Как воспринимать индикаторы спроса на офисном рынке

Читая обзоры по офисному рынку можно встретить несколько оценок спроса, которые похожи, но не идентичны: 🤝объем сделок и ⚖️чистое поглощение.

В чем же разница и на что надо смотреть?
🤝 Сделка – аренда или покупка конечными пользователями площадей в каком-либо здании (может быть и пока недостроенном) в течение года.
⚖️ Чистое поглощение – изменение за год совокупных занятых площадей в действующих объектах. Именно в действующих на конец года.

В чем разница? Сейчас будем распутывать🧶. Вот несколько примеров:
🔹 Компания X расширилась и купила соседний офис площадью 500 кв. м, который ранее был вакантным. Эта цифра пойдет и в 🤝 объем сделок, и в ⚖️чистое поглощение.
🔹 Компания Y переехала из офиса 200 кв. м в другое здание в офис 300 кв. м. В 🤝объем сделок попадает 300, в ⚖️чистое поглощение 100 квадратов (как разница в занимаемой площади. Естественно предполагая, что старые 200 кв. м остались вакантными).
🔹 Компания Z занимала 500 кв. м в бизнес-центре класса А, но в связи с сокращением спроса на свою продукцию решила переехать на 100 кв. м в БЦ класса В. В 🤝объем сделок попадет 100 кв. м, а вот ⚖️чистое поглощение отрицательно и составляет - 400 кв. м.

Надеемся, что стало чуть понятнее, впрочем, это цветочки, ягодки в первом комментарии. Сейчас же о том, что же лучше отражает динамику рынка - ⚖️чистое поглощение или 🤝объем сделок?

При сбалансированном рынке соотношение между показателями достаточно стабильно. В стадии рецессии компании переезжают с сокращением площадей или отказываются от них, поэтому ⚖️чистое поглощение может быть небольшим или даже отрицательным, хотя 🤝объем сделок находится на неплохом уровне. В период экономического бума компании расширяются, не отказываясь от площадей, поэтому ⚖️чистое поглощение приближается к 🤝объему сделок. Именно поэтому надо смотреть на оба показателя.

Теорию разобрали, о российских реалиях - в следующем посте.