#PLP_Регистрация
КНС за пределами стены дома — не общее имущество без решения собрания (Постановление АС СКО от 17 июля 2026 года по делу № А32-1395/24).
📝
Что произошло. Управляющая компания ЖК «Западный город» в Краснодаре требовала обязать администрацию поставить на учёт как бесхозяйный объект канализационно-насосную станцию (КНС), расположенную на отдельном земельном участке и обслуживающую несколько МКД комплекса. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, признав КНС частью общего имущества собственников помещений в МКД.
В чём ошибка. Нижестоящие суды сделали вывод о вхождении КНС в состав общего имущества без исследования юридически значимых обстоятельств: не проверили, принималось ли собственниками решение о включении объекта в общее имущество, не исследовали акт разграничения балансовой принадлежности, подписанный при заключении договора водоотведения. Кроме того, суд апелляции ошибочно применил ст. 133.1 ГК к КНС как к линейному объекту и пришёл к выводу, что станция следует судьбе главной вещи — жилого комплекса.
Позиция кассации. По п. 8 и абз. 2 п. 5 Правил № 491 внешней границей сетей водоотведения, входящих в общее имущество МКД, является внешняя граница стены дома; канализационный выпуск входит в общее имущество только в части, находящейся внутри дома. Расположенная за пределами внешней стены дома КНС без соответствующего решения общего собрания собственников не может быть признана общим имуществом лишь по факту физического обслуживания домов. Бремя доказывания принадлежности объекта к общему имуществу лежит на том, кто этот вывод утверждает, и снимается только при наличии акта разграничения балансовой принадлежности. Признаки бесхозяйности (ст. 225 ГК) проверяются отдельно с учётом полномочий органа местного самоуправления по организации водоотведения (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона № 131-ФЗ, ст. 8 Закона № 416-ФЗ).
Для практики. При повторном рассмотрении суду надлежит истребовать и оценить решение общего собрания собственников о составе общего имущества и акт разграничения балансовой принадлежности сетей водоотведения; без этих документов вывод о вхождении КНС в общее имущество преждевременен. Управляющей компании в аналогичных спорах следует заранее собирать доказательства бесхозяйности объекта — отсутствие сведений в ЕГРН, отказ балансодержателя, ненадлежащее техническое состояние и угрозу прекращения водоотведения, — и настаивать на возложении на муниципалитет обязанности по ст. 225 ГК и ст. 8 Закона № 416-ФЗ.
Судебная практика всех остальных округов