ZemDozor: Дом на Новой Риге, Киевке и Калужке

Собираюсь в Николино Хиллс. Неплохая погода и решил поснимать. что получается у АПС ДСК на Рулевке:

Для себя накидал основные факты:

💠 Если по Рублевке (выезд через Успенское) то до МКАДа 32 км

💠 Участки примерно по 10 соток, ИЖС (Ж-2)

💠 Будет газ, электричество, ливневка

💠 Продаются участки с подрядом от АПС ДСК, на все участки получены уведомления о строительстве

💠 Дороги - асфальт с бордюрами и дренажными канавами. Земля под дорогами не ИЖС, как водится, а Р-2, т.е. муниципальные дороги.

💠 Расчисткой и подготовкой занимаются уже год, начали прошлым летом.

💠 В Яндекс картах территория обозначена неверно - это соседнее поле, которое ближе к дороге.

Пока все, поеду посмотрю на месте

#НовыеПосёлки #кпНиколиноХиллс #Рублевка ‼️ 55.758768, 36.943532

--------------------------------
@ZemDozor в Макс
@ZemDozor в ТГ

Сегодня мы с вами посетим 3 новеньких коттеджных поселка на Новорижском шоссе:

"Каретный ряд",
"Рига лес"
и "Астра".

Сейчас наблюдается определенный дефицит хороших земельных участков и домов, поэтому появление каждого нового проекта вызывает живой интерес. А тут их целых 3!

Ну и расскажу кратко про девелопера, который их строит - компанию "Земельный экспресс".

Посмотреть на ютьюб https://youtu.be/UYcA4ycVZgI

Посмотреть в ВК https://vkvideo.ru/video-226894808_456239754

Подписаться на ПРОЗАГОРОД в МАКС https://max.ru/channel_vseprozagorod

Изменения в программе❗️
30 сентября 2026 года в Высшей школе экономики состоится конференция
 «Экономика проекта комплексного развития территории в ИЖС: от концепции к реализуемому решению»
10.30 - 11. 00 Регистрация
Вступительное слово
🔹 11.00  Школьная Татьяна Борисовна Заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ
🔹 11.10 Яшкова Ольга Витальевна Заместитель руководителя Комитета по Архитектуре и Градостроительству Московской области
«Договор КРТ в ИЖС: где у девелопера есть выбор. Пошаговый алгоритм КРТ для Подмосковья, согласование концепции через Градсовет, ключевые точки манёвра для застройщика».
🔹11.30 Баранов Игорь Анатольевич * Генеральный директор акционерного общества «Мособлгаз» «Газификация проектов КРТ: новые стандарты взаимодействия»
🔹11.50 Манака Алиса Александровна Директор департамента контроля деятельности филиалов по технологическому присоединению ПАО «Россети - Московский регион» «Электроснабжение загородных территорий: прозрачность расчетов и синхронизация сроков ТП с этапами застройки проектов КРТ»
🔹12.10 Квасенков Евгений Викторович  Директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ «Проектное финансирование проектов ИЖС. Зонтичное поручительство»
🔹12.30 Падалка Сергей Анатольевич Руководитель дирекции кредитования недвижимости Управления кредитования Департамента кредитования регионального бизнеса, Банк ВТБ (ПАО)
«Эскроу-счета, льготные продукты, новые условия кредитования девелоперов».
🔹12.50 Зайцева Светлана Юрьевна  * Руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области «Кадастровый учет и регистрация прав в проектах КРТ: разбор типичных причин приостановок и правоприменительная практика закона о зонах подтопления и водоохранных зонах»
🔹13.10 Лукинов Валерий Валентинович Основатель Экспертного Клуба Загородный Девелопмент «Экономика проекта комплексного развития территории в ИЖС: от концепции к реализуемому решению. Анализ рынка, концепция и мастер-план как единая экономическая основа»
🔹13.30 Будич Марьян Марьянович Член Совета Ассоциации "Национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров"
Реальные причины отказов в кадастровом учёте и регистрации прав, практика применения закона о зонах подтопления и водоохранных зонах.
13.50- 15.00 Круглый стол: «Экономика загородного девелопмента: поиск баланса между затратами на инфраструктуру, проектным финансированием и кадастровым учетом в проектах КРТ»
Для кого: девелоперы, застройщики, проектировщики, риэлторы, юристы, финансовые директора.
Когда: 30 сентября 2026 года, 10:30–15:00.
Место проведения: ВШЭ АУК "Покровский бульвар", Покровский б-р, д. 11, F201.
РЕГИСТРАЦИЯ. Участие БЕСПЛАТНОЕ.

