ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ: НЕДВИЖИМОСТЬ

#личныефинансы #сбережения #недвижимость #realestate #savings

Рентный доход от пары-тройки квартир. Недвижимость - лучшая и самая надежная инвестиция? Боюсь, что нет. Как минимум, в отношении доходности.

Если посмотреть сегодня средний возврат на инвестиции со стандартной однушки П-44Т на окраине Москвы, то получится около 5% годовых (примерно 30,000 в мес = 360,000 в год к 7-8 млн руб стоимости квартиры). За эту цену будет квартира в пешей доступности от конечной станции метро, со сравнительно свежим ремонтом и мебелью.

Итак, учесть: 1) стоимость денег (скажем, 7% годовых); 2) косметический ремонт раз в 5 лет (около 10% от рыночной стоимости - надо откладывать из накопленных от аренды средств); 3) расходы на регулярный мелкий ремонт (перегоревшие лампочки, протекающая сантехника, и тп); 4) прочие траты (например, далеко не все жильцы готовы решать мелкие ремонтные ситуации самостоятельно, просто согласовывая вычет из очередного платежа по чеку/смете - поэтому надо съездить или отправить кого-то в магазин и до квартиры примерно раз в полгода).

Это без учета амортизации самого дома. Кстати, не забывайте про сбор на капремонт. И 13% НДФЛ c арендного дохода. Не стоит нести налоговые риски.

Чтобы отбивать хотя бы в ноль, эту квартиру надо сдавать не менее, чем за 60,000 руб. Без простоев.

Соответственно, вложение в однушку в Москве будет доходным только при условии роста стоимости недвижимости и ставок на аренду быстрее инфляции. А это еще рыночный риск (вероятность смены рыночного тренда с роста на стагнацию, падение), если переходить на терминологию риск-менеджмента.