#PLP_Банкротство
По делу о банкротстве застройщика инвестор, фактически принявший на себя обязательства по достройке через соглашения с кооперативом и администрацией, отвечает перед дольщиком как надлежащий приобретатель прав застройщика (Постановление АС СКО от 23 июня 2026 года по делу № А32-43225/15).
📝
Что произошло. В рамках банкротства ЖСК «Черкасский» (застройщик многоквартирного дома в Краснодаре) кредитор Генрихс В.К. заявила требование о передаче квартиры либо о выплате компенсации в размере свыше 4 млн рублей. Суд первой инстанции отказал, признав пропуск двухмесячного срока; апелляция, напротив, признала требование и возложила обязанность по выплате компенсации на ООО СК «Гарантия» как специализированного застройщика.
В чём ошибка. Апелляция не установила надлежащее лицо, обязанное к выплате компенсации, и не определила применимый правовой механизм. В материалах дела имелись соглашения от 05.11.2019 (кооператив, администрация, ООО СК «Гарантия») и инвестиционный договор от 09.09.2022 № 1, из которых следовало, что именно ООО СК «Гарантия» выступало реальным инвестором, принявшим на себя обязательства по завершению строительства в обмен на свободные площади. Апелляция ошибочно отождествила специализированного застройщика с этим инвестором без доказательств перехода прав инвестора. Кроме того, при расчёте компенсации апелляция применила произвольную рыночную оценку одного квадратного метра по состоянию на произвольную дату, тогда как надлежащая методика — оценка, произведённая Фондом на основании отчёта оценщика, привлечённого Фондом, в порядке ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ и Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233.
Позиция кассации. Защита прав участников строительства при банкротстве застройщика может осуществляться через Фонд (ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, Закон № 218-ФЗ) либо через создание ЖСК по ст. 201.10 Закона о банкротстве; оба механизма направлены на единую цель и предполагают равный объём гарантий для граждан. Лицом, действительно принявшим на себя обязательства завершить строительство, является инвестор — ООО СК «Гарантия», заключившее соответствующие соглашения с кооперативом и администрацией и получившее преференции в виде передачи свободных площадей. Вывод о том, что специализированный застройщик, заключающий договоры купли-продажи паёв ЖСК «На Черкасской», тождествен этому инвестору, надлежащими доказательствами не подтверждён. При исчислении возмещения подлежит применению методика ст. 13 Закона № 218-ФЗ: рыночная стоимость определяется по отчёту оценщика, привлечённого Фондом, на дату, не более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения о финансировании; многократная переоценка по каждому заявлению гражданина противоречит принципу равенства пострадавших граждан. Если выплата по методике Фонда окажется меньше денежного эквивалента обязательства застройщика по п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве, разница сохраняется в реестре как остаток денежного требования участника строительства.
Для практики. При повторном рассмотрении апелляции надлежит установить, кто фактически (а не номинально) принял на себя обязательства по достройке — инвестор по соглашению с кооперативом и администрацией либо специализированный застройщик — и какие доказательства перехода инвестиционных прав имеются. Расчёт компенсации необходимо вести по методике ст. 13 Закона № 218-ФЗ и Правил № 1233: единый отчёт оценщика Фонда на дату принятия решения о финансировании, без индивидуальной переоценки под каждого дольщика. Если выплаты по методике Фонда недостаточны для покрытия требования, остаток включается в реестр как денежное требование участника строительства; Фонд не отвечает за разницу и мораторные проценты. Заявителям — заранее представлять доказательства передачи инвестиционных прав и оспаривать необоснованное отождествление номинального покупателя паёв с реальным инвестором.
Судебная практика всех остальных округов