🏗 Кудлай Андрей | Про управление строительными проектами

Эволюция таблички в отчёте: от сводной Excel к полной картине строительного проекта / Хабр
https://habr.com/ru/articles/1076266/

Тот, кто готовится к квартальному комитету, меньше всего хочет слышать адресованный лично вопрос: «Что изменилось в деньгах после твоего управления?» или в духе: «Какой эффект лично ты принёс компании?» Холод в желудке после этих фраз как раз и формирует взрослого управленца, хотелось бы, чтобы развитие происходило менее драматически.

Стиль интерфейса, направление линий, формат и оформление диаграммы не имеют значения, если они не дают за 2 секунды понять «эффект» либо «ущерб» для проекта и компании. В токсичной корпоративной реальности цифра на выноске, веха на графике, цвет бара или таблица в легенде вместо «дополнительной информациии», превращаются в потенциальные зацепки для вопросов. Если ответы на них "...ещё не проработаны", докладчик уже слышит в этих вопросах сомнение в необходимости дальнейшего с ним сотрудничества.

Как это обычно бывает, инициатива похоронила инициатора, а простой список с пометками «что | откуда | пригодится в...» перерос в чуть ли не исследование завершить, которое удалось только в отпуске.

Лучший вид из кофейни, я считаю.

IFC на АГР — тема, которую уже не получится игнорировать. По крайней мере мне.

Читать анонимные каналы в поисках сакральных знаний, смотреть и пересматривать семинары — времени, увы, тоже нет.

Обычные пересказы проблему не решают: по причинам, понятным только LLM, они сокращают важное и ярко подсвечивают неважное.

Во вложении интерактивный фрактальный HTML-конспект. Название моё. Почему так и как такое сделать, расскажу как-нибудь потом.

Мне этот формат уже экономит часы.

Делюсь.

🤖 Первые 80% с ИИ делаются пугающе быстро. И именно поэтому велик соблазн поверить, что и последние 20% будут такими же.

Но увы. Нет!

Почти любой текст, презентация, ТЗ, письмо или отчёт сначала выглядят почти готовыми. ИИ действительно снимает самый психологически дорогой барьер: пустой лист.

Но потом начинается то, чего модель пока не умеет делать:

• проверить логику;
• найти противоречия;
• сверить нормы и ограничения;
• проверить привязки и цифры;
• учесть ответственность конкретных людей;
• адаптировать под реальную ситуацию, а не среднюю по интернету.

Именно здесь заканчивается магия и начинается профессия.

Получить черновик можно за 20% времени. Довести его до документа, за который не стыдно отвечать: оставшимеся 80%.

Поэтому главный навык ближайших лет, скорее всего, будет не «уметь пользоваться ИИ», а уметь профессионально проверять, дорабатывать и принимать его результат.

Но и в последнем случае стоимость ошибки никто не отменял. Именно там обычно и живут репутация, деньги и судебные иски.

P.S. в комментариях идеальная иллюстрация этого тезиса: черновики графика показанного выше.

В марте на РСН, я выступил от девелопмента на секции цифровизации, а Эмиль Салманов из ФСК наоборот с решением от IT выступил на секции управления строительством.

И сегодня у нас с ним состоялся разговор по общей теме цифровизации строительства.

Очень редкий случай, когда вместо «мы сейчас почти внедрили идеальную универсальную цифровую систему, осталось чуть-чуть», прямо было сказано: «Мы попробовали систему с чрезмерной детализацией. Поняли, что это не управление. И сознательно от нее отказались».

Самая сильная мысль:

Контролировать надо только тот уровень, где польза от контроля выше трудозатрат на его ведение. На слух звучит почти очевидно.

Но на практике до этой простой фразы нужно довольно глубоко провалиться в контекст. Потому что в стройке очень легко перепутать управление с обслуживанием базы данных или диаграммы Ганта на 7 000! строк.

Этим подход отличается от универсальных и почти готовых к развёртыванию решений, ценность которых где-то в будущем: скоро всё свяжем, скоро всё интегрируем, скоро данные польются рекой, и наступит цифровая благодать.

