АПРИномика

💼 Поздравляем с Международным женским днём!

Женская сила — в умении быть разной: нежной и решительной, заботливой и смелой, мягкой и несгибаемой.

💼 Мы строим дома, но именно вы наполняете их жизнью. Вы создаёте атмосферу тепла, любви и уюта, превращая пространство в место, куда хочется возвращаться, где рождаются близость, поддержка и самые важные моменты.

Спасибо вам за энергию, мудрость, красоту и внутреннюю силу. Пусть рядом всегда будут любовь, гармония, забота близких и новые поводы для радости.

💼 Приватизация 2030: битва за ликвидность

Поручение Президента о подготовке программы размещений госкомпаний до 2030 года означает расширение предложения на публичном рынке. Новые IPO и SPO способны увеличить его глубину и диверсификацию, однако одновременно возрастёт конкуренция за инвестиционные ресурсы. Часть спроса может сместиться в бумаги с государственным участием, особенно в периоды повышенной неопределённости.

Для частных эмитентов это меняет контекст размещений. При появлении крупных государственных историй инвесторы получают альтернативу с пониженным восприятием риска. В таких условиях капитал становится более требовательным к структуре бизнеса, качеству отчётности и предсказуемости финансовых показателей.

Государственные компании привлекают масштабом и институциональной устойчивостью. Частный сектор отвечает иной конфигурацией преимуществ — скоростью принятия решений, гибкостью инвестиционной программы и возможностью поддерживать более высокую доходность капитала. Выбор между этими моделями зависит от стратегии инвестора и горизонта вложений.

На фоне расширения приватизации возрастает значение прозрачности. Детальная раскрываемость, понятная долговая политика и подтверждённая экономика проектов становятся ключевыми элементами конкурентоспособности. Внимание смещается от статуса акционера к качеству операционного исполнения.

Таким образом, предстоящая волна размещений не вытесняет частный бизнес с рынка, а повышает планку требований. Конкуренция будет определяться не формой собственности, а способностью компании демонстрировать устойчивые финансовые результаты в сопоставимых условиях.

💼 SPO «Эталона» и консолидация сектора

Группа «Эталон» провела SPO по цене 46 руб. за акцию. Размещение выше рыночных котировок — редкий для российского рынка случай, особенно в текущей фазе волатильности. Основной объём выпуска (377 млн акций) приобрела материнская структура — АФК «Система». Компания получила 14,1 млрд руб. в формате 100% cash-in; средства планируется направить на покупку АО «Бизнес-Недвижимость».

Сделка отражает изменение конфигурации рынка капитала. В девелопменте усиливается расслоение по моделям финансирования.

💼 Первая модель характерна для компаний, интегрированных в крупные финансово-промышленные группы. Ресурс мажоритарного акционера фактически выполняет функцию внутреннего источника капитала. Это упрощает реализацию M&A-стратегии и снижает зависимость от краткосрочных колебаний биржевого спроса.

💼 Вторая модель опирается преимущественно на долговой рынок. При доходностях корпоративных облигаций на уровне 20%+ инвесторы чаще выбирают фиксированный купон, а не долю в капитале. Для эмитента это означает возможность привлекать средства через публичное ценообразование, где ключевым фактором становится качество операционных показателей и кредитный профиль.

Обе конфигурации направлены на поддержание инвестиционного цикла: финансирование новых площадок, завершение текущих проектов, контроль долговой нагрузки. При этом источники капитала становятся более адресными. Крупные группы задействуют внутренние ресурсы, независимые игроки — инструменты долгового рынка.

Сектор сохраняет доступ к финансированию, однако структура этого доступа меняется. Конкуренция смещается от формального присутствия на бирже к устойчивости баланса и способности подтверждать экономику проектов в цифрах.

📝 Итоги Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026

💼 28 февраля прошла конференция по вопросам облигационного рынка Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026, в рамках которой на сессии строительных компаний IR-директор ПАО «АПРИ» Игорь Файнман рассказал о компании, поделился своим мнением о ситуации на рынках недвижимости и капитала, а также ответил на все интересующие вопросы из зала.

💼 Спасибо каждому, кто пришёл на сессию с участием ПАО «АПРИ» на Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026! Ждем вас на наших следующих мероприятиях!

💼 Также предлагаем вам ознакомиться с основными тезисами выступления:

💼 Золото и серебро: цена волатильности

В начале месяца рынок драгметаллов пережил резкую коррекцию: золото снизилось на 13%, опустившись ниже $5000, серебро потеряло 32%. Триггером стал «фактор Уорша» — ожидания назначения Кевина Уорша главой ФРС усилили доллар (DXY) и скорректировали инфляционные ожидания. При этом рынок уже находился в зоне технического перегрева: RSI превышал 90, что делало фиксацию прибыли вопросом времени. Новостной фон лишь ускорил движение.

