Загорелся идеей покупки еще в начале 3-го курса, в октябре 2025, к тому моменту накопил уже ~500к, до марта 2026 мониторил рынок. Были неплохие варианты в новостройках среднего качества, в хрущевках под демонтаж+ремонт, но одним субботним вечером, 7-го марта, на домклике мне попалась
Буквально на следующий день я поехал её смотреть. С утра случайно разбудил риелторшу продавцов. Да, 8 марта, ну кто же знал, что люди спят в 9 утра
Приехал — у соседей играла музыка. Впоследствии благодаря этому сам сторговал 200к, сенкс
Прошел 9 кругов Ада с компанией Этажи. Хотели поиметь деньжат не только с продавцов, но и с покупателей за свои «услуги». Услуги — это пятиминутный показ квартиры 😫. Не связывайтесь с этой компанией, пожалуйста, это вам скажет любой человек, кто работал с этой компашкой. Пришлось даже напрямую поговорить с продавцами, и только после этого получилось выйти на сделку
Уже 13-го марта, в пятницу, меньше чем через неделю после того, как я нашёл квартиру, мой риелтор всё проверил, подготовил документы и я оформил ипотеку. С первоначальным взносом 2.03млн. В ипотеку — 2.02млн, под 18.8%, на 10 лет, 38к/мес. За большой ПВ (>50%) сбер дал скидку 2% на ипотеку и ещё 1% за зарплатного клиента. Итоговая цена квартиры: 4 050 000, проценты сверху — 2.5млн (но читаем дальше). В договоре купли-продажи (ДКП) оформлен только я. В 21 год, через 2 недели после дня рождения. Весь путь покупки я прошел сам, от начала и до конца
Вообще, как работает ипотека:
Есть проценты, есть основной долг
Банк выстраивает аннуитетный платеж таким образом, что в эти 38к в первые месяцы входит: 7к основной долг, а 31к — проценты. Чем ближе конец кредита, тем сильнее они меняются местами, к концу кредита станут: 31к основной долг и 7к проценты
Эти 38к обязательны для оплаты каждый месяц. Но после оплаты, отправляя денежку в досрок, мы платим основной долг в ближайшие месяцы без оплаты процентов по ним, снижая срок кредита на много-много времени и убирая переплату процентов банку
То есть мы, отправляя по 100к в досрок в первое время, закрываем около 13-ти месяцев кредита без оплаты процентов, ~300к рублей
Чем дольше кредит платится — тем «менее выгодно» платить в досрочное погашение, тк ежемесячные проценты становятся относительно низкими. Через 13 месяцев после начала кредита, если ЦБ снижает ключевую ставку, можно снизить ставку по ипотеке
В пятницу, 27-го марта, когда продавцы получили деньги и освободили кв, у меня появились ключи от квартиры. Мой риелтор сказал, что это только начало, и это были правильные слова
Так вот, моя финансовая схема обломалась: я планировал отдавать по ~120к в досрочное погашение, чтобы не платить лишнее банку, так и делал несколько месяцев, но недавно понял, что ремонтом тоже хочется заниматься. И пусть я потеряю несколько десятков тысяч на процентах, 260к из которых «компенсируются» налоговым имущественным вычетом в следующем году и некоторой суммой после закрытия ипотеки, но зато я сэкономлю при ремонте на инфляции, переплата из-за которой суммарно будет гораздо больше этих процентов через пару лет
И вот я уже сделал электрику и скоро буду прокладывать трассу под кондер. Деньги после отпуска кончились :)
Из дорогого — осталась только сантехника, потом уже легче пойдет
Про ремонт вообще отдельные посты нужно делать… Пока что оставим интригу