Рынок девелопмента продолжает слезать с иглы льготной ипотеки 🪡

С 1 октября меняются условия семейной ипотеки. В большинстве регионов ставка для семей с одним ребёнком вырастет с 6% до 10%, с двумя детьми до 8%. И это происходит в момент, когда рынок и без того испытывает дефицит спроса.

Сейчас много говорят о том, что рыночная ипотека уже почти сравнялась с льготной по объёму выдач. Я бы не спешила с выводами. Да, мы уже жили и продавали квартиры при ставках 12–14%, но стоимость квартир тогда была другой, а значит, и долговая нагрузка на покупателя была значительно ниже.

Рынок не встанет, сделки будут. Вопрос в другом: хватит ли этого спроса на тот объём предложения, который уже находится в продаже и продолжает выходить на рынок?

В зоне риска в первую очередь окажутся несколько категорий девелоперов.

1️⃣ Те, кто продолжает максимизировать цену в ожидании, что скоро всё наладится. Сейчас попытка удержать плановую стоимость квадратного метра любой ценой может привести к потере темпа, росту остатков и ещё большей потере рентабельности позже. Цена должна быть частью сценария реализации, а не надеждой на восстановление рынка.

2️⃣ Те, кто сделал проект «для себя». Жилые комплексы сегодня нельзя собирать только на основании вкусов собственника, архитектора или команды. Продукт должен опираться на реальный спрос, бюджет покупателя и его сценарии жизни.

3️⃣ Те, у кого нет стратегии продаж. Акция в одном месяце, отмена в следующем, новая рассрочка, потом резкое повышение цены. Вместо таких эмоциональных качелей нужен понятный сценарий: при каком темпе мы меняем цену, когда подключаем стимулирование, какие рассрочки можем себе позволить и как это влияет на экономику проекта.

4️⃣ Самая сложная ситуация у проектов, где финансовая модель и ковенанты проектного финансирования уже не выдерживают скидок, субсидирования и рассрочек. В таком случае пространство для манёвра быстро сокращается. Поэтому прежде чем искать дополнительное финансирование, я бы очень внимательно искала резервы внутри проекта: в продукте, себестоимости, экспозиции, цене, маркетинге и продажах.

Рынок не заканчивается. Заканчивается модель, в которой спрос можно было постоянно поддерживать новой льготной программой.

Теперь всё больше будет зависеть от качества самого девелоперского бизнеса: насколько точно собран продукт, насколько реалистична финансовая модель и насколько профессионально команда умеет управлять продажами.

Ну и традиционно: если не знаете, что делать дальше, звоните Насте.