По нашим метрикам, наблюдаем огромный “обвал” экспозиции на ЦИАН в Москве в интервале от 6 до 15 млн. за период: октябрь 2025 года-по н/в.

Из 12 700 предложений выставленных в продажу, осталось менее 6100 шт.
Иными словами, сокращение составило более 50% за пол года.
На первичном рынке сокращение ещё больше, но оно легко регулируется застройщиками.

• В категориях до 6 млн. рублей падение более 60% и на «первичке» и на «вторичке».

• При этом, в категории от 15 до 20 млн, сокращение значительно меньше (20-30% первичка и вторичка).

Мы наблюдаем прямую корреляцию продаж между суммой среднего депозита и семейной ипотекой с лимитом 12 млн. руб.

Если ещё упростить: недвижимость «сметают» в низком ценовом сегменте, независимо первичный или вторичный рынок. Это объекты недвижимости до 40 м2.

Население приобретает недвижимость из соображений «на что хватает тех средств, что накопили, и главное для покупателя: «как сохранить». Про улучшение условий проживания думают в последнюю очередь, приобретая объекты на первичном рынке по 25-30 м2.

Если средств хватает только на первоначальный взнос, то используют «семейную ипотеку» по максимальному лимиту.

Очевиден главный вывод: люди покупают квартиры не из желания улучшить жилищные условия, а из страха потерять накопления или страха не взять семейную ипотеку по текущим условиям.

По последнему пункту, ЦБ и правительство активно подталкивает потенциальных покупателей использовать возможности «пока не стало поздно», каждые 3-4 месяца сообщая о новых ограничениях по условиям в «семейной ипотеке».
Как мы можем судить по экспозиции объектов ЦИАН, все эти механизмы:
- по снижению ставки ЦБ, а значит и ставок депозитов в банках;
- по изменению условий ипотеки;
отлично работают, образуя «крепкий союз переживаний» за то что нажито непосильным трудом.

Главная проблема в том, что подобные меры стимулируют лишь сам рынок продаж, но не приводят к улучшению жилищных условий.

Население скупает жильё, которое не подходит даже под семью с одним ребенком, а значит, главная задача «семейной ипотеки» состоящая в улучшении жилищных условий (в том числе и увеличении жилплощади), что гипотетически будет приводить к повышению рождаемости-не работает.

При подобной схеме, как сейчас, выигрывают только застройщики и капиталы тех людей, кто является инвесторами в деволопмент.

Бизнесу абс. всё равно, продать две однокомнатные квартиры или одну трёх комнатную в ту же стоимость и площадь.

Бизнес строит то, что покупают, а не то, где будут больше хотеть рожать детей.

И настроить субсидируемый инструмент для стимулирования желания одних: «иметь большую семью», других: «строить большие квартиры»-это и есть задача «субсидии», а не в веерной раздаче ипотеки, которая занимает 80% ипотечного рынка, в тех квартирах, которые недостаточны по площади даже для семьи с двумя детьми.

Справка:
средний размер квартир в России сейчас 49 м2.