А здесь ценность уже есть и она в управленческом ограничении: что контролируем, что не трогаем, куда не лезем, где детализация начинает вредить, и как факт стройки связать с деньгами. Именно это и есть взрослая цифровизация: не собрать побольше метрик и данных, а вовремя остановиться.

☕️🏗 На прошлой неделе завершил интенсив «Утренний кофе с РП».

Это не был ещё один курс про управление проектами. Такой формат становится неинтересен почти всем.

Классическое обучение обычно пытается ровным тонким слоем пройти по всей области: немного договоров, немного сроков, немного рисков, немного стройки, немного экономики.
Раньше это хотя бы создавало иллюзию системы.

Сейчас, с ИИ, такой подход и вовсе становится токсичным: общую карту знаний можно получить за несколько минут, а уверенности что после академического курса, что после выжимки ИИ часто больше, чем понимания.

Ценность сегодня не в пересказе учебника.
Ценность в нюансах, которые не лежат в открытом индексе интернета, бёазах знаний и презентациях с красивыми стрелками.

На интенсиве я проверял идею обучения на «проколах».
В обоих смыслах:
как разбор ошибки и как прокол вглубь отраслевого знания.

1. Участок на бумаге и участок на площадке 🧾
На первой встрече разбирали обобщённый кейс участка.
На бумаге всё обычно выглядит как понятная девелоперская задача: бывшая промка, КРТ, локация, исторические корпуса, будущий редевелопмент, возможность собрать плотную продуктовую легенду.
На площадке картина другая.

ГПЗУ и геология запаха не передают.

В выписках не видно, что автосервисы могли годами оставлять после себя масло, мазут, загрязнённые подвалы, колодцы и случайные подземные ёмкости.
На карте пруд выглядит как голубое зеркало.
На месте это жидкость с радужной плёнкой. Грунт — почти готовое топливо для буржуйки. Романтика редевелопмента, как она есть.
Красивая идея «сделаем пруд объектом притяжения» превращается в осушение, расчистку, замещение и изоляцию заражённого грунта, новое основание и отдельную смету.

2. Собственники и правообладатели 🏚
Земля может выглядеть единой.
Но здания и помещения внутри них живут своей, не всегда весёлой, зато часто насыщенной жизнью: банкроты, арендаторы, автосервисы, имущество, которое нельзя просто взять и убрать.

КРТ помогает юридически, но не отменяет работу.
Это не кнопка «очистить площадку».

Отдельный слой — старые здания и ОКН.
В паспорте может стоять один объект. В приказе — не совсем то же самое. На кадастре — третье. На площадке часть уже снесена десять лет назад, а к другой части пристроено непонятно что: без фундамента, но с постоянным подключением к сетям.
Элементарное сравнение бумаг с реальностью прозрачно намекает на длительный подготовительный период.
А задача снять с учёта то, чего уже нет в реальности, или снести то, что есть по факту, но отсутствует в документах, наводит на мысли о параллельных мирах.

3. Старый кирпич не равен ценности 🧱
В публичном поле у жителей окружающих районов часто включается привычная логика старого кирпича: возраст автоматически принимают за ценность.
Даже если это была утилитарная постройка, которой когда-то сделали фасад в вынужденной стилизации под флигель соседа.
Даже если это бывший временный цех.
Логика стандартная: сохранить и сделать детский клуб, кафе, спортзал. На словах красиво. В проекте — отдельная категория риска.

Возраст здания не отвечает за архитектурную ценность.
Кадастр не отвечает за фактическую сохранность.
ГЗК не отвечает за то, что потом вылезет лабораторией, старыми сетями, находками и юристами.

Поэтому главный вопрос не «сносить или сохранять».
Главный вопрос другой:
что именно здесь является ценностью;
что физически сохранилось;
что можно предъявить как объект;
что держится конструктивно;
что устарело настолько, что вопрос сохранения перейдёт из финансовой модели в плоскость вреда здоровью будущих жителей и персонала;
что можно реновировать;
а что просто красиво звучит и годится только для рекламы.

4. ОКН не отменяет физику 🤩
Просто сказать «оставим старое» здесь не работает.
Сначала надо понять:
• можно ли туда безопасно пускать людей;
• как оттуда выводить людей при пожаре;
• куда тянуть сети;
• как обеспечивать эксплуатацию;
сколько этот красивый жест будет стоить будущим владельцам.
Результаты расчёта на прогрессирующие оставим в стороне, спишем на дотошность.

