​​К чему приведет активность частных инвесторов на офисном рынке?

На рынке офисов Москвы сейчас много предложений от жилищных застройщиков по покупке площадей в бизнес-центрах. Это не является типичной схемой, все же классический офисный девелопмент направлен на сдачу площадей в аренду. В классификации бизнес-центров от Moscow Research Forum объекты класса А не должны быть распроданы блоками. Впрочем, недавно объявили об обновлении классификации, которое будет в 2024 г.

Спрос на покупку офисов в Москве есть - четверть сделок в 2023 г. являются именно сделками купли-продажи, это рекордная доля за всю историю рынка. Конечно, не все офисы реализованы небольшими блоками, есть сделки (и много) покупки компаниями крупных площадей, но доля частных инвесторов велика - около 60% у некоторых застройщиков. Это результат сбережения средств через инвестирование в коммерческую недвижимость. Ведь доходность от сдачи квартиры в аренду ниже 5%, если не считать удорожание стоимости самой квартиры. Офисы в идеальных 🤔 условиях дают бόльшую доходность. Итак, инвестор вложил средства, девелопер реализовал площади, все счастливы 👍. Но что произойдет после ввода объекта в эксплуатацию?

1. Необходимо грамотное управление бизнес-центром. Собственников много, согласовать правила управления, устраивающие всех - искусство.
2. Здание перестает быть инвестиционным объектом, купить его целиком практически невозможно.
3. Есть и угроза для рынка в целом. Эти площади от частных инвесторов выйдут на рынок аренды. Их объем эквивалентен 4% от офисного рынка класса А в столице. При негативном сценарии это означает рост вакантности на 3-4 п.п. Рост конкуренции за небольших арендаторов обеспечен, что будет сдерживать рост ставок.

2024-2025 гг. на офисном рынке столицы будут крайне любопытными.