Что будем строить? | Баринов🏡

Гармония

Всем привет!
Просто #улыбнитесьвпятницу
Хотел что то умное добавить, а потом подумал, зачем мне проблемы 😀?

https://t.me/chto_stroim

Надбавки, лимиты, ставки

Всем привет!
Сегодня ЦБ РФ снова главный ньюсмейкер пятницы с своим решением по ставке.
А в ночи четверга на сайте центробанка выдали релиз о результатах действия макропруденциальных надбавок и планируемых макропруденциальных лимитах, которые ЦБ начинает вводить с 3 квартала.

🏠 Доля ипотек с высокой долговой нагрузкой (ПДН > 80%) уже сократилась с 47% до 6% (с пиковых значений III квартала 2023 года)
🏠 Доля кредитов с низким первоначальным взносом (<20%) — с 51% до 5%.
📉 При этом доля просрочки >90 дней по ипотеке выросла почти вдвое — с 0,5% до 0,9%. Это последствия волны ажиотажного спроса конца 2023 – начала 2024 года.

Собственно наш дорогой ЦБ (очень дорогой) продолжает действовать для оздоровления рынка, что в моменте горько, но потом должно стать лучше.
А если еще сегодня ставку снизят хотя бы символически, то в совокупности с всеми последними новостями от банков по сокращению комиссий и снижениям процентов, это добавит импульса к весеннему оживлению спроса.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Говорят, сложно сейчас застройщикам… По старту продаж ЖК «Остров Первый» от Fizika Development так и не скажешь

Всем привет!

Так как в контактах много риелторов, то на прошлой неделе я насмотрелся в сториз на Иванушек и Нагиева с восторженными комментариями участников о старте продаж ЖК на Матисовом острове.
Интересно, насколько оправданы такие затраты (рука не поднимается назвать это инвестициями) в открытие продаж. Есть ощущение, что после старта все скатывается к средне рыночным темпам реализации.

Год или два назад шумели про старт продаж комплекса 1733 от Элемент. Специально зашел посмотреть остатки, в продаже еще около 50% лотов. Не знаю насколько хорошие это темпы выбытия.
Профессионалы с МКД выскажитесь.

https://t.me/chto_stroim

Продать 🟰 заработать

Всем привет!
Успешный проект невозможен без хороших продаж.
Но хорошие продажи не означает, что проект успешен.

Ажиотажные продажи на старте проекта

🔸Ажиотажный спрос на старте продаж не гарантирует успешную инвестицию по покупке.
🔸 Ажиотажный старт продаж - это кредитование в расчете на будущую прибыль от продаж по максимальной цене.
🔸 Ажиотажный спрос на старте продаж часто означает навес из инвесторских объектов, который будет давить в тот момент, когда застройщик будет выжимать максимальную цену проекта

Превышение планов продаж

🔸Сильное превышение плана продаж не означает, что в проекте будет прибыль
🔸 Сильное превышение планов продаж скорее означает заниженную цену реализации относительно существующего спроса.
🔸 Сильное превышение планов продаж скорее означает, что застройщик «не в рынке» и с некоторой вероятностью окажется «вне рынка» после окончания этого проекта.

Продажи будущих объектов и в рассрочку

🔸Продать непостроенный объект- значит взять на себя обязательство, а не заработать
🔸 Продать готовый объект в рассрочку - значит получить дебиторскую задолженность, а не заработать.
🔸 Продать непостроенный объект в рассрочку- значит взять на себя обязательства и получить дебиторскую задолженность, а не заработать. Часто обязательства надо выполнить за свой счет.

✍️Возражайте в комментариях

⚠️ Внимание! Все совпадения случайны

#девелопмент
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Все лгут (окончание)

‼️ Как избежать ошибок: рекомендации
1️⃣ Пилотные опросы
- Проводить тестовые опросы на малой группе, чтобы выявить двусмысленные вопросы.
2️⃣ Сегментация аудитории
- Отдельно опрашивать тех, кто уже купил, и тех, кто только рассматривает покупку.
3️⃣Работа с открытыми данными
- Использовать статистику Сбербанка, ЦИАН, но всегда проверять:
- Кто собрал данные?
- Какие ограничения были у исследования (например, лимиты по ипотеке)?
4️⃣ Визуализация вместо терминов
- Показывать изображения домов, участков, планировок, чтобы снизить субъективность.
5️⃣Контрольные вопросы
- Добавлять в опросы вопросы-ловушки для проверки внимательности респондентов (например, «Выберите третий вариант»).

