🙀 ФНС знает о вас больше, чем вы думаете

Например, если вы продали недвижимость за границей, с большой долей вероятности ФНС уже в курсе.

Я уже неоднократно рассказывал о том, что если у вас есть счета в зарубежных банках и иных организациях финансового рынка (включая брокеров, управляющие компании и страховые организации), информация о них может дойти до ФНС через механизм автоматического обмена финансовой информацией (CRS). Проще говоря, банки и брокеры ежегодно передают данные о доходах компетентным органам стран, налоговыми резидентами которых являются их клиенты.

Поэтому игнорировать требования законодательства о валютном регулировании, включая декларирование зарубежных счетов и электронных кошельков, не стоит. ФНС про эти счета рано или поздно узнает и дело закончится крупными штрафами, потерянным временем и испорченными нервами. Это понятно, и эту часть, я надеюсь, мы более или менее «выучили».

Но вот сделки с недвижимостью – это отдельная история. Информация о таких сделках требует документального оформления и хранится у земельных, кадастровых и других государственных ведомств, регистрирующих сделки. Тем самым не только банки обладают сведениями о полученных Вами доходах.

❗️Поэтому советую запомнить: обмен информацией – это не только про банки и брокеров. На практике всё чаще стали встречаться примеры, когда налоговый орган получает сведения не от зарубежной финансовой организации, а посредством других каналов. Поэтому сегодня провести сделку купли-продажи зарубежной недвижимости без использования банковского счета не означает сохранить эту сделку в тайне от российских налоговых органов.

🔑Свежий пример из практики. Российские налоговые органы получили данные о конкретной сделке купли-продажи недвижимости в ОАЭ, совершенной российским резидентом. В отличие от информации, получаемой в рамках CRS, когда в основном по резидентам передается информация о природе и сумме полученного дохода, здесь были получены более обширные данные. Налоговый орган узнал сумму продажи, дату сделки, технические характеристики объекта и прочие детали, которые априори не раскрываются при банковском обмене.

Почему это важно. Если доход от продажи зарубежной недвижимости подлежал декларированию в РФ, но декларация подана не была, это не просто «ой, я забыл» с символическим штрафом. Это риск доначисления НДФЛ, пени, штрафов за неуплату налога и за непредставление декларации в срок. И, скорее всего, ФНС узнает о вашей сделке не сразу, а спустя год или два. Таким образом, вам посчитают внушительную сумму пени.

⚡️⚡️⚡️Кто в зоне повышенного риска?

1. Резиденты, не сохранившие «расходные» документы, то есть те, кто не смогут подтвердить, за сколько и когда была приобретена недвижимость, которые они впоследствии продали.

2. Резиденты, кто пользовался услугами платежных посредников (зачастую в таких случаях доказать, что оплата шла за конкретный объект недвижимости невозможно).

3. Покупатели недвижимости «за крипту». В этом случае платежный документ как юридический документ скорее всего будет отсутствовать, что без дополнительных действий по сбору доказательств лишает человека права заявить расходы с целью уменьшения налога к уплате, когда придётся всё-таки задекларировать сделку.

Вот простой пример, чтобы показать «цену вопроса»:

> Квартира куплена в Дубае в 2022 году за 50 000 000 руб. (эквивалент в дирхамах).
> Квартира продана в 2025 году за 100 000 000 руб. (эквивалент в дирхамах).

Если документы по затратам на покупку квартиры в порядке, то НДФЛ = 7,5 млн. руб.
Если в той же самой ситуации документов нет и подтвердить расходы не можем, то НДФЛ 15 млн. руб.

Фактически, +100%. Только не к доходам, а к убыткам.

📎 У меня нет цели вызвать панику. Переживать раньше времени не нужно. Просто требуется спокойно разобраться. В законодательстве есть много нюансов, которые не втиснешь в рамки короткого поста. В частности, очень многое зависит от вашего резидентского статуса и срока владения:

Если вы налоговый нерезидент РФ (т.е. провели в России менее 183 дней в течение календарного года), то декларировать доход от продажи зарубежной недвижимости в РФ не нужно, такой обязанности у вас нет, независимо от того, какого цвета у вас паспорт и какая информация поступила в ФНС.

Если вы налоговый резидент РФ (провели в России 183 дня и более в течение календарного года), и с момента приобретения объекта прошло менее 5 лет (либо иного применимого минимального срока владения – тут надо разбираться именно в вашем кейсе), то доход от продажи нужно задекларировать и при необходимости заплатить НДФЛ (если доходы превысили расходы).

Главный практический совет очень простой. Если у вас есть/была недвижимость за рубежом, вы её продали или планируете продать, и не уверены, нужно ли декларировать доход в России, применяется ли к вам освобождение по сроку владения, или вы просто хотите заранее оценить налоговые и валютные риски, обратитесь к профессионалам. Я в таких случаях всегда советую команду Константина Асабина. Они помогают клиентам закрывать налоговые и валютные вопросы любой сложности. Написать им можно на tax@alfatax.ru. Обязательно оставьте свои контакты и кратко опишите ситуацию/проблему/запрос.

И это не реклама. Это – личный опыт. Сам я обращаюсь к ним в любой непонятной ситуации с налогами и валютным регулированием.

🐳 Всем только удачных и безопасных сделок!

#налоги