❗️Обновляем программу в связи заменой спикера
 Количество мест ограничено.

* Ожидаем подтверждения от «Мособлгаз» и «Росреестр»

👉 Иногда стоит быть повнимательней, недосмотрел сразу..(дополнение к предыдущему посту про кп Литератор)

💠 Девелопер - Сколково девелопмент, которая реализует проект Кунцево-2

💠 Ценник соответствующий - не пять копеек, а 4-5М за сотку, при бюджетах от 100М за участок.

💠 Самое интересное - купить предлагают гектар или 20,4 сотки. И если, на кадастре 24,3 сотки (50:20:0020321:4266) нашел , то 1 Га (106 сот.) - это явно блок из 4-6 участков, так как все уже разделено на участки по 10-25 соток.

Видимо нужен стартовый кэш, чтобы начать застройку домами. а т.к. банковские кредиты негуманные, то пробуют продать часть земли. Судя по всему, для старта требуется 500 млн.

Так что, кп Литератор пока интересен для точечных застройщиков в премиальном сегменте, а не для себя любимого.

#кпЛитератор #Минка 🌐 55.662121, 37.316123

--------------------------------
@ZemDozor в Макс

Литератор
собрано @ZemDozorBot
-----|-------|-------|-----
Площ.| Цена | Сотка | См.
Сот.|млн.руб|тыс.руб|объявл
-----|-------|-------|-----
24.3| 97.2 | 4 000 |Cian
106.2| 424.0 | 3 992 |Cian

🥺 Бриф анализ нового посёлка - кп Литератор

Планирую на субботу проехаться по новым поселкам на западе Подмосковья, Nikolino Hills от АПС ДСК и Литератор в Переделкино. Еще посмотреть будущую премиум площадку в Успенское на рублевке.

Решил получше разобраться что есть кп Литератор:

💠 Расположен около д. Измалково на Минском шоссе 55.662121, 37.316123. До шоссе 450 метров от самой ближней границы поселка.

💠 На сайте, как всегда, слегка занизили расстояние. В реальности 8,5 км., а не 6 км.

💠 Земли СХ-2-30. На приписку 30 стоит обратить внимание, есть какие-то доп. требования, в частности, - Охранная зона транспорта аэропорта Внуково, а может и что-то еще.

💠 Выглядит, как продажа с подрядом, но это же такое - сегодня с подрядом. завтра без и наоборот.Картинки домов как всегда красивые, отдельно расписывать нечего.

Единственно, доставил нэйминг предлагаемых проектов: Ахматова, Вознесенский, Цветаева и т.д. Явная отсылка на предыдущих жителей Переделкино. Как по мне, беспощадный маркетинг и очень странное решение.

⁉️ Обратил внимание на то, что на генплане есть посадка конкретных домов с планировками. Смысл этого не понял, но у продавца стоит выяснить причину заранее. может уже разрешение на строительство получено на всю площадку, или еще что-то.

Вроде все.

#кпЛитератор #Минка 🌐 55.662121, 37.316123

--------------------------------
@ZemDozor в Макс
@ZemDozor в ТГ

Киселево
собрано @ZemDozorBot
-----|-------|-------|-----
Площ.| Цена | Сотка | См.
Сот.|млн.руб|тыс.руб|объявл
-----|-------|-------|-----
14.0| 8.5 | 607 |Cian
24.0| 15.0 | 625 |Cian

🌐 Неплохой пул участков в кп Киселёво засветился..

Прям активно рекламу включили. Но интересны эти участки не только покупателям, но и как пример, что делает кризис с девелоперами.

кп Киселёво - это проект 2007 года, тогда застройщик после успешного проекта в кп Старая Рига, рванул в следующий проект. Построили неповторимую въездную группу, участвовал в выставках недвижимости. Прямо перед кризисом получали предложение выкупить все сразу за очень приличные миллионы долларов - отказались, и в итоге "не взлетели".

И вот только 2026 году кто-то добрался с участками на продажу. Где они висели и чем были заблокированы остается только догадываться.

А участки выглядят и по цене и по месту интересными. Но проверять и выяснять историю обязательно.

p.s. никак не связан с продавцами и большей информацией об участках не обладаю.