‼️Главная проблема: Большинство ошибок возникает из-за непонимания, что опросы отражают не объективную реальность, а субъективное мнение респондентов в конкретных условиях.
- Решение:
- На этапе сбора данных — упрощать вопросы, избегать абстракций.
- На этапе анализа — проверять контекст, не экстраполировать данные без учёта ограничений.
- Философия:
«Хотеть» и «мочь» — разные вещи. Задача девелопера — найти пересечение этих множеств.

#аналитика

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Все лгут (начало)

Всем привет!
Продолжаю публиковать интересные мысли с Жилконгресса. Прикрепил презентацию Ольги Магилиной.
Меня лично заинтересовала часть про ошибки в проведении опросов и их интерпретации (начинается с 9 слайда) Я достаточно часто обращаюсь и публикую здесь результаты разных исследований, поэтому может быть полезно и для проведения и для анализа, но надо читать.

Ниже 👇 конспект с транскрибации записи выступления, сгенерированный ИИ и с моей обработке.

‼️Ошибки опросов
1️⃣ Неправильный формата вопросов
- Пример:
- Вопросы о предпочтениях архитектурного стиля среди людей, которые не разбираются в терминах («классика», «хай-тек»).
- Результат: Респонденты выбирают случайные варианты, что искажает данные.
- Рекомендация:
Использовать визуальные примеры (фото домов) вместо терминов.

2️⃣Вопросы без контекста
- Пример:
- «Какой максимальный размер дома/участка вы хотите?» без указания цены или возможности объединения участков.
- Результат: Люди называют нереалистичные параметры, не учитывая бюджет.
- Рекомендация:
Добавлять уточнения: «При условии, что стоимость участка увеличивается пропорционально размеру».

3️⃣Отсутствие варианта ответа «мне всё равно»
- Пример:
- При выборе между плоской и скатной крышей не учитывается, что многим респондентам стиль неважен.
- Результат: Девелоперы делают ставку на «популярный» стиль, хотя часть аудитории готова принять любой вариант.
- Рекомендация:
Включать в опросы нейтральные варианты («безразлично», «затрудняюсь ответить»).

4️⃣Смешение форматов
- Пример:
- В одном опросе спрашивают о площади дома (в м²) и этажности, не объясняя связь между ними.
- Результат: Данные невозможно корректно интерпретировать.
- Рекомендация:
Разделять вопросы на логические блоки (например, «параметры дома» и «стиль»).

‼️Ошибки при интерпретации данных
1️⃣Подмена понятий: «хотение» ≠ спрос
- Пример:
- 70% респондентов в опросах ЦИАН хотят жить в загороде, но это не означает, что они готовы платить.
- Результат: Девелоперы вкладываются в проекты, не учитывая реальную платёжеспособность.
- Рекомендация:
Проверять «хотение» через призму финансовых возможностей (например, параллельные вопросы о бюджете).

2️⃣ Некорректное использование статистики
- Пример:
- Данные Сбербанка: 72% ипотечных кредитов выдано на одноэтажные дома.
- Ошибка: Интерпретация как «72% покупателей хотят одноэтажные дома».
- Реальность: Лимиты по кредитам (до 6 млн руб.) ограничивают выбор, а не отражают предпочтения.
- Рекомендация:
Учитывать контекст данных (кто, когда, на каких условиях собирал информацию).

3️⃣Игнорирование источника данных
- Пример:
- Использование данных ЦИАН о 5% спроса на таунхаусы (2022 г.) как показателя их непопулярности.
- Реальность: ЦИАН отражает предложение, а не спрос. В 2022 г. таунхаусы почти не строили, поэтому их доля в объявлениях мала.
- Рекомендация:
Чётко разделять данные о предложении и спросе.

