Airbnb мастерская | Черногория

✨✨✨✨✨ лета 2026.

Изначально я собиралась написать очень позитивный пост про отличный сезон, выполненные цели и поставить в конце красивую жирную точку. Но жизнь решила добавить туда ложку дёгтя. Об этом чуть ниже.

Но сначала про работу.

✨Этим летом я пришла к тем целям, которые ставила себе в начале сезона.

✨🏡 +3 новых объекта взяла в доверительное управление.

Занимались всей подготовкой: получение лицензии на сдачу в общтине, хоумстейджинг, комплектация, продумывала, как объект будет выглядеть на фотографиях, чем он будет отличаться от соседних квартир, аналитика, профессиональная фотосессия с интерьерным фотографом.

В результате этим летом у объектов была высокая загрузка, а собственники апартаментов хорошо заработали. Для меня это главный показатель сезона.

Можно сколько угодно рассказывать про красивую упаковку, Airbnb и Booking, алгоритмы, но в конце собственник должен открыть эксель и понять: сотрудничество со мной имело смысл.

Я искренне рада, что людей, которые доверили мне свою недвижимость, я не разочаровала.

✨Ещё 2 объекта я взяла на запуск "с нуля" и обучение собственников - в Херцег-Нови и Будве.

Моя задача там была не управлять квартирой дальше, а полностью подготовить её к краткосрочной аренде, запустить и передать хозяевам.

✨Еще было более 10 индивидуальных консультаций тет-а-тет. С разбором обьектов на Airbnb и Booking, по легализации и повышению заработка.

✨Практически все объекты этого сезона я готовила вместе с прекрасным хоумстейджером Галиной. Это просто подарок судьбы. Без неё я бы точно не справилась.

Одной тащить на себе вообще всё невероятно тяжело.

Ведь когда рядом человек, который на "твоей волне" и тоже горит делом, хочет, чтобы результат получился классным, то работается сильно легче.
Вообщем, вывезла сезон без антидепрессантов. Тоже достижение😂

Но была у меня этим летом ещё одна большая личная цель. Причём намного важнее рабочих.
Отправить дочь учиться в Австрию.
И это получилось ❤️ !

Если честно, в начале я была уверена, что самое сложное - заработать деньги на обучение.
Ха-ха.
Как же я ошибалась.

Самым сложным оказалось - получить студенческий ВНЖ!

Пакет документов для подачи в консульство Австрии я собирала сама. Толщина папки с документами была примерно 10 см... Апостили из РФ на все документы, заверения у нотара того, что нельзя заверить, открытие счета для несовершеннолетней в Черногории (задача со звездочкой), необходимость арендовать жилье до подачи на ВНЖ за 2 дня в крохотном городишке где ничего быстро не найти. Вообщем, много интересных творческих задач...

Но я справилась. И не я одна!
Я невероятно горжусь дочерью!

Потому что она тоже очень много вложила в процесс поступления.

Всё лето она работала на ресепшене нового отеля на 25 номеров. Шесть дней в неделю...
И всю свою зарплату по-честному отдала в оплату учёбы.
Ребёнок практически не видел лета. Так что не я одна этим летом пахала чернозём!

И вот здесь должен был быть красивый happy end🎬.

Дочь уехала в Австрию🇦🇹. Начала учиться. Я выдохнула. Сезон закрыт.
Можно подводить итоги и рассказывать, что все получилось. Ну, разве что, кроме регулярных постов в телеге и инсте.

Но сегодня, на второй день учёбы, дочь оставила сумку в аудитории буквально на пять минут без присмотра, вернулась, а крупной суммы денег, которую я дала ей на продукты на месяц, в сумке уже не было.

Она в шоке. Я в шоке. Сходила в полицию, но ей впрямую сказали, что шансов найти кто взял нет.

Думаю, что собенно сильно нас обеих это задело потому, что мы за четыре года очень привыкли к Черногории.
К ощущению, что можно что-то забыть, оставить, потерять и с огромной вероятностью тебе это вернут.

Понятно, что неприятные истории случаются везде. Но всё равно первое столкновение с новой реальностью в новой стране куда она очень стремилась получилось очень бодрым 🤦‍♀️

О, Дивный, Новый мир.

