⚠Не допустимо увеличивать арендную плату в 2 раза в целях исполнения уже не действующего НПА

Определение от 26.12.2022 г. № 305-ЭС22-18408 по делу № А40-197947/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-197947%2F2021

Департамент горимущества Москвы (Арендодатель) и Компания (Арендатор) заключили в 2006 г. договор аренды. Арендатору был предоставлен в пользование земельный участок для строительства открытого многоэтажного гаража-стоянки. Размер арендной платы с учетом коэффициента, учитывающего инфляцию – составил 3,28 млн руб. в год.

В 20.06.2012 стороны подписали допсоглашение к договору, которым предусмотрели за нарушение сроков проектирования и строительства объекта (до 01.07.2016) увеличение размера арендной платы в 2 раза за каждые 6 месяцев с даты истечения срока проектирования или сдачи в эксплуатацию объекта в порядке, установленным Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП.

08.10.2019 права и обязанности Арендатора по договору в полном объёме перешли к Обществу.

Ссылаясь на то, что в срок, установленный для завершения строительства, гараж-стоянка Обществом не построена, Арендодатель произвел расчёт арендной платы за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 по ставке 1,5% от кадастровой стоимости участка с учётом удвоения платы, предложил Обществу уплатить 8,44 млн руб. и неустойку.

Не получив плату в указанном размере, Арендодатель обратился в суд.

🔺Суд первой инстанции удовлетворил иск. Апелляционной суд также удовлетворил исковые требования. На основании ст. 421 ГК суд сделал вывод, что Департамент и Общество свободны в заключении договора аренды земельного участка, что означает свободу их волеизъявления на заключение договора на определенных в договоре условиях.

Пункт договора, который предусматривает удвоение арендной платы, соответствует Постановлению Правительства Москвы № 793-ПП и включен Департаментом в договор в целях исполнения данного постановления. Распространив действие НПА на обязательство Арендатора, стороны указанного правоотношения связали себя соответствующими условиями, определив порядок расчета арендной платы.

🔺Суд округа согласились с апелляционной инстанцией

❗👆СКЭС Верховного Суда отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на неучтённое судами:
✅ если иное не установлено ЗК или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной или госсобственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом госвласти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, госсобственность на которые не разграничена;
✅ произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым (п. 66 Обзора ВС РФ № 3 (2019));
✅ спорный договор аренды был заключен после введения в действие ЗК, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом госвласти субъекта РФ;
✅ Постановление Правительства Москвы № 793-ПП признано утратившим силу (Пост. от 05.11.2019 № 1439-ПП);
✅ поскольку размер арендной платы по договору регулируется нормативными актами Правительства Москвы, после вступления в силу Пост. от 05.11.2019 № 1439-ПП условие п. 4.4 договора (о увеличении в 2 раза платы) при расчёте платы по спорному договору применению не подлежит;
✅ ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется со ст. 424 ГК
#земля #недвижимость