4️⃣ Ошибка выжившего
- Пример:
- Опросы проводятся только среди тех, кто уже купил жильё, игнорируя тех, кто отказался от сделки.
- Результат: Данные отражают мнение «удовлетворённых», но не показывают причины отказа других.
- Рекомендация:
Включать в выборку потенциальных клиентов, которые не совершили покупку.

https://t.me/chto_stroim

Просто мысли

Всем привет!

В 2022 году я перестал заходить в инстаграм (продукт компании Мета, признанной экстремистской организацией в РФ)
Меня просто задолбали истории красивой насыщенной жизни всех вокруг, сплошной зож и позитив, глубокомысленные размышления и бесконечные обучения от всех подряд, прошедших курсы коучинга или просто познавших жизнь. Вцелом, я не был исключением и также транслировал исключительно витринную часть своей жизни.

Теперь тоже самое в телеге: сплошной коучинг и успех.

Я перестал учить людей жить без спроса и меня реально воротит от тех, кто учит других с экрана.

Вокруг сплошь успешные проекты, куча доходности, довольные инвесторы, счастливые жители, крутые продукты и все учат как надо. И почти никто не говорит об ошибках.

Поймал себя на мысли, что это мне мешает больше писать о своей работе и давать больше ценности. Потому что мой девелопмент - это множество косяков, управленческих ошибок, постоянная рефлексия на тему «благодаря или вопреки» и иногда радость от вида того, как получилось. И я начинаю сравнивать себя и думаю о том, какое вообще право я имею что то давать, когда у меня так, а у других вон как.

Вообщем, решил постепенно выходить из света в сумрак

https://t.me/chto_stroim

Самый ценный ресурс руководителя

Всем привет!
На ЖК один из спикеров сказал, что главным ресурсом руководителя является фокус внимания.

Я полностью с этим согласен. Особенно в трудные моменты, фокус на главном - критично важен.
А еще важно разобраться с тем, что же является главным

#улыбнитесьвпятницу

https://t.me/chto_stroim

Инфраструктура Сервисы в коттеджном посёлке. Фрагменты практического опыта. Часть 2

Всем привет!
Первая часть ⬆️
Повторюсь, что в опыте Хрустальный мне был интересен подход к обоснованию объектов коммерческого сервиса, особенно расчету рентабельности.

Я прочитал статью Матвея Мамченко (рекомендую) не все еще освоил, но с мнением о разделении терминов инфраструктура и сервисы согласился.
Поделюсь своим взглядом.

В идеале, объекты коммерческого сервиса должны закрывать следующие Цели:

1️⃣ само по себе наличие объекта улучшает привлекательность при продажах, растит стоимость земли.
2️⃣ объект по-настоящему востребован жителями поселка
3️⃣ приносит денежный поток, как объект коммерческой недвижимости (окупаемость 8-12 лет)
4️⃣ приводит в проект новые группы жителей и покупателей

Бинго - это закрыть все цели, причем без конфликтов. Но в практике, чтобы исключить конфликты надо постараться.
Например,

🔸Для коммерческой привлекательности нужен внешний клиентский трафик. При этом поток посторонних людей в жилой части нежелателен.
🔸 Конфликт между арендной и продажной привлекательностью.
Кристина, напр, поделилась успешностью «наливаек» в их ЖК. При этом, вряд ли, при продаже ЖК «рюмочные» поднимают привлекательность.
🔸 Многие хотят магазин в шаговой доступности и детский сад, и декларация их наличия повышает привлекательность. Но по практике, магазины в поселках еле выживают за счет продажи «семечек и пива» и поэтому не платят интересную аренду. А группы в коммерческих садах не наполняются и закрываются со временем.

У меня нет пока точных ответов, как достигать всех целей.
Тезис о том, что необходимо закладывать коммерческие сервисы заранее верный, но есть ли возможности точно спрогнозировать их успешность?
Насколько понимаю, даже в условиях плотной городской застройки с этим есть вопросики.

#девелопмент

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

"А ты ляпай, только ляпай уверенно..."(с)

Всем привет!
Сегодня принимал участие в секции про префаб технологии на "Интерстройэкспо"
Не сказал ничего того, что не было описано в этой статье "Префаб глазами заказчика и девелопера".
Презентацию традиционно прикрепляю.