Так что мои итоги этого лета такие:

Я выросла в работе💪, прокачала мышцу.
Расширила количество объектов.
Нашла человека, с которым очень хочу продолжать делать классные проекты.
Выполнила большую финансовую цель.
Поборола бюрократию и отправила дочь учиться в Европу.

И ещё раз убедилась, что за красивым результатом обычно стоит огромное количество работы, нервов, созвонов, поездок, решения форс-мажоров. Банального ТРУДА!

Но, кажется, именно поэтому результат так ценен.

Еще не придумала, чем заняться в несезон, неспеша размышляю о онлайн курсе и более активном ведении блога. Но без конкретики. Открыта к сотрудничеству, появилось свободное время. Такие дела.

✨✨✨✨✨✨

Задолжала фото отчет по преображению детского домика. Исправляюсь.
Получилось в итоге не совсем то, что хотела.

И сил/времени пришлось потратить в итоге больше, так как оценив еще раз внешний вид, приняла решение отштукатурить и покрасить заново все белые элементы, а вместе с этим заменить батут, песок в песочнице, игрушки, зацепы на скаладроме и тд и тп. Внутри получилось очень уютно. Но одним кадром это не удается передать.

Во мне сейчас одновременно живут ✨ состояния.

Первое - усталость, которая накопилась за последние пару месяцев. Сдача недвижимости в краткосрок требует немало сил, если хочется, чтобы всё действительно было хорошо. И дело даже не в физической усталости. Скорее, это эмоциональное выгорание.
Много общения с гостями. И не всегда это общение происходит исключительно с позитивной стороны.

Постоянно возникают какие-то сложности, вопросы и проблемы, которые нужно решать здесь и сейчас.

На прошлой неделе, например, моя гостья сломала ногу, и мы ночью искали, где можно сделать рентген.

Но параллельно с усталостью во мне сейчас есть и другое состояние - вдохновение. И оно меня очень радует.✨✨✨

Буквально вчера ко мне обратилась хозяйка дома на юге Италии за консультацией.

И это очень классная история, которая пока только зарождается.

Она купила дом в довольно плачевном состоянии, но с огромным потенциалом. И самое невероятное, этот дом стоил всего 15 тысяч евро. Примерно в двух часах езды от Рима. Не верите? Можете посмотреть его обзор тут.

Внутри сохранилось огромное количество антикварных предметов, мебели и разных деталей, которые точно можно оставить и обыграть в интерьере.

И я уже сейчас вижу, как этот дом можно превратить в настоящую конфетку🍬.

Мы около двух часов обсуждали, что необходимо сделать на первом этапе. Я старалась ответить на все вопросы, связанные с подготовкой дома и его будущим запуском на Airbnb и Booking. Что стоит учесть уже сейчас. Вовсю рекламировала хоумстейджинг), говорили о важности продающих фото.

Сейчас дом в активной стадии ремонта, меняют проводку, будут будут делать новую кухню...список дел почти бесконечен. Но все осуществимо!

Я почему-то сразу вспомнила, что в детстве очень хотела домик Барби✨.

А теперь я хочу домик в Италии окруженный садом из желтых роз!

Старый, немного уставший, полный красивых вещей и историй. Чтобы взять его и сделать из него тоже конфетку.

А вот и третье состояние обнаружилось - зависть 😂
Проект-мечта💙

Знаете, чем я занимаюсь второй день подряд✨

Закрываю детский гештальт про идеальный детский домик, которого у меня никогда не было 🏡✨✨

Показываю чату GPT разные референсы, меняю цвета, шторки, подушки, игрушки и снова всё переделываю.

✨А началось это с простой задачи: мне нужны были новые фотографии дома для аренды. Рядом с ним находится детская площадка, и сейчас она выглядит немного уставшей.

Я собиралась обновить белую краску и заменить старые детали, но постепенно придумала для домика целую концепцию. Внутри будет маленькое детское кафе со столиком, чайным набором, книжками, флажками, гирляндой и шторками, похожими на те, что висят на кухне основного дома.

Мне нравится, что в работе с арендой есть место таким творческим порывам. Помимо Airbnb, объявлений, отзывов и переписки с гостями, можно продумывать интерьер, настроение и даже иногда закрывать свои детские гештальты!

