Мы считаем, правительство не упустит очередную возможность нажать на «тревожную кнопку» сообщив в ближайшее время о повышении ставки по семейной ипотеки до уровня 9-10% при наличии в семье 1-2 детей. Тогда же будет обозначен срок введения ставки, скажем, с заделом в 3-5 месяцев и перед её введением правительство снова откажется от этой идеи, повысив ставку не на 3-4%, а на 1-2%, для семей с 1-2 детьми.

Главная задача подобных манипуляций эксплуатация «красной кнопки» «успейте купить сейчас», о котором мы писали неоднократно. И чем быстрее это станет очевидным для широкого круга, тем быстрее, подобные не рыночные методы перестанут работать.

Также напомним, что правительство, в лице господина Хуснуллина Марата Шакирзяновича и других лиц «твёрдо и чётко» обещали изменения по семейной ипотеке с 1 июля 26-го года.
Мы также «твёрдо и чётко», сообщили, что никаких изменений в июле 26’ не увидим, а решение будет перенесено на наконец года/начало следующего.
Подтверждение по ссылке:
https://t.me/BigHeadSelf/1224

Назовём эту мы манипуляцию последней (или одну из последних) возможностей правительства совместно застройщиками не рыночными методами стимулировать продажи «первички».
Здесь, конечно, серьезный тест для самих покупателей: поддадутся ли.
Если «ответа повышенным спросом» на первичку на подобную очередную манипуляцию не произойдёт, «игры с красной кнопкой» ужесточения по семейной ипотеке закончатся уже сейчас.

На акт устрашения изменениями условий по ипотеке в очередной раз, как это происходило до текущих дней, мы уже обращали внимание читателей, что правительство избыточно много прибегает к подобной модели стимулирование продаж «первички», при этом, одновременно, посредством различных механизмов искусственно сдерживает рост «вторичного рынка». Здесь стоит вспомнить и историю со схемой Долиной и повышение налогового порога с трёх до пяти лет при продаже недвижимости и предельно высокий ипотечный процент в банке на вторичку.
Все эти факторы крайне негативно влияют на самих инвесторов, которые всего за два года до этого, являлись покупателями той самой «первички» и которым сладостными речами риелторы «мазали уши мёдом» каким крайне привлекательным инвестиционным предложением они могут воспользоваться при покупке данной недвижимости.

Было бы даже интересно посмотреть статистику (если подобную вообще возможно провести, но скрипты точно у них есть)-сколько времени тратит среднестатистические риелтор на преимущество данного объекта недвижимости для конкретной семьи, которые покупают квартиру и сколько времени риэлтор оставляет на рассказы о гипотетическом росте стоимости недвижимости в цене в ближайшие годы.

Напомним, «семейная ипотека», социально-ориентированный инструмент для поддержки не богатого слоя населения и стимулирования рождаемости, а не инвестиционный продукт для вложения избыточных финансовых активов.

Мы со своей стороны продолжаем настаивать, что на данный момент, рынок является более ликвидным для «вторичного продавца», ввиду колоссальной дельты между стоимостью первичной и вторичной недвижимостью, который формируется не рыночными условиями и методами, а именно «стоимостью кредитных денег» и рано или поздно, «вселенная схлопнется», рыночная модель придёт в равновесие, что приведёт обвалу ценовой дельты между первичным и вторичным рынком, ровно на этот «колоссальный задел».

Здесь нужно запомнить золотое правило девелопмента, которое мы ведём сейчас:
Два одинаковых здания или квартала зданий, находящиеся в единой локации без применения не рыночных методов, в том числе, льготных систем кредитования первичного рынка, всегда будет иметь преимущество в стоимости тот объект, который уже сдан (если год постройки зданий первичного и вторичного рынка находится в пределах не более семи лет, а здания идентичны между собой).

Мы сейчас имеем рынок, где два жилых дома в сданном и не сданном виде имеют дельту до 40% в стоимости, с преимуществом цены дома, который ещё не сдан. Подобное «уродство» экономической модели, будет ликвидировано, как только прекратятся искусственные манипуляции заинтересованных лиц.