Статус ОКН не отвечает за состояние конструкций.
Планировки и лестницы не обещают эвакуационную безопасность.

Это скучная, неприятная и дорогая часть работы.
То есть как обычно: самая важная.

5. Когда вопрос становится проблемой 🔍
Слепые зоны проекта — основное направление цикла.
И один из выводов интенсива такой:

Проблема становится проблемой не тогда, когда её увидели.

Она становится проблемой, когда её назвали “вопросом для проработки”, не положили в сделку, протянули, не оценили деньгами и не назначили ответственного.

И в то же время, участок с хорошей локацией, КРТ, историей и красивой легендой годами может зависать на аукционах, формируя негативное влияние как на район, так и на цены ближайших новостроек.

Незаменимый офис

..Я проснулся в 5:40, потому что завибрировал сигнал полученного сообщения от финансового директора:

«Андрей Сергеевич, вы точно согласовали выгрузку всего пакета по банку во внешний контур?»

Сон сразу закончился.

Есть фразы, после которых организм просыпается без кофе. «К вам пришли из налоговой». «Подрядчик снял людей». «Дизель встал, бетон греть нечем». И вот теперь в этот список добавилось:
«...вы точно согласовали выгрузку всего пакета во внешний контур...».

Читать на Хабре
https://habr.com/ru/articles/1053102/

В апреле писал:

...P.S. Макс приобрёл бы бешенную популярность, если бы на законодательном уровне поручили судам принимать переписку в нём в качестве доказательств....

Похоже, направление мысли уже не выглядит фантастикой.

В Госдуму внесли законопроект о создании цифровых почтовых ящиков в личных кабинетах на Госуслугах — для обмена юридически значимыми сообщениями.

Осталось только понять, какой ящик считать своим.
Письма вы можете считать вашими.

Ящик, правила доступа и выключатель, внезапно НЕТ. Mail, Яндекс и прочие сервисы дают почту в пользование, а не в собственность вместе с суверенитетом.

Сервис «Балкон-Хост» на личном домене akudlay.ru, который я бесконечно откладываю, видимо придётся всё-таки делать.

Хотя бы ради собственного архива и контроля над доступом к исковым заявлениям.

UPD: к рассмотрению новая плюшка для ЖК - подготовленное место под сервер, статический IP в подарок.

Уже в 2000 году, Артемий Лебедев в "Ководстве" уже объяснял простую и важную вещь вещь: инструмент не должен подменять работу.

Тогда речь была про фотобанки. Нужна «партнёрская работа», и .... дизайнер берёт первое рукопожатие двух улыбак из пинтереста, нужен цветок - яндекс-картинки, рукописная подпись - полчаса на поиск витиеватого шрифта в кореле.

Сейчас вместо фотобанка и фотошопа у нас ИИ. А соблазн ровно тот же.

Можно написать:
«сделай концепцию современного ЖК»
«придумай архитектурный образ башни»
«найди риски проекта»
«сформируй ТЗ»

ИИ выдаст что-нибудь гладкое, уверенное, структурированное. Иногда даже с таблицей, чтобы всем стало окончательно спокойно.

Архитектура в девелопменте рождается из грязной смеси ограничений: ГПЗУ, ПЗЗ, ПМТ, сетей, инсоляции, пожарных требований, парковок, экономики, очередности, экспертизы, МКА, РнВ, бюджета и чьего-нибудь внезапного желания «немного улучшить фасад», когда стройка уже уверенно вышла на дно котлована.

ИИ не знает участок. Не понимает экономику. Не отличит архитектурную идею от картинки.

Получается архитектурный крем-суп из слов: «динамичный силуэт», «выразительная пластика», «комфортная городская среда». То есть презентационный туман с фасадом.

Но это не значит что нужно забыть о прогрессе. Нормальная последовательность такая:
сначала участок;
потом ограничения;
потом экономика;
потом проектная логика;
только потом ИИ, только потом что-то красивое.