Для российского инвестора золото в 2025 году обеспечило доходность около 16% в рублях, защитив капитал от девальвации. Однако состоявшийся обвал напоминает о «стерильности» этого актива: он не генерирует денежный поток. Его цена — производная от психологии рынка и ожиданий глобальных рисков. При текущих ставках по долговым инструментам содержание «неработающего» металла обходится крупному капиталу слишком дорого с точки зрения упущенной выгоды.

Сравнение с доходными инструментами проясняет различия в механике результата:

💼 Золото выполняет функцию хеджирования: оно реагирует на инфляционные и геополитические риски, но не усиливает их в виде дополнительной прибыли. Девелопмент и долговые инструменты работают иначе. Компании способны трансформировать рост издержек в цену продукта, а инвестор получает купонный доход или маржу от реализации проекта. Возврат на капитал формируется внутри операционной модели, а не исключительно за счёт рыночной конъюнктуры.

💼 Второй аспект — альтернативные издержки. При ставке 15,5% и доходностях корпоративных облигаций на уровне 20–22% удержание средств в металле предполагает ощутимый недополученный доход. Для портфеля это означает пониженную общую эффективность при сопоставимом уровне риска.

Драгметаллы остаются инструментом тактической защиты и диверсификации. Однако в фазе высоких ставок устойчивость портфеля чаще обеспечивается активами, которые формируют регулярный доход и компенсируют стоимость денег.

💼 Павел Крутолапов назначен генеральным директором ПАО "АПРИ"

💼 С 2023 года Павел занимал должность главного архитектора ПАО "АПРИ" и отвечал за продуктовое направление компании, разработку новых перспективных проектов. В качестве генерального директора Павел сосредоточится на масштабировании бизнеса ПАО "АПРИ", в том числе в новых регионах присутствия, а также на улучшении девелоперских проектов и расширении продуктового предложения.

💼 До прихода в ПАО "АПРИ" Павел был главным архитектором Челябинска. В числе его достижений — благоустройство набережной в Центральном районе города и разработка Генерального плана Челябинска до 2041 года.

💼 «Сейчас перед АПРИ стоят новые амбициозные задачи по развитию бизнеса, наращиванию и диверсификации портфеля проектов. Уверен, что Павел Крутолапов с его экспертизой в сфере развития городской среды — идеальная кандидатура для реализации наших планов» – прокомментировал Председатель Совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян.

💼 Сергей Шаль, ранее занимавший должность генерального директора ПАО "АПРИ", покинет компанию 3 марта 2026 года.

💼 «Мы благодарим Сергея за работу. Его богатый опыт и управленческие компетенции позволили компании существенно оптимизировать бизнес-процессы и сохранить финансовую устойчивость в непростых экономических условиях» – отметил Алексей Овакимян.

💼 Диверсификация в РФ: защита или «налог на незнание»?

Спор между подходами Баффета («концентрация для профи») и Клармана («диверсификация для защиты») в наших реалиях заиграл новыми красками. Анализ Raptor_Capital показывает, что на волатильном рынке РФ избыточное размазывание капитала по широкому индексу часто приводит к снижению общей эффективности. Для консервативного инвестора попытка купить «всё понемногу» превращается в коллекционирование рисков вместо их хеджирования.

Этот интеллектуальный разрыв заставляет искать активы, где доходность подтверждена не рыночными настроениями, а физикой реального объекта. В текущем цикле роль такого фундамента закономерно переходит к девелопменту — сектору, который позволяет трансформировать неопределённость широкого индекса в прозрачность материального залога. Отрасль недвижимости становится точкой пересечения, где стабильность «твёрдого» актива встречается с инструментами долгового рынка.

Профессиональный подход к формированию портфеля через концентрацию в этом секторе опирается на три институциональных фактора:

💼 Верификация активов против индексного шума. В отличие от широкого рынка, где инвестор вынужден принимать риски десятков отраслей (от ритейла до сырьевого экспорта), недвижимость представляет собой «твёрдый» баланс. Однако прозрачность залога не является автоматической: она требует глубокого аудита структуры пассивов и графиков раскрытия эскроу-счетов. Возможность точечно проверить физическую готовность объектов и качество земельного банка — более надёжный фундамент, чем вера в усреднённые показатели биржевого индекса.