При этом я помню о задаче: сделать дом привлекательнее для семей с детьми. Но если выбранные вещи нравятся мне самой и вызывают улыбку, результат обычно получается живее.

Визуал уже готов, он на фото. Теперь нужно найти декор, похожий на то, что мы с чатом GPT придумали.

Через неделю покажу, что получилось в итоге 🙂.

🏠Этой ночью я чуть не попала на штраф от Airbnb на 211€!

Не хочу вас пугать, но и не говорить про это тоже нельзя.

Сдача в краткосрок - это перманентный ✨✨✨✨✨✨.

Никогда не знаешь, что за гости к тебе приедут и что из этого выйдет. За это лето я уже имела дело с порчей имущества на пару тысяч евро, разборками с соседями и угрозами от них вызвать полицию на моих гостей, за то что они в 7 вечера решили музыку на веранде послушать, отказ гостей от регистрации и уплаты туристички и так далее.

Вчера другу жаловалась: "с ужасом думаю какие приколы еще готовит мне этот сезон, может антидеприссанты начать пить заранее". И вот, пожалуйста - штраф от Airbnb.

И это у меня, человека с 8-летним стажем на Airbnb и сотнями принятых заездов. Да я учу других людей как на эти штрафы не попадать!

Кейс такой: в 23:59 гость забронировал жильё на Airbnb через мгновенное бронирование и хотел заехать сразу же. Не написал мне в чат, не уточнил возможность позднего заселения, а сразу начал звонить в тех поддержку. Они звонили мне. В полночь я не взяла трубку, потому что спала. Через пару часов бронь отменилась по инициативе тех поддержки, а мне прилетел штраф и нарушение от Airbnb за то, что я якобы не смогла принять гостя.
Штраф немаленький - 211 евро.

Я проснулась в 5 утра (в последнее время плохо сплю, повышенная тревожность). И, ахренела, мягко говоря удивилась, увиденному у себя в телефоне. Бронь 23.59 - пропущенные вызовы в 2 ночи - отмена брони в 3 ночи - штраф на 211 евро.

Что важно понять из этой ситуации?

Мгновенное бронирование на Airbnb - это удобно, но только если у вас настроены правила заезда и корректно заполнен календарь. Иначе гость может технически забронировать жильё почти ночью и ожидать, что вы примете его прямо сейчас, сию минуту!

Что стоит проверить у себя:

1. Время заезда
Стандартно: check-in 15:00 to 22:00. Или когда вы точно сможете принять гостей, тогда двигайте период как вам удобно.

2. Проверьте, разрешены ли бронирования «день в день». Если вы не готовы принимать гостей ночью или через 10 минут после бронирования - лучше поставить ограничение, минимум бронь за сутки.

Моя ошибка была в том, что в настройках было и заселение день в день и заезд до 2 ночи. Но я рассчитывала на адекватность гостей, что они напишут, если им нужно будет ночное заселение хотя бы вечером в этот день. Соответственно технически штраф от Airbnb был правомерен.

Но есть еще и здравый смысл! Обычно гости пишут перед таким бронированием - возможно ли заселение ночью и прямо сейчас. Тут даже вопроса не было, сразу бронь, звонок в тех поддержку и жалоба. Я посмотрела карточку гостя - новый аккаунт, первое бронирование, возможно это вообще такого рода мошенничество.

Что делать если подобная ситуация произошла?

Первое - не паниковать и постараться разобраться, почему это случилось.

Второе - сразу писать в поддержку Airbnb. Спокойно, без эмоций, объяснить, что бронирование было сделано ночью, гость хотел немедленный ночной заезд, но не написал в чат мне, а сразу обратился в поддержку.

Третье - просить пересмотреть последствия отмены и штраф, потому что ситуация была нестандартной, а вы не отказывались принимать гостя в рамках обычных правил.

В моём случае Airbnb в итоге снял штраф и убрал нарушение🥰. Но для этого пришлось переписываться с поддержкой в 5 утра и объяснять ситуацию. Один седой волосочек добавился🤦‍♀️
Начну, пожалуй, хотя бы магний пить, чтобы себя поддержать как-то. А то не дотяну до сентября.

