Три цикла роста рынка недвижимости в Дубае — как закончились и к чему привели?

В третий раз за 20 лет в Дубае период активного роста цен на недвижимость. Разберем две предыдущих волны и как реагировали власти Дубая на прошлые кризисы (см. график выше).

1️⃣-й цикл (2006-2008)
В 2002 году шейх Аль Мактум выпустил указ, разрешающий иностранцам владеть недвижимостью в Дубае.

Внедрение заняло время и в первые годы постановление касалось только жителей стран Персидского залива. Пока наконец в 2006 свобода собственности не дошла и до резидентов других стран.

Здесь начался первый бум рынка недвижимости Дубая. С конца 2007 до октября 2008 цены м2 выросли на колоссальные 59%.
Пока не пришел глобальный кризис, который обрушил цены на квартиры и офисы на 50%.

Рынок в те времена был спекулятивным, т.е. основанным на перепродаже контрактов на юниты и хаотичным, слабо зарегулированным.

Чтобы навести порядок власти Дубая ввели:
• жесткие условия по выплате рассрочки за юниты;
• обязательство регистрации всех сделок в Land Department;
• ограничение на перепродажу юнитов до выплаты 30% стоимости.

2️⃣-й цикл (2011-2015)
Это позволило быстро выскочить из кризиса и за 5 лет восстановить спрос на рынке Дубая. К 2015 году цены пробили пик снова. В это же время кризис на нефтяном рынке (про этот «идеальный шторм» есть подробная и интересная статья Михаила Слободина) ограничил расходы стран и инвестиции жителей GCC. Переизбыток предложения вызвал снижение цен на недвижимость в Дубае и к 2019 году стоимость м2 снизилась на 25%. Кризис усугубился из-за ковидных ограничений.

Для преодоления кризиса:
• налог в DLD подняли с 2 до 4% (чтобы ограничить спекуляции);
• ввели жесткий контроль сроков стройки девелоперов — задержки на срок более года могут привести к замене застройщика;
• ввели специальные эскроу-счета, где девелоперы собирают средства покупателей конкретного проекта и получают их траншами;
• установили обязательство для девелопера держать 10% средств на эскроу-счете год после сдачи в качестве гарантии.