📌Как считать стоимость аренды земельного участка после завершения комплексного освоения в целях жилищного строительства

Определение от 24.01.2023 г. № 305-ЭС22-20663 по делу № А40-137895/2021                                   
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-137895%2F2021

Компания в 2013 г. по результатам аукциона заключила договоры аренды земельных участков с федеральным Фондом для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Затем права и обязанности арендодателя по перешли к агенту РФ – Дом.РФ, а права и обязанности арендатора ­– к Фирме.

В результате раздела указанных участков был образованы два земельных участка, на каждом из которых в 2017 и 2019 г. была введены в эксплуатацию объекты инфраструктуры ­– две газовые котельные.

Собственником котельных соответственно в 2018 и 2020 г. стало Общество. В 2020 г. участки, на которых располагались котельные, были переданы Росимуществу.

Росимущество в 2021 г. заключило с Обществом два договора аренды земельных участков на 49 лет в целях эксплуатации газовых котельных. Арендатор обязался оплатить и за периоды, предшествовавшие заключению договоров (09.01.2020 - 13.07.2021 и 29.08.2019 - 15.07.2021), в размере арендной платы, подлежащей определению по Правилам № 582 и Приказу МЭР № 217.

Но Дом.РФ обратился в суд с иском о взыскании платы за пользование земельными участками – 337 тыс. руб. за 2020 и 116 тыс. руб. за 2019-2020. Размер арендной платы был определён в соответствие с договором аренды 2013 г. заключённым ещё с Компанией-победителем аукциона.

📍Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Суд согласился с доводами Общества о том, что Дом.РФ испрашивает арендную плату за тот же период, что и указанный в договоре с Росимуществом. Также что комплексное освоение завершено, поэтому арендная плата не может рассчитываться по договору комплексного освоения. Также ранее на обращение ответчика Дом.РФ сообщал об отсутствии у него прав на заключение договора аренды.

👌 Апелляционный суд отменил акт первой инстанцией и удовлетворил требования Дом.РФ. Суд указал, что с момента перехода к Обществу права собственности на котельные оно приобрело права и обязанности арендатора публичных земельных участков, поэтому обязано вносить плату за пользование по условиям договоров 2013 г., заключенных по результатам аукциона.
✊Суд округа согласился с апелляционной инстанцией.

🔥📎СКЭС Верховного Суд отменила акты трёх инстанций и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на неучтённое судами:

🟦по смыслу ст. 30.2 ЗК, ст. 3 Закона № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» целью аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инфраструктуры. При достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств правоотношения прекращаются в силу ст. 408 ГК надлежащим исполнением;
🟦 при прекращении обязательств по указанным договорам аренды комплексного освоения в отношении спорных земельных участков к новому собственнику расположенных на них объектов недвижимости не могут перейти права и обязанности арендатора-застройщика;
🟦 в Законе № 161-ФЗ отсутствуют положения о том, что единый институт развития вправе заключать договоры аренды федеральных земельных участков с лицами, которые являются собственниками указанных объектов;
🟦суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что к ответчику не перешли обязательства по оплате пользования спорными участками в размере, установленном договорами 2013 г., и о необходимости рассчитывать плату Правилами № 582 и Приказу № 217. Однако суд не учёл, что участки были переданы Росимуществу на основании протоколов от 30.12.2019 и от 30.09.2020 № 5 по актам от 12.02.2020 и от 10.11.2020, и не установил, кто вправе получать плату за пользование участками единого института развития до передачи их Росимуществу в порядке, предусмотренном Законом № 161-ФЗ;
🟦общество «Дом.РФ» заявило требование о взыскании платы за период, часть которого не была учтена в договорах аренды, заключенных Росимуществом и Обществом
#земля #строительство