На канале SimpleEstate вышел интересный пост о судьбе одного из крупных объектов Москва-Сити. Публикую с минимальными сокращениями.

Башня Шрёдингера

📍В Москва-Сити находится загадочный объект, способный сильно изменить рынок офисной недвижимости как в самом Сити, так и в целом в Москве. Это высотный деловой центр, который существует в реальности, но в статистике по офисному рынку Москвы его нет.

✅ Moscow Towers - две башни высотой 287 м на общем стилобате, около 400 тыс. кв. м. В 2024 году РЖД купила 360 тыс. кв. м за 193,1 млрд руб. под штаб-квартиру для 18 тыс. сотрудников. Но переезд затянулся: помещения были без отделки, и на неё нужно было потратить ещё от 50 млрд руб. На фоне огромных долгов РЖД в декабре 2025 года правительство поручило продать актив.

💵 6 апреля 2026 года РЖД выставила на торги 242,5 тыс. кв. м (из них 206,7 тыс. кв. м офисов) за 280,8 млрд руб. Ещё в феврале консультанты называли реалистичным диапазон 180–200 млрд и говорили, что потенциальных покупателей можно пересчитать по пальцам одной руки. Торги 21 мая не состоялись: ни одной заявки подано не было.

❗ Повторные торги пока не анонсировались, актив остаётся у РЖД. Судьба его туманна: в нынешней экономической ситуации покупателей на офисный небоскрёб стало меньше, и даже с дисконтом продать его получится не факт. Логичный шаг для РЖД - попытаться сдать площади в аренду, полностью или частично. Но официальных данных о таком решении нет.

🧮 Большинство консультантов и аналитиков считает вакансию в Москва-Сити (от 1,8% до 4,3% в зависимости от методики) без Moscow Towers. Формально это логично: арендаторам эти площади пока недоступны. С другой стороны, это огромный потенциальный «навес» предложения, и совсем не учитывать его не совсем правильно.

📊 Что будет, если небоскрёб выйдет на рынок? Сегодня в Москва-Сити - дефицит офисов. Вакансия 1,8%, средняя ставка аренды 77 300 руб. за кв. м в год (с отделкой - выше). Если РЖД начнет экспонировать Moscow Towers в аренду целиком, вакансия в Сити одномоментно взлетит с 4–5% примерно до 19%. Если РЖД будет сдавать офисы небольшими блоками, собственникам офисов в соседних башнях придётся бороться за арендаторов. Ну а если РЖД поставит себе задачу сдать объект быстро, то начнут корректироваться и ставки аренды. Конечно, концентрация «если» слишком высокая.

❓В любом случае, парадоксальным образом сложилось так, что от решения Росимущества и РЖД зависит показатель вакансии офисов не только в Сити, но и во всей Москве. А каким будет это решение, вероятно, мы скоро узнаем...