Мой совет всем, кто сдаёт жильё на Airbnb, проверьте настройки Мгновенного бронирования и время заезда. Это 5 минут, которые могут сэкономить вам деньги, нервы и рейтинг.

Такая страшилка вам на ночь👻

✨✨✨✨✨ ✨
✨✨✨✨✨✨✨

Мне иногда неловко писать про результаты. Не хочется превращать этот канал в «смотрите, как у меня всё получается на 5+».

Потому что это не так. Не всегда всё получается сделать идеально. Есть объекты, которые почти продают себя сами - вид из окна, удобная локация, своя парковка, хороший ремонт уже дают им сильную стартовую позицию. А есть квартиры, где приходится играть совсем другими картами.

На прошлой неделе одновременно запустила на Airbnb две квартиры✨, которые мы готовили параллельно две недели подряд вместе с хоумстейджером Галиной.

✨Первый объект - квартира, которую я запускала "под ключ". Это формат консалтинга, когда я помогаю собственнику упаковать объект, сделать продающие фото и оформляю карточку Airbnb. У квартиры - вид на море, своя парковка, 10 минут до Старого города, интересная планировка и красивая мебель. Мы много вложили в хоумстейджинг, комплектацию, проф фотографии, подготовили карточку Airbnb. И результат не заставил себя ждать. За первый день прилетело 5 броней, за неделю после - заполнился почти полностью календарь июля и августа.

www.airbnb.com/h/infinitybudva

✨Второй объект - совсем другой. Я взяла его в доверительное управление. Мы тоже сделали хоумстейджинг, проф фотографии, оформили карточку Airbnb, но стартовая позиция у квартиры была другой (без парковки и вида на море, скромнее мебель и ремонт). И результат там тоже другой - не потому что я отнеслась к нему хуже или сделала меньше, а потому что у каждого объекта есть свои реальные ограничения и потенциал. При этом брони тоже есть. Но их меньше и спрос ниже.

www.airbnb.com/h/budvatop1

✨В управлении посуточной арендой это очень важный момент: нельзя обещать одинаковый результат разным квартирам. Это как в покере - тебе раздали карты, и твоя задача сыграть ими максимально хорошо.

Моя работа - увидеть сильные стороны квартиры, убрать то, что мешает бронированиям, правильно упаковать объект и сделать так, чтобы квартира зарабатывала максимум в своих реальных условиях.

Иногда я усиливаю уже сильный объект, так случилось с первой квартирой.

Иногда - вытаскиваю средний объект за счёт продающих фото, описания и методичной работы с отзывами. Но на это требуется время. Так у меня случилось со второй квартирой.

Что я хочу сказать. Первое - нет никакого волшебства. Трезво оценивайте ситуацию и не ожидайте что все взлетит просто так. Иногда нужно потрудится и вытянуть игру со средними картами, а иногда нужно просто время.

Ребята, желаю вам удачи в этом сезоне🤑😉! И хороших карт на раздаче.

✨✨✨✨✨✨ ♤♡◇♧ Погнали!

И кстати, если вам понравилась какая-то из этих квартир и вы хотите туда поселить своих друзей или родственников, приезжающих на лето, пишите мне смело в личку🫶. Сэкономите 18% комиссии Airbnb...

Мой контр аргумент на это

Ребята, привет!

Как вы? Увидела в одном чате Подгорицы... и не смогла пройти мимо.

Мы сделали это!))

Это была заключительная встреча по моему циклу мастер-классов в этом году "Больше броней летом".

Спасибо всем участникам и особенно юристу Оксане Грохотовой за её профессионализм и помощь с ответами.

Групповое обучение в этом году больше не планирую проводить.

Только по запросу - индивидуальные консультации.

✨✨✨✨✨✨ А за что?

Сегодня наконец-то состоится наш мастер-класс по ✨✨✨✨✨✨✨✨✨✨✨ посуточной аренды в Черногории.

После всех переносов, горящих объектов и моих попыток одновременно быть управляющей, маркетологом, матерью, хоумстейджером и человеком, который хотя бы иногда спит и ест, мы всё-таки встречаемся! ✨

Будем разбирать темы:
✨ какие документы нужны для разрешения;
✨ что делать с налогами и декларацией;
✨ как минимизировать риски по штрафам.