💼 Эффективность инфляционного фильтра. Качественный девелопмент — это операционная модель, способная абсорбировать рост издержек. Владение долговыми инструментами таких компаний позволяет инвестору не просто пассивно следовать за инфляцией, а извлекать маржу из реального сектора, который научился перекладывать налоговое и ресурсное давление в стоимость конечного актива.

💼 Арбитраж в пользу долгосрочных активов. Опытный капитал монетизирует фактор времени: отказ от спекулятивной ликвидности в пользу недвижимости и долговых инструментов сектора — это прямой путь к получению доходности, которая значительно превышает возможности широкого рынка акций. В период рыночного плато и ставки 15,5% преимущество получают те части портфеля, где инвестор готов зафиксировать капитал на длительный срок в обмен на стабильный и высокий денежный поток.

Устойчивость обеспечивается не количеством строк в приложении брокера, а глубиной понимания выбранных активов. Преимущество получают те, кто отказался от стратегии «спрятаться в индексе» в пользу контроля маржинальности внутри понятной ниши.

💼 Экономические ориентиры-2026: инфляция, ставки, окно в бондах

Первое в 2026 году совещание Президента по экономическим вопросам зафиксировало уникальный парадокс: осознанное замедление ВВП до 1% в 2025 году ради борьбы с инфляцией столкнулось с фискальным давлением. Повышение НДС до 22% и плановая индексация тарифов ускорили рост цен до 6,4% уже в январе. Тем не менее, правительство сохраняет амбициозный таргет — возврат к 5% до конца года через структурную трансформацию и жёсткую денежно-кредитную политику.

Для владельцев капитала эта ситуация создаёт окно для сложного финансового арбитража. Если инфляция действительно приземлится до целевых значений, текущие доходности корпоративных облигаций девелоперов на уровне 20–25% (YTM) превращаются из защитного инструмента в актив со сверхдоходностью. Реальная доходность в 15–20% годовых — это историческая аномалия, которая редко остаётся доступной дольше одного квартала.

Рациональная стратегия в этом случае опирается не на веру в прогнозы, а на арбитраж между текущей доходностью долговых инструментов и реальной динамикой цен. Капитал выносит вопрос «победы над инфляцией» за скобки, приоритизируя инструменты, чей зазор доходности способен поглотить любые отклонения от официальных сценариев.

Текущие уровни купонов по облигациям — это страховка, которая обеспечивает двузначный реальный доход даже при условии, что инфляция задержится на отметке 7–8%. При этом важно учитывать фактор рыночного тайминга: как только достижение таргета в 5% станет очевидным для широких масс, окно возможностей в облигациях закроется.

💼 Январский рекорд распродаж

Январь 2026 года стал аномальным для рынка жилья: застройщики реализовали 2,4 млн кв. м (+71% г/г), собрав 495 млрд рублей выручки. Аналитики ДОМ.РФ связывают этот всплеск с эффектом «последнего вагона» перед системным ужесточением условий кредитования и фактической отменой массовых льготных программ с февраля.

Рост продаж на 71% в январе намекает на падение активности в последующие 3–4 месяца. За маркетинговым адреналином января логично следует фаза «ликвидной пустыни», где жизнеспособность девелопера будет определяться не объёмом ДДУ, а способностью покрывать операционные расходы в условиях скромных новых продаж.

При анализе устойчивости финансовой модели важно разделять «бумажную» выручку и реальный денежный поток. Рекордные 495 млрд рублей включают значительную долю рассрочек и траншевой ипотеки — инструментов, которые раздувают номинальные показатели, но не дают моментального притока кэша. Наполнение счетов эскроу, безусловно, снижает ставку проектного финансирования, однако эти средства остаются «запертыми» для компании. В период весеннего штиля критическим фактором становится наличие свободной ликвидности для покупки новых площадок и обслуживания текущих обязательств без оглядки на ипотечный допинг.

Нынешний цикл — это тест на операционную маржинальность. Рост НДС до 22% и инфляция стройматериалов давят на себестоимость. Ключевым остаётся качество портфеля и способность проектов сохранять маржу вне зависимости от изменений в системе субсидирования.

💼 Встречаемся на Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026

💼 Уже в эту субботу, 28 февраля, в Москве пройдёт конференция по вопросам облигационного рынка Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026, в которой ПАО «АПРИ» примет участие!

💼 Мы приглашаем всех, кто интересуется нашей компанией, а также ситуацией на рынках недвижимости и капитала, пообщаться в рамках сессии строительных компаний с IR-директором ПАО «АПРИ» Игорем Файнманом в 12:00.

💼 Модератором встречи выступит Игорь Шимко, сертифицированный финансист, эксперт по фондовому рынку и инвестициям, основатель аналитической команды NZT Rusfond.