#префабы
По реакциям оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники – ищите сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Весна. Мишки проснулись.

Всем привет!
Коллеги сняли по пути в поселок на Отрадном озере.
Буду считать это хорошей приметой.
«мишки пробудились от спячки - к потеплению клиентов» 🧸

Барин к нам приедет, барин нас рассудит.

Всем привет!
Просто удивительно, с какими надеждами профессиональное сообщество ожидает завтрашнего заседания президиума Госсовета на тему «О развитии инфраструктуры для жизни».

Ровно также ожидали в прошлом году доклада Президенту о состоянии дел в стройке.
Полагаю, что результат будет аналогичный.

Буду рад ошибиться.

https://t.me/chto_stroim

файл пришлось сжать немного

Инфраструктура в коттеджном поселке. Фрагменты практического опыта. Часть 1

Всем привет!
Выкладываю презентацию Кристины Яковенко (Девелопер Хрустальный, г Иркутск) о практическом опыте девелопера в строительстве и эксплуатации инфраструктуры.
Мне было интересно обсудить подходы к расчету рентабельности коммерческой инфраструктуры и к выбору объектов. Мы как раз активно занимаемся этим вопросом сами.
Все в один пост не запихнуть, поэтому пусть это будет часть 1

Ниже очень короткая выжимка:
Самое интересное всегда - это кейсы.

1️⃣В первом коттеджном посёлке построили большой административный комплекс площадью 2500 квадратных метров с танцевальным залом, кафе и коворкингом. Здание получилось красивым, но с точки зрения инвестиций объект оказался неокупаемым.
Он расположен внутри посёлка, а не у проезжей части, поэтому трафик генерируют только жители. В результате комплекс работает в убыток, хотя и создаёт комфорт для резидентов — здесь есть кафе, секции для детей и расположен офис девелопера.

2️⃣ Ещё одна недооценённая нами потребность — площадки для выгула собак. В первом посёлке их не было, и владельцы маленьких собачек вынуждены были использовать теннисный корт как безопасное место для прогулок. Это наглядно показало, как важно заранее продумывать такие моменты.

3️⃣Кроме того, активно организовывали мероприятия, но из-за отсутствия специальных площадок всё приходилось проводить на улицах или приспосабливать имеющиеся пространства, и мероприятия проводили в формате карнавала с шествием по дорогам поселка. Каждый раз требовались дополнительные усилия: удлинители, парковки, украшения. Это подтвердило, что места для событий нужно закладывать в проект изначально.

🔹для таунхаусов инфраструктуры нужно больше, чем для ИЖС, — их жители переезжают из городов и ждут комфортной среды.
🔹По стандарту Дом.РФ, под коммерцию рекомендуется отводить 5% площади, но это не всегда работает.

Акцент на современных решениях:
🔹Велосипедные дорожки — они дешевле детских площадок, но повышают привлекательность.
🔹Централизованные почтовые ящики — это решает проблемы доставки
🔹Арт-объекты вместо громоздких конструкций — например, стильные стелы вместо традиционных арок.

Главный вывод: инфраструктуру нельзя проектировать «на глаз». Каждое решение — от расположения зданий до малых форм — должно опираться на исследования, расчёты и понимание нужд жителей.

#девелопмент

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Годовщина запуска.

Всем привет!
Год назад, в День Космонавтики, 12 апреля, был запущен этот канал.
Надеюсь, что он приносит пользу не только мне 😀
И чтобы пользы было побольше, то несмотря на субботу опубликую пост.

Не прав, признаюсь

Всем привет!
Все таки я ошибся в своем отсутствии интереса к выступлениям на тему ИЖС.
Сегодня на заседании Загородного клуба девелоперов словил много ценностей.

Видимо, дело все таки в спикерах и в контенте.
Дождусь презентаций и начну выкладывать пользу.

Всем привет!

Два гендира меньше чем за год сменили в Самолет.Дом
Тяжело летит.

Сегодня Группу «Самолет» покинул генеральный директор «Самолет Загородная недвижимость» Никита Шувалов
…Его место займет Игорь Евтушевский — один из текущих акционеров и первый генеральный директор «Самолета», занимавший эту должность с 2012 по 2019 год.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim