3 сентября 2026 на Восточном экономическом форуме во Владивостоке заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин сделал заявление, которое должно было стать главной новостью недели — но почти не разлетелось по Telegram-каналам. Прямая цитата:
«Мы уходили от котлового способа финансирования в стройке в 2018 году, переходя на проектное финансирование и использование счетов эскроу. А к чему мы пришли? К котловому финансированию банками проектов. Покажите мне проект жилищного строительства — не берем центры городов, где проект сам себя окупает и не заложен в будущий какой-то другой проект. Покажите мне хотя бы один такой проект. Вот я пока не увидел».
Что такое «котловое финансирование» и почему это страшно
До 2019 года застройщики строили новые дома на деньги покупателей предыдущих, ещё не достроенных. Схема работала как классическая пирамида: пока приток денег от новых дольщиков перекрывал затраты на старые проекты — всё хорошо. Как только продажи замедлялись — цепочка рвалась, стройки замораживались, появлялись обманутые дольщики. К 2018 году в России насчитывалось более 200 тысяч семей, потерявших 50 млрд рублей из-за недобросовестных застройщиков.
Реформа 2018–2019 годов (эскроу-счета + проектное финансирование) должна была это остановить. Деньги дольщиков заморозили на спецсчетах в банках до сдачи дома. Строить девелопер мог только на собственные средства и банковский кредит — отдельно под каждый проект.
И вот теперь замминистра Минстроя, который эту реформу и внедрял, на официальном форуме говорит: мы вернулись к котловой схеме. Банки кредитуют проекты под залог других площадок, земли и будущих строек. Один проект обеспечивает другой. Цепная реакция снова возможна.
Цифры, которые подтверждают слова Стасишина
Данные ЦБ за II квартал 2026 года:
• Задолженность застройщиков по проектному финансированию — 10,85 трлн рублей (рост на 6% за квартал)
• Средства на счетах эскроу — 7,55 трлн рублей (рост всего 2%)
• Покрытие долга деньгами дольщиков упало до 65% — это минимум за 6 лет, впервые ниже 70% с 2020 года • Доля кредитов с покрытием эскроу ниже 30% выросла до 26% — каждый четвёртый рубль проектного кредита фактически не обеспечен деньгами покупателей • Средневзвешенная ставка по проектному финансированию держится на уровне 9,92% — почти не снижается, несмотря на падение ключевой ставки
Покрытие 65% означает: на каждый рубль, который застройщик должен банку, на эскроу лежит только 65 копеек. Остальные 35 — это «дыра», которую девелопер закрывает другими активами. Именно это Стасишин и назвал котловой схемой.
Почему это произошло
Продажи замедлились. Семейная ипотека ужесточилась, рыночные ставки заградительные (около 18,7%). Распроданность новых проектов, запущенных во втором полугодии 2025 — первом полугодии 2026 года, держится на уровне 14–18%. Квартиры не продаются → деньги на эскроу не поступают → банк пересматривает лимиты → застройщик закладывает следующие площадки и землю → кредит дорожает → себестоимость растёт → цены ползут вверх → продажи падают ещё сильнее.
Порочный круг, который Стасишин описал одной фразой: «накопленного жирка у застройщиков уже нет».
Что это значит для покупателей
Эскроу по-прежнему пока ещё защищает деньги дольщиков — Средства на счетах застрахованы АСВ до 10 млн рублей (для Питера, Москвы, Сочи и т.п. страховки на 10 млн руб мало. Это очевидно и сигнал дольщикам). Деньги дольщика не идут на стройку, они лежат в банке.
Но риски перетекают на другой уровень. Если у застройщика несколько проектов связаны через общее обеспечение (заложенные площадки, земля, будущие проекты), проблемы с продажами в одном проекте могут потянуть за собой другие. Это не классическая котловая пирамида 2010-х, но очень близко к ней по механике.
Региональные девелоперы в зоне риска. Рейтинговое агентство НКР прямо предупреждает: «факторами риска остаются небольшие и региональные девелоперы с высокой долговой нагрузкой и слабой ликвидностью, в этом сегменте по-прежнему вероятны локальные дефолты и заморозка проектов».
Цены на новостройки будут расти, а предложение — сокращаться? Посмотрим, как это получится у застройщиков, которые сами заявляют: Рентабельность девелоперов упала до 5–10% — строить новые проекты на грани рентабельности. Ввод жилья в первом полугодии 2026 года уже упал на 18%. Но настроено столько, что 5 лет надо продавать.
Главный вопрос, на который нет ответа
Минстрой и ЦБ обсуждают поэтапное раскрытие эскроу — возможность выдавать застройщику деньги дольщиков до сдачи дома, по мере завершения этапов стройки. Минстрой за, ЦБ против. Зампред ЦБ Ольга Полякова ещё в декабре 2019 года назвала это «возвратом в не самое лучшее прошлое» и предупредила о рисках новых пирамид.
Сейчас, когда замминистра Минстроя сам признал, что котловая схема уже фактически работает, вопрос поэтапного раскрытия эскроу выглядит иначе. Если система уже откатилась назад — стоит ли легализовать этот откат? Или наоборот, нужно закручивать гайки?
Пока у Минстроя ответа нет. А рынок недвижимости тем временем с точки зрения самих же чиновников входит в самый сложный период с 2019 года.