#НоваяРига #кпКиселёво 📍 55.884813, 36.757973

--------------------------------
@ZemDozor в Макс
@ZemDozor в ТГ

📱📱 Смонтировал видеообзор кп Астра + что нового в Каретном ряду и Рига Лес _ @zemdozor

В прошлые выходные прогулялся по кп Астра, пригласили из отдела продаж поселка.

Так как коммерческих отношений не заводил, то и никаких рамок не выставляли, Рассказал что увидел и как это все отложилось у меня в голове.

Вкратце - сильно удили темпы стройки в кп Каретный ряд и Рига лес, и думаю съездить в Формулу по случаю. Единственно, цены могут не понравиться, но такой рынок сейчас.

Пока загрузил в Ютьюб, к вечеру в ВК и рутьюб загружу (большой файл очень).


📱 Youtube по ссылке

📹 Rutube ссылка

📱 VKvideo ссылка

p.s. также рекомендую посмотреть наш прошлогодний обзор Каретного ряда и свежий от Макса Рудницкого

#НовыйПосёлок #НоваяРига #кпАстра #ЗемЭкспресс 📎 55.799716, 36.866554

❓ Как можно продать землю в водоохранной зоне - решение от ЗемЭкспресса...

Монтирую материалы по результатам поездки в Астру/Каретный ряд/РигаЛес и обнаружил интересное - ряд участков в Каретном ряду продаются только блоками по 2.

Сразу пришла мысль, что на одном из участков есть существенные ограничения на строительство. Решил проверить.

Действительно. Оба в водохранной зоне, но тот, что ближе к р. Разворня, еще и Прибрежная защитная полоса. Вот и причина сблокированной продажи.

В связи с этим, встает вопрос, а как налогообложение неосвоенного участка будет проходить. С одной стороны это Ж-2, с другой - строить не особо и можно. Но если ты 3 года не выходишь на стройку на Ж-2 - налог заметно увеличивается. Кто-то разбирался в вопросе? Это же не уникальная ситуация, часто встречается.

p.s. Еще из базы пропало упоминание, что это КРТ - 166, теперь это зона Ж-2. Так что, можно предположить и с КРТ-40 в Астре решат. (это не утверждение, скорее оценка вероятности!, которая явно стала выше).

#НоваяРига #кпКаретныйряд #кпРигаЛес 📍 55.797232, 36.796593

--------------------------------
@ZemDozor в Макс
@ZemDozor в ТГ

ФГИС ТП - все!

Сегодня портал ФГИС ТП закрыл доступ к материалам для всех пользователей, которые не имеют отношения к органам власти или органам местного самоуправления!

При попытке скачать материалы система выдает ошибку «у вас нет прав на просмотр этой страницы».

Сначала мы подумали, что в системе произошёл сбой, но техническая поддержка нас успокоила, сбоя нет, просто мы закрыли доступ к материалам.

Теперь на этом портале нельзя ознакомиться ни с материалами генеральных планов, ни с материалами ПЗЗ.  На сайтах администраций, к сожалению, не всегда имеется возможность скачать данные материалы.

В Московской области переоценят землю: кадастровая стоимость вырастет в среднем на 54%

9 сентября 2026 года на форуме Ассоциации органов государственной власти субъектов РФ в сфере имущественных и земельных отношений озвучили предварительные результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Подмосковья, пишет канал "Квадратный мэтр".

По данным экспертов, средняя кадастровая стоимость земли в регионе увеличится на 54%.

Как изменится стоимость по категориям земель:

Элитные коттеджные посёлки — покажут наибольший рост, их кадастровая стоимость увеличится на 113%.

Участки для ИЖС, ЛПХ и СНТ — подорожают в среднем на 68%.
Земли сельскохозяйственного назначения — вырастут в цене на 54%.

Прочие земельные участки — подорожают на 44%.

Земли промышленности — рост составит 39%.

Земли коммерческого назначения (торговля) — рост на 38%.

👀 А нужен ли дом на Можайском вдхн и как его выбрать?

На днях ездил в район Можайского вдхн. Предлагают несколько домов для продажи в этом районе.

Дорога долгая, больше 2 часов в одну сторону, было время подумать на эту тему:

1. Это точно не дом для постоянного проживания, а скорее летняя дача и дом на зимние каникулы. Даже для дома выходного дня - далеко, хотя привыкнуть можно ко всему.

