Последние несколько лет я наблюдаю одну и ту же картину: человек заработал капитал, хочет сохранить его в недвижимости и выбирает самый понятный сценарий - покупает квартиру в Москве, делает ремонт и сдаёт её.
У кого-то уже две квартиры, у кого-то пять, а кто-то собрал портфель из десяти объектов, но логика остаётся одинаковой: появились свободные деньги - покупаем следующую квартиру.
Потому что это понятно, привычно и кажется безопасным.
Но недавно я посчитал экономику квартиры, которую мы сейчас снимаем, и ещё раз задумался, насколько эффективно на самом деле работает такой капитал.
📖 Квартира стоит примерно 50 млн ₽, аренда - 150 тыс. ₽ в месяц, или 1,8 млн ₽ в год. Получается около 3,6% годовых, причём ещё до налогов, ремонта, содержания и возможных простоев.
💼А теперь смотрим на коммерцию.
В отдельных проектах хороший офис класса-А сегодня можно найти примерно за 300–400 тыс. ₽/м², тогда как качественное жильё в Москве может стоить 600–700 тыс. ₽/м² и выше.
При этом коммерческий метр потенциально способен приносить значительно больший арендный поток.
И вот здесь возникает главный вопрос: почему люди продолжают покупать квартиры?
🫣Потому что коммерческая недвижимость для большинства - тёмный лес. Как выбрать помещение, где будет спрос, какой этаж нужен, какую площадь легче сдать, кто станет арендатором, как оценить ставку и что потом можно будет перепродать?
Разбираться сложнее, поэтому психологически проще купить очередную квартиру.
❗️Именно поэтому мы создали этот канал. Будем разбирать реальные объекты, считать экономику, отделять ликвид от неликвида, смотреть новые деловые кластеры Москвы и показывать те возможности, которые рассматриваем сами.
Потому что коммерция тоже бывает плохой, и наша задача не доказать, что любой офис лучше квартиры.
Наша задача - находить объекты, где сходится всё: правильная цена входа, высокий арендный потенциал, ликвидность и понятный сценарий выхода.
⬇️А в следующем посте покажу эту разницу на одних и тех же 50 млн ₽.
Подписаться👍 Роман Поляков | Инвестиции в недвижимость