📍 Radisson Slavyanskaya Hotel & Business Center (Москва, площадь Евразии, 2), Зал Писательский
📆 28 февраля, 12:00 - 13:00

Приходите! Мы будем очень рады увидеть вас и пообщаться!

Подробнее о конференции – на сайте Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026

💼 Уважаемые инвесторы!

💼 ПАО «АПРИ» публикует Databook, содержащий широкий спектр данных о результатах деятельности компании в удобном формате – финансовые и операционные результаты, а также информацию о текущих облигационных выпусках.

💼 Мы открыто рассказываем о результатах своей работы и стремимся в полном объёме делиться данными со всеми заинтересованными сторонами.

💼 Подготовленный полноценный справочник станет единым источником консолидированных данных о ключевых финансовых и операционных показателях деятельности компании в удобном для восприятия и анализа формате.

💼 Подробно ознакомиться с документом вы можете на нашем сайте

«Экономика, организация и менеджмент» Милгрома и Робертса — это такой конструктор для тех, кто хочет понимать, как работает бизнес, а не повторять мантры из классического менеджмента. Это первый нормальный учебник на русском по экономической теории фирмы без компиляций в духе «мотивации Маслоу и немножко Портера».

Авторы ставят прагматичный вопрос: как устроить организацию так, чтобы люди были мотивированы, действия — скоординированы, а фирма выживала в конкурентной среде. Книга делится на несколько крупных блоков: фундаментальные проблемы координации и мотивации, рынок или иерархии, контракты и стимулы, компенсация (включая менеджеров), финансы и границы фирмы.

Милгром и Робертс делают две вещи, которые редко встречаются вместе:
💼Смело заходят в сложные проблемы: асимметрия информации, неполные контракты, конфликты интересов, комплементарности.
💼Опираются на строгие модели, а не на абстрактные «лидерство, миссию и ценности».

Каждая глава заканчивается обсуждением роли информации и управленческим чеклистом: что менять в структуре, стимулах и финансах. В результате это не книга «про менеджмент вообще», а рабочий набор инструментов, который можно прикрутить к любому бизнесу — от банка до застройщика.

Выводы глазами практикующего инвестора:

Плюсы:
💼 Системность: книга собирает в единое целое теорию фирмы, контракты и структуру капитала.
💼 Практическая применимость: сотни кейсов, проверенных на MBA.
💼 Фокус на экономической логике: идеально, чтобы не верить консультантам на слово, а самому понимать, почему бизнес-модель эмитента устойчива или нет.

Минусы:
💼 Интеллектуальный ценз: это не «чтиво на пляж». Есть математика и формализмы, придётся напрячься.
💼 Требуется перевод на язык девелопмента: накладывать общую теорию на специфику стройки и циклы недвижимости предстоит самостоятельно.

Я бы советовал использовать Милгрома как базовый каркас, на который можно навешивать отраслевую экспертизу. Тогда экономика девелопмента перестаёт быть набором интуитивных лайфхаков и превращается в осознанную архитектуру.

Пятничное решение ЦБ снизить ключевую ставку до 15,5% стало для рынка важным маркером. Несмотря на инфляционный всплеск января (1,7%), регулятор сохранил хладнокровие и продолжил цикл смягчения — уже в шестой раз подряд. Для нас это четкий сигнал: Центробанк приоритизирует сбалансированный рост.

Валидация от регулятора

Позиция Эльвиры Набиуллиной в отношении строительной отрасли добавляет этой картине устойчивости. Глава ЦБ прямо заявила: риски, о которых говорили в прошлом году, не реализовались. Отрасль сохраняет стабильность, а проблемы отдельных компаний — это не системный кризис, а эхо их старой долговой политики.

Для квалифицированного инвестора здесь важны две цифры: рынок жилья вырос на 11% в деньгах и на 1% в «натуре». Это подтверждает наш тезис: качественные проекты находят спрос даже в условиях турбулентности.

Что это значит для экономики АПРИ?
В девелопменте, где финансовая модель критически зависит от стоимости заимствований, каждый процент имеет физическое выражение в деньгах.

💼Снижение стоимости долга. Текущий тренд напрямую облегчает обслуживание нашего кредитного портфеля. Деньги для бизнеса становятся дешевле, что повышает общую устойчивость компании.

💼Прямая экономия. По нашим расчетам, это снижение обеспечит АПРИ экономию на процентных платежах в 2026 году в размере до 100 миллионов рублей. Эти средства остаются в контуре компании и могут быть направлены на развитие новых площадок и усиление продукта.