до 10 отделов отвечают за согласования без ответственности за сроки. Если что упустят, спрос за качество, всё равно будет с того, кто реально работал. За сроки – с РП.

Новое - хорошо забытое старое
До сентября 2014 года 129 м, после 165.
...Здесь потребовалось не только рубить перекрытия, а ещё править ГПЗУ через ГЗК.

..Новое слово в архитектуре
"Отшпилили"

Новый СП 551.1311500.2026 фактически запрещает парковать электрички на обычных машиноместах в паркингах, спроектированных и получивших положительное заключение после 01.06.2026.
На уже построенные и строящиеся – понятно, не распространяется.

Теперь если у вас лисян и вы решили купить паркинг в новостройке, уточняйте дату экспертизы.

Известия подтверждают.

Не прошло и 3 часов, статью убрали с хабра.

Демография не сделает квартиры дешёвыми. Она расслоит рынок.

Публикуюсь на хабре и сам его читаю.
Опубликована интересная, на мой взгляд статья, именно плотностью информации, обычно пишут только про что-то одно.

Многие уверены, что демография прямо обрушит ценники на квартиры, но это не так.

Моё мнение на этот счёт ниже:

После текста про вымирание России возникает соблазн сделать простой вывод: людей меньше → квартир нужно меньше → жильё должно подешеветь.

Логика красивая, но неполная.
Рынок реагирует не на численность населения вообще, а на платёжеспособный спрос в конкретной локации.

Спрос создают не только люди. Его создают домохозяйства, доходы, работа, транспорт, школы, медицина, безопасность, социальные связи и возможность жить отдельно.

Демографический спад не размазывается равномерно по карте. Он концентрирует последствия.

Слабые территории будут получать:
пустеющие дома,
дешёвый, но неликвидный квадрат,
сокращение сервисов,
старение населения,
деградацию инфраструктуры.

Сильные территории будут получать:
миграцию,
капитал,
рабочие места,
дорогую землю,
конкуренцию за инфраструктуру,
рост требований к продукту.

Поэтому в Москве, Петербурге и крупных городах из ситуации демографического спада никаки не следует автоматическое снижение цен. Может быть, и скорее всего будет наоборот: страна слабеет, а сильные города стягивают к себе людей, деньги и надежду на нормальную жизнь.

Это не российская экзотика.

Япония давно живёт в демографическом сжатии, но Токио остаётся точкой концентрации. Страна стареет и теряет население, а сильные городские районы продолжают дорожать.

Корея имеет одну из самых низких рождаемостей в мире, но Сеул не стал дешёвым. Напротив, высокая стоимость жилья сама стала частью демографической ловушки.

В Европе та же механика: большие города дорожают малые стагнируют, из-за сконцентрированных рабочих мест, сервисов, образования, медицины и социальных механизмов.

Квадратный метр у метро, с нормальной школой, двором, коммерцией, транспортом и понятным районом — это не тот же товар, что квадратный метр в месте, откуда жизнь уехала раньше автобуса.

И это ключевой вывод для девелопера.
Покупатель не исчезнет. Исчезнет средний покупатель на средний продукт в средней локации.

Ключевым станет расслоение:
сильные локации будут держать или поднимать цену, в то время как слабые будут давать скидку и рассрочку, а покупатель за скидку и рассрочку получит реальный риск недостроя.
Хороший продукт будет продаваться;
продукт «и так купят» начнёт зависать. Ошибки в квартирографии, дворе, первых этажах, парковке и сценариях жизни будут превращаться не в «чуть ниже маржу», а в мёртвый остаток.

Демографический кризис вместо обрушения цен на жильё, сделает рынок жёстче.

Меньше покупателей. Больше избирательности. Выше конкуренция за правильные места.
Больше наказание за плохой продукт. Слабую локацию.

Дешеветь будет не жильё вообще.
Дешеветь будет жильё ненужное.

Теперь по СП 551.1311500.2026 шкафы на машино-местах прямо допускаются!

Пункт 7.14 СП 551.1311500.2026:

...допускается устанавливать на машино-местах стоянок автомобилей шкафы, в том числе для хранения автомобильных шин, при соблюдении условий....

Внимание! Это про новые проекты.

Конвектор в четверть комнаты.
Спальня в однокомнатной квартире