительные издержки в Калифорнии и Техасе - штате, где строят гораздо активнее при тех же макроэкономических условиях. Оказывается, даже после вычета природных и рыночных факторов, политически обусловленная премия к стоимости строительства в Сан-Франциско достигает 30–60%. Она складывается из затяжных согласований (плюс примерно 8% к издержкам), из высоких сборов и налогов на развитие (ещё 5–10%), из избыточных «мягких» затрат на соответствие нормативам, дизайн-ревью и экспертизы (10–15%), из рисков зонирования и неопределённости с разрешениями (5–10%) и, наконец, из мандатов на строительство доступного жилья в рыночных проектах — это даёт ещё 15–30 %.
 
То есть, дай застройщикам хоть беспроцентные кредиты, они не смогли бы строить в Сан-Франциско с той же эффективностью, что в Хьюстоне. Потому что «правила игры» — не ставка, а количество этапов согласования, требования к парковкам, две лестницы в многоквартирном доме вместо одной, обязательные слушания, где соседи могут заблокировать проект, и многолетний риск судебных исков. Всё это закладывается в цену метра.
 
Калифорнийский кейс важен для любого крупного города. Доступность кредита — это про спрос. Субсидируя ипотеку, мы делаем покупку жилья чуть более реальной для отдельных семей, но, если предложение жёстко ограничено, дополнительный спрос уходит в рост цен. Эту арифметику уже усвоили в РФ, где льготная ипотека привела к взлёту цен на первичном рынке. Строительная политика — это про предложение. И она действует на порядок мощнее, хотя менять её политически сложнее.

Исследование AEI Housing Center показывает, что Сан-Франциско технически способен выйти на уровень почти 9 650 домов в год. Но для этого нужны не дешёвые кредиты, а три изменения политики. Первое: разрешить достаточно высокую плотность там, где рынок реально хочет строить. Второе: сделать строительство «по праву» (by-right) — чтобы проект, соответствующий чётким стандартам, утверждался автоматически, без соседского вето. Третье: резко сократить число этапов и требований, включая обязательное наличие двух лестниц в многоквартирном доме, что делает почти невозможным строительство на узких участках (которых в Сан- Франциско много)
 
Доступный кредит важен — особенно для семей, которые не могут купить жильё без заёмных денег. Но лечить нехватку предложения субсидиями спроса, а потом удивляться росту цен – ну, такое…