💼Физика «сжатой пружины». По данным ЦБ, рублевые средства населения в банках по итогам 2025 года выросли до рекордных 67 триллионов рублей. Весь год этот гигантский капитал был «заморожен» заградительными ставками. Как только доходность вкладов опускается ниже психологического порога в 15%, частный капитал начинает массовую миграцию в реальные активы. По нашим оценкам, даже если всего 1,5% от этого 67-триллионного «навеса» выйдет на рынок недвижимости, это создаст дефицит предложения уже к осени.

Мы выходим из зоны заградительных процентов к реалистичным параметрам бизнеса, где обслуживание долга перестает съедать ресурсы для развития.

Когда на фоне жесткой риторики прошлых месяцев мы видим реальные шаги к смягчению, это подтверждает: наша стратегия формирования ликвидности была верной, а текущий момент — удачное время для тех, кто фиксирует доходность в облигациях на этапе снижения ставок.

Математика капитала снова начинает работать на созидание.

💼 Для вашего удобства мы также собрали все ключевые операционные показатели ПАО «АПРИ» за январь 2026 года в единую инфографику.

💼 Подробнее про наши операционные результаты прошедшего месяца – в предыдущем посте и пресс-релизе

💼 Рост продаж более чем в 5 раз и сокращение чистого долга на 2,1 млрд рублей – операционные результаты ПАО «АПРИ» за январь 2026 года

💼 Объём продаж в январе 2026 года вырос в 5,4 раза г/г и составил 16,46 тыс. м².

💼 Объём продаж за месяц с учётом сделок, которые состоялись в январе, но будут зарегистрированы в феврале 2026 года, увеличился в 9 раз и составил 27,06 тыс. м².

💼 В денежном выражении объём продаж в январе 2026 года также вырос в 5,4 раза г/г и составил 2,5 млрд руб.

💼 Продажи за месяц с учётом сделок, состоявшихся в январе, но подлежащих регистрации в феврале 2026 года, увеличились в 9 раз, до 4,1 млрд руб.

💼 Рост средней цены за квадратный метр по результатам января 2026 года составил 15% г/г (165 480 руб. против 144 390 руб.).

💼 По результатам января 2026 года доля зарегистрированных договоров с использованием ипотеки составила 97%.

💼 Чистый долг сократился на 2,1 млрд руб. с 38,3 млрд руб. на 31.12.2025 года до 36,2 млрд руб. на 31.01.2026 года.

💼 «Привлечённый в рамках январского выпуска облигаций капитал в размере 2,7 млрд рублей стал для нас не только финансовым ресурсом, но и ярким подтверждением доверия со стороны инвесторов. Мы благодарны за это доверие и последовательно трансформируем его в реальные возможности, инвестируя привлечённые средства в оборотный капитал и расчёты по проектному финансированию, что уже дало конкретный результат: в январе мы зафиксировали пятикратный рост продаж. Наша управленческая философия строится на том, чтобы успех в одной области создавал фундамент для успеха в другой. Так, сильные продажи напрямую конвертировались в улучшение структуры нашего баланса. Активный приток средств на эскроу-счета и последовательное погашение залоговой стоимости проданных квартир стали ключевыми драйверами снижения чистого долга в январе 2026 года на 2,1 млрд рублей, что подтверждает эффективность операционной модели АПРИ», – прокомментировал Председатель Совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян.

💼 Подробнее в нашем пресс-релизе

Акции "Самолета" за последние две торговые сессии суммарно потеряли более 7% стоимости. Катализатором стали новости о запросе застройщиком мер государственной поддержки — сигнал, который инвесторы всегда считывают однозначно.

В ответ на рыночную динамику менеджмент компании выпустил разъяснение, подтвердив приверженность стратегии долгосрочной устойчивости. Основной акцент сделан на операционной эффективности и плановой оптимизации расходов. Не смотря на это, любые сигналы, связанные с ликвидностью и стоимостью обслуживания долга, становятся определяющими для инвесторов. Следом за $SMLT вниз пошли котировки всего сектора.

Что это значит для отрасли?

Кейс “Самолета” — маркер фундаментальных изменений в экономике девелопмента. В фазе “дорогих денег” и длинных циклов любая ошибка в кредитном плече или сроках финансирования перестает быть внутренним делом акционеров. Теперь это публичная история, моментально влияющая на капитализацию. Системные риски в секторе растут, а роль государства как фактического регулятора и "совладельца" отрасли становится определяющей.

Что это значит для АПРИ?

Впереди — непростой год для всей индустрии. Мы подготовились к этому сценарию, сформировав запас ликвидности заранее. Январское размещение облигаций на 2,7 млрд рублей — это целевой резерв, который поможет уверенно начать 2026 год и продолжить реализацию намеченных планов.