Самые недооцененные районы Дубая (для покупателя и девелопера)

Одна из ключевых задач при реализации девелоперского проекта в ОАЭ — найти правильный участок.

❌️Не выбрать участок в районе, который:
• перегрет (например, Downtown или DIFC);
• с дешевой землей, но так далеко в пустыне, что в ближайшие 5 лет там вряд ли есть потенциал (например, дальний Dubai Land);
• в районе, где уровень конкуренции среди застройщиков зашкаливает, что повлияет на темпы продаж (например, JVC).

✅️Нужно выбрать район, стоимость земли которого адекватно корреллирует с продажной ценой м2. Для этого нужно учитывать настоящее (активы / проблемы территории) и будущее — что будет происходить с территорией после завершения стройки (на горизонте трех и далее лет).

😳 Для этого важно смотреть на рынок в том числе глазами брокера, который продает здесь и сейчас. Увидел интересную статью от Housearch про дубайские районы «‎hidden gems» (для покупателей недвижимости)‎, посмотрим что внутри (и добавлю комментарии с точки зрения девелопмента):

1️⃣ Culture Village
Where Culture Meets Creativity
Близко к метро, несколько транспортных развязок, культурные центры (MBR Library, Jameel Arts Center), среднеэтажная застройка и приятная набережная с развитым ретейлом.

Из минусов запах от стоячей воды в канале. Один из самых интересных районов для девелопмента right now. Здесь хорошо сядет бизнес класс + с квартирографией с большей долей студий и 1br (для молодого среднего класса). Понятный мастердевелопер (Dubai Properties) с которым комфортнее реализовывать проект.

2️⃣ Al Badia Hillside Village
Район с историческим арабским вайбом в центре Dubai Festival City. Преимущественно низкоэтажная застройка на красивом холме (большие арабские планировки).
Рядом несколько школ и университетов, крупный молл и развитый ретейл. Здесь неплохо жить с детьми и один из самых высоких ROI для инвестора.

Хорошо для жизни, если устал от бешеного дубайского вайба, мало годится для девелопмента — слишком экзотично для нашего покупателя.

3️⃣ Al Hudaiba
Район с доступным жильем рядом с Dubai Maritime City, Портом Рашид и Jumeirah. Арендное коммьюнити в исторической части Дубая. Из минусов — далеко от метро и не фрихолд.

Не годится для девелопмента, но потенциально может стать привлекательной территорией так как ожидаю развитие вокруг центра Deira. Много пустых участков под застройку, которые вполне могут стать ценными при смене статуса (фрихолд) и развитии вокруг.

4️⃣ City of Arabia
Коммьюнити с близким доступом к аэропорту и развитой инфраструктурой вокруг (моллы, парки, и пр.). Хороший вход для инвестора за счет низкой стоимости по отношению к возврату.

Не годится для девелопмента. Далеко (твердо и четко).

5️⃣ Remraam
Закрытое коммьюнити в центре Dubai Land. Один из самых недооценных районов Дубая с близким доступом к Экспо (будет развиваться) и нескольким школам. Хорошая история для семей с детьми и инвестора (низкий вход, офигенный ROI).

Возможно станет интересным для девелопера в ближайшие годы, но сейчас слишком экзотично для покупателя из СНГ.

#этодевелопмент