Всем привет.
Долго собирался прокомментировать эту очень интересную статью
Дмитрий Новосельцев из «1-й Академии Недвижимости» обычно источает позитив по поводу продаж и перспектив, с чем я не всегда согласен, поделился своим честным, где-то даже смелым мнением по перспективам проектов в ИЖС.
Судя по всему, после спада мы выйдем на некий уровень стабилизации, который будет не сильно отличаться от уровня 2024 года, но всё же будет немного ниже.
Что касается ИЖС, то на новых проектах такого формата в ближайшие годы можно поставить уверенно жирный крест. Причина очевидно. Власти сделали все необходимые шаги, чтобы для девелоперов проекты ИЖС оказались убыточными.
Появилось требование об обязательной передаче 20% земли при её переводе (касается и ИЖС и СНТ), еще не менее 25% территории уходит под места общего пользования (дороги, проезды, игровые площадки, парковки, административные зоны, зоны рекреации и т.п.).
Для ИЖС ещё добавилось требование по заключению договора комплексного развития территории (КРТ), в котором власти нагружают девелопера обязанностью по строительству объектов социальной инфраструктуры, а в отдельных случаях - ещё и транспортной инфраструктуры.
При этих условиях с вероятностью близкой к 100% все проекты ИЖС оказываются убыточными. Ни один адекватный девелопер больше не будет переводить землю под ИЖС. Только под СНТ или земли промышленности.
Скорее всего, государству самому придётся переводить муниципальные земли под ИЖС, подводить дороги, строить инженерные сети. Но в этом деле есть масса профессиональных секретов, незнание которых может превратить проект в не конкурентоспособный.
Готовы ли будут чиновники рисковать большими государственными деньгами, чтобы в перспективе получить убытки и скорее всего тюремный срок за расточительство или что-то подобное? Вряд ли. Поэтому я не вижу никаких перспектив появления новых участков ИЖС.
Соответственно, мой прогноз очевиден - ближайшие несколько лет ввод домов ИЖС будет снижаться. В основном, будут вводится дома МКД и дома, построенные на участках СНТ. Соответственно, следует в перспективе 2-3 лет ожидать существенного спада объемов вводимого индивидуального жилья в целом.
Проект ИЖС может оказаться не убыточным только на больших массивах земли, при застройке крупными городскими застройщиками, имеющими субсидированные ставки по кредитам. А если у них ставки под 28%, убыточность гарантирована.
От меня небольшой комментарий:
🔸речь все же идет не о секторе ИЖС вцелом, а большей частью о земельных массивах в границах населенных пунктов с ВРИ под ИЖС
🔸я согласен с Дмитрием Новосельцевым, что новые реалии по градостроительной подготовке земельных массивов для ИЖС делают нерентабельным модель реализации "коттеджных поселков", как она реализуется сейчас с бюджетными незастроенными участками.
Я писал об этом здесь
#порынку
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
#анализ #девелопмент #ИЖС #регулирование #рынок