Плюс на встрече будет юрист Оксана Грохотова с огромным опытом в этой сфере, которая сможет ответить на более узкие вопросы.

Для меня эта тема сейчас максимально актуальная, потому что я буквально на этой неделе снова проходила весь путь: делала документы для разрешения и сдавала декларацию по налогам.

Так что встреча будет не из серии «я где-то прочитала и сейчас вас научу», а из серии «вот как оно было у меня вчера и да, так тоже бывает😂🤦‍♀️».

P.S. Zoom трансляции не будет, к сожалению, но планируется запись.
Вышлю её по запросу по стоимости билета.

Сколько? 20 евро
Когда? Сегодня, 28 мая, в 16:00
Где? Auditoria Budva
Гео метка тут - https://maps.app.goo.gl/zKir821RejTQ2EXcA

✨✨✨✨, у нас ✨✨✨✨✨✨✨

На самом деле не отмена, а перенос, но всё же...

Сегодняшний мастер-класс по легализации в посуточной аренде переношу на 28 мая в 16.00 и меняю площадку на Auditoria Budva.

Сорри, что так поздно сообщаю. Ждала подтверждения от площадки.

Основная причина - у меня очень высокая нагрузка и просто не успеваю. Прямо сейчас готовлю к перезапуску на Airbnb объекта в Тивате и горят сроки.

Оказалось, что кроме получения разрешения на сдачу нужно еще обновить интерьер. В этот раз поездки по интерьерным магазином на мне, хозяина нет в стране, поэтому всё делаю сама. Плюс нужен еще мелкий ремонт. В Тивате сильно выше конкуренция в моем сегменте, больше чем в Будве, и я даже решила там переночевать на днях, изучить плотнее локацию/саму квартиру, чтобы найти какие-то маркетинговые крючки и было чем зацепить гостей в описании и на фото.

Из плюсов этой новости - стоимость мастер-класса будет дешевле, всего 20 евро. И скорее всего будет zoom трансляция. Если нет, то сделаем просто видео запись.

Такие дела.

✨Кажется, что самое сложное в посуточной аренде - найти гостей.

Но по факту многие хозяева начинают переживать совсем о другом и задаются вопросами:
- как не получить штраф при сдаче в краткосрок?
- как и когда платить налоги?
- что такое «розовый журнал» и почему про него все говорят?😀
- как вообще работать спокойно, а не в режиме «надеюсь, пронесёт»?

📑 19 мая я проведу мастер-класс в цикле "Больше броней летом" — про легализацию и бухгалтерию в сфере посуточной аренды в Черногории.

Это встреча для тех, кто:
🔻 только планирует сдавать апартаменты и хочет узнать как это делать легально,
🔻 уже сдаёт, но до сих пор не понимает схему до конца,
🔻 устал собирать информацию по чатам и получать противоречивые советы.

Я прекрасно понимаю, почему эта тема вызывает стресс. Штрафы очень большие и могут свести на нет всю работу.

Поэтому на встрече будет не только теория.
📕 Я принесу настоящий "Розовый журнал", декларацию по налогам и покажу:
✨ как это всё выглядит в реальности,
✨ что и куда заполняется,
✨ какие документы должны быть у хозяина апартаментов, для получения разрешения на сдачу.

⚖️ А ещё на мастер-классе будет юрист-эксперт, которому можно будет задать уточняющие вопросы.

Будет простым языком - про то, как работать спокойно, легально и не бояться проверок✨

⏰ 19 мая, 18:00
📍 Будва, коворкинг Monteco
💶 25€
Бронь места в ЛС 👉@tatyana_nirman

✨✨✨✨✨✨
🤦‍♀️ Я не пропала, просто последнюю неделю не было времени на нормально поесть, а уж на тексты в телеграм канал тем более.

Сезон всё ближе и ближе. Была полностью погружена в текущие проекты по квартирам и последняя неделя это - с утра до вечера: встречи с хозяевами апартов/осмотры квартир/консультации по Airbnb/ расчеты рентабельности и т.д.