2. Думая купить или нет, стоит заглянуть в статистику прошлых лет и посмотреть сколько летних дней в году мы сможем пользоваться пляжем. То что пляж на Можайке летом хорош - нет сомнения, но сколько таких дней в году?

3. Выбирая дом в поселке у “большой воды” вы выбираете пляж, красоту места и благоустройство прибрежной территории - все стоит посмотреть самому, а не с рендеров и картинок. Эти зоны в разных поселках сильно отличаются, а где-то их и нет вообще.

4. За день реально посмотреть 5 -6 поселков, но лучше выбрать 3-4, глаз сильно замыливается

5. Поселков много, информации много, делаем заметки , снимаем видео. Дома будет просто вспомнить что понравилось/не  понравилось

В итоге, так и не ответил для себя, а нужен ли такой дом, но какие-то мысли сформировались...


Ваш эксперт по загородной недвижимости ТГ @maxmmr Макс Р. Продажа и подбор домов и участков.

#ПодборУчастков #Минка #кпЛарсенПарк📍55.551568, 35.924751

@zemdozor

9 сентября Правительство внесло в Госдуму законопроект Росреестра № 1336436-8. На мой взгляд, это одна из тех поправок, которые выглядят техническими только до первого реального объекта.

Речь о зданиях и сооружениях, поставленных на технический учёт ещё во времена БТИ.

Объект физически может вообще не измениться. Но площадь, которую когда-то рассчитали по старой методике, не совпадает с площадью, получаемой по действующим правилам.

Сегодня возникает странная юридическая конструкция: чтобы изменить площадь в ЕГРН, приходится упираться в процедуры, рассчитанные прежде всего на изменение самого объекта.

Росреестр предлагает разделить эти ситуации.

Если здание или сооружение было учтено до 1 января 2013 года, а новая площадь появилась исключительно из-за изменения методики её определения, сведения ЕГРН предлагается актуализировать без искусственного превращения этого процесса в «реконструкцию».

Вторая часть проекта тоже интересная. В ЕГРН более чем у 6 млн ранее учтённых зданий и сооружений отсутствуют сведения о годе ввода или завершения строительства, а более чем у 700 тыс. зданий нет данных о материале наружных стен. Законопроект предусматривает механизм внесения части этих характеристик без подготовки технического плана.

Пока это только законопроект. Поэтому писать клиенту «правила уже изменились» рано.

Но направление правильное: реестр должен описывать фактический объект, а не заставлять собственника изображать реконструкцию там, где изменилась только методика расчёта площади.

#МосКад
#ЕГРН

🙄 Камерный бизнес-класс ?

Читаю про кп Астра, планирую завтра заехать поснимать. И обратил внимание на одну деталь - цену участков.

Вроде как не дешево - 1М за сотку, вполне себе цена. Хотя в лесу, камерный поселок БИЗНЕС-Класса, премия Премьера года, - так и должно быть.

Но если начать сравнивать цены с соседними проектами ЗемЭкспресса, то обнаружите, что и в Каретном ряду цены такие же. А этот проект никак на бизнес класс не тянул, хотя место и интересное. Странно..

Так что, надо ехать и смотреть и что сделали в Каретном ряду и как Астра выглядит.

#НовыйПосёлок #НоваяРига #кпАстра #ЗемЭкспресс 📎 55.799716, 36.866554

P.s. данные собраны ботом @ZemDozorBot

Карта будущего загородки дополнилась Картой подмосковных станций метро

До недавнего времени 3 схемы-карты описывали достаточно точно все перспективные зоны для загородки в Подмосковье: (1) МЦД (2) Платные дороги (3) Крупные водоемы и реки

Теперь можно смело добавлять еще и карту метро. Начали с Рублево-Архангельской ветки, а дальше само начало развиваться.

Москва выпустила план перспективного развития метро, на котором целый ряд подмосковных площадок получают станции метро. (Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиха, Одинцово и Ленинский округ)

Наиболее существенно, как мне кажется, метро должно сказаться на Балашихе и Ленинском районе.

Остальные направления и так в популярных, и метро принципиально не должно изменить логистики и сопутствующего спроса. А может и скажется.

Так что с новыми вводными для инвесторов и покупателей.

p.s. спс за наводку канал Недвижимость инсайты

#ИнфраструктураЗагород