Что сделала за эту неделю:

✨ Вывела на Airbnb и Booking новые апарты с бассейном в Херцег-Нови в формате "запуск под ключ". Туда входило всё - хоумстейджинг со мной, фотосессия с проф фотографом, отбор фото, заполнение карточек, обучение хозяев работе с площадками. Фото получились классные!
В первый же день после размещения пришла бронь на Airbnb на ✨ дней! Очень довольна. Это лучший показатель того, что всё сделала правильно.

Этот обьект я не взяла в доверительное управление из-за дороги... Ездить из Будвы в Херцег-Нови не представляется возможным на заселение/выселение. Я сьездила туда 3 раза и от дороги туда-обратно у меня только нецензурные слова 🤬, 3 часа в одну сторону... ну комон!

✨ Провела серию встреч по одному premium объекту по аренде в краткосрок. Не смогу рассказать подробностей тут. Скажу лишь, что это совершенно новый опыт для меня. И тут опыт работы с Airbnb и Booking не смогут мне помочь. Подобные обьекты там не сдать. Такое в моей практике впервые...

✨ Не хватило сил и времени провести мастер-класс по Booking, который планировала 12 мая. Но по прежнему планирую провести встречу по Легализации и юридическим/налоговым моментам при сдаче - 19 мая.

Сегодня 13 мая, если ваше обьявление по сдаче квартиры еще не размещено на Airbnb и Booking, это упущенные возможности получения броней.

Каждый день гости бронируют летний отдых и если вас нет в их подборке при поиске, то они забронируют отдых в другом месте. И шансы заполнить календарь бронями летом у вас уменьшаются. Поэтому не тяните с этим! Получайте в општине разрешение на сдачу, делайте продающие фото квартиры, изучайте работу сервисов бронирований и размещайте обьявление как можно быстрее!

Хорошего и плодотворного дня!

P.S. На фотосессии объекта я с подносом не случайно. Фото с едой всегда добавляет кликабельность, не обязательно делать глобальное что-то. Достаточно фруктов и сока.

Небольшое напоминание: сегодня в 18:00 встречаемся на практическом мастер-классе по Airbnb

Мы прямо во время встречи будем открывать ваши объявления, заполнять карточки, разбирать фото, тексты, настройки и смотреть, что именно мешает получать больше броней.

Я хочу показать вам не просто “как оформить Airbnb”, а как платформа думает и почему одни объявления она показывает чаще других.

Поэтому во время мастер-класса я буду комментировать каждый шаг.

Обязательно берите с собой ноутбук. Если есть объект, подготовьте минимум 30 фотографий.

🏠 ✨ ✨✨✨

Продолжаю серию практических встреч "Больше броней летом".

И следующая состоится 7 мая в 18:00, тема - "Разбор и заполнение карточки на Airbnb".

Можно сделать красивые фото. Можно поставить «рыночную» цену. И всё равно не получать брони. Почему? Потому что есть ошибки при заполнении карточки Airbnb.

Что будет:
🔻 пройдем все этапы создания карточки с нуля (подготовьте для этого минимум 30 фото),
🔻 создадим или перепишем описание, чтобы его реально читали и хотели забронировать,
🔻 посмотрим фото: что оставить, что убрать, чего не хватает,
🔻 разберём важные мелочи, которые влияют на решение гостя.

Вы уйдёте с готовой или сильно усиленной карточкой.

Эта встреча практическая! Просьба участникам прийти со своим ноутбуком.

Если у вас еще нет личного кабинета Airbnb, напишите мне,  скину реферальную ссылку и после нескольких броней отдам вам 40 евро🙂.

Отвечу на все ваши вопросы про Airbnb!✨

Бронь места в ЛС 👉 @tatyana_nirman

📍 Будва, Monteco
⏰ 7 мая, 18:00
💶 25€

Временами я сильно переоцениваю свои возможности...

Всё таки выступить на двух мероприятиях за один вечер, это явный перебор, даже для меня.

Сил писать красивые тексты сейчас нет. Всю энергию потратила вчера😂

Мастер-класс по Хоумстейджингу ✅️
Про Доверительное управление в Аудитории рассказала ✅️

Надеюсь, что на днях соберусь и расскажу, что нового я сама осознала, проведя эти события.