Коллективный Заглумин | Бизнес & Недвижимость

Друзья, спешим поделиться новым подкастом на канале Bright & Rich!

📌 На этот раз мы встретились с Александром Перфильевым, профессионалом рынка складской недвижимости с многолетним опытом и автором Telegram-канала Skladexpert.

📝 Обсудили самое актуальное и наболевшее: влияние маркетплейсов на рынок, проекты Light Industrial, развитие складов в регионах, логистические тренды, изменение портрета владельца складской недвижимости и другие острые вопросы.

📸 Устраивайтесь поудобнее, будет интересно!

➡️ Смотреть на YouTube
➡️ Смотреть на VK

📌 Финтех-компания Paygine арендовала офис площадью 972 кв. м в бизнес-центре «Атрио» на Петроградской набережной. Bright Rich | CORFAC International выступила консультантом сделки.

📝 Переезд был необходим компании в связи с расширением, локация стала ключевым запросом клиента. Paygine хотела сохранить размещение офиса в Петроградском районе, поэтому выбрала офис смешанной планировки с террасой на девятом этаже бизнес-центра, откуда открывается вид на Неву и крейсер «Аврора».

✅ Paygine – финтех-компания и процессинговый центр, работает по модели white lable, поставляет на российский рынок платежные продукты и сервисы для банков, МФО, IT-компаний, маркетплейсов и агрегаторов услуг, а также для сферы HoReCa.

📍 Бизнес-центр «Атрио» расположен в Петроградском районе Петербурга, в шаговой доступности от станций метро «Горьковская» и «Площадь Ленина». Общая площадь здания составляет 11,5 тыс. кв. м, на первом этаже расположены галерея современного искусства, ювелирный салон и кофейня.

Осенью на Mallpic в Сочи, встречаясь с командой Bright Rich, я обратил внимание, что их мнение по будущей ставке аренды было самым
близким к реальности. Наверное потому, что основывалось не на гаданиях, а на финансовых выкладках. Я тогда пообещал, что дождусь итогов года и в начале 2025 года сделаю на эту тему пост. А заодно назову того, кто в марте 2024 года сделал такой смелый прогноз.
Итак, это Партнёр Bright Rich, Сигуш Бабоян

Если сдавать склад по рыночной ставке в 9,5 тысячи рублей за квадратный метр triple net, то ставка капитализации составит 10%. Но при этом, внутренняя доходность девелоперского проекта составит всего 17%, что при ключевой ставке ЦБ в 16% дает отрицательную доходность, – отмечает партнер Bright Rich. Именно из-за низкой внутренней доходности, считает эксперт, девелоперы ушли в BTS проекты, ведь в таком случае компании авансируют средства на строительство складских площадей. – В нынешней ситуации девелоперам просто не выгодно строить спекулятивные проекты, потому что кредитные средства с такой высокой ставкой Центробанка брать дорого. Соответственно, чтобы получить положительную доходность стандартных складских площадей для аренды, ставки должны вырасти как минимум в 2 раза. В таком случае активность строительства спекулятивных складов возрастет, – уверена Сигуш Бабоян.

Напомню, что по итогам 1 квартала ставки были на уровне 9300-9500 рублей, и только Nikoliers тогда показал одну из самых высоких оценок на уровне 10175 руб.
А в целом, ведущие консультанты, давали в это время такой прогноз на конец 2024 года: 9600-9800 руб
В реальности сейчас мы имеем 12500-15000 руб, что сильно отличается от этих прогнозов и гораздо ближе к смелой оценке Сигуш.


#BrightRich
#аналитика
#Mallpic2024
@skladexpert

🎬 Делимся бэкстейджем со съемок нового выпуска подкаста Bright & Rich!

📌 Сегодня говорим о реалиях и трендах сегмента складской и индустриальной недвижимости. Имя героя нового интервью пока что держим в секрете, но, уверены, оно вам точно знакомо.

➡️ Уже совсем скоро на YouTube и VK Видео. Подпишитесь, чтобы не пропустить!

Кажется, в конце прошлого года московские девелоперы нашли новое хобби — теперь они строят офисные центры и распродают их в розницу. Впрочем, их стремление объяснимо: перспектива получить «быстрый кэш», минуя опостылившие эскроу-счета, манит, как мираж в пустыне.

Но есть нюансы, о которых стоит задуматься:

⏺Существенный навес «метров». К 2029 году Москва обогатится 1,3 миллионами квадратных метров офисных помещений, расфасованных на мелкие лоты для частных инвесторов.

⏺Негативный опыт других рынков. Есть рынки, где подобные “розничные” проекты привели к деградации рынка офисной недвижимости, что отрицательно сказалось на всех участниках, за исключением девелоперов.

Поэтому вот небольшая шпаргалка для инвесторов в такой продукт - на что точно стоит обратить внимание:

⏺Скорее всего, вашими проводниками в мир покупки офисной недвижимости небольшими лотами станут агенты по жилью. Эти милые ребята искренне, но не бескорыстно, верят в любую бумажку, что кладет им в руки девелопер. Увы, их компетенция в офисах ограничивается пересказом маркетинговых презентаций.

⏺В аналитических выкладках девелоперов вам расскажут, что в сегменте офисов до 500 кв.м. есть дефицит предложения (вакансия на сегодня 3,6%). Звучит прекрасно, но правда, что и спрос в этом сегменте тоже испытывает дефицит (всего 13% от совокупного спроса), а чтобы переварить весь объем планируемого ввода рынку потребуется почти 5 лет при сохранении того же уровня спроса.

⏺Небольшие офисные блоки — это магнит для арендаторов с краткосрочными планами. Договоры на 11 месяцев, постоянный поиск новых арендаторов и вознаграждение брокеру — все это будет регулярно подтачивать вашу доходность.

⏺Обязательно проверяйте прогнозируемую ставку аренды, которую использует девелопер в своих расчетах доходности. Помните, как правило, эти ставки достижимы только для блоков с чистовой отделкой. Бюджет и время на ремонт никто в маркетинговой брошюре, скорее всего, не учтет.

⏺Помните, что отличительная особенность офисных центров с большим количеством владельцев - отсутствие согласованной коммерческой политики. Как правило, это приводит к демпингу арендных ставок и сложностям в достижении даже средне рыночных коммерческих условий аренды для офисов данного класса.

⏺Если вы все посчитали, нашли такую инвестицию привлекательной и планируете сдавать приобретенный офисный блок в аренду, постарайтесь работать с брокерами, которые специализируются на офисной недвижимости, не на жилой. Это сэкономит вам время, нервы и деньги.

📌 Bright Rich | CORFAC International помогла арендовать дополнительный офис крупному российскому девелоперу жилой недвижимости. Компания выбрала сервисное рабочее пространство в проекте «Officeless Милютинский 13» в Красносельском районе Москвы.

📝 В смарт-офисе разместится подразделение застройщика, которое специализируется на архитектуре и проектировании. Команде был необходим смарт-офис с качественным стильным ремонтом, полностью готовый к въезду и оперативному старту работы. Традиционно значимым критерием выступало расположение офиса – компания рассматривала премиальные бизнес-локации.

📍 Пространство «Officeless Милютинский 13» (АО «МОСДАЧТРЕСТ») расположено в историческом особняке с дизайнерским ремонтом, в 2022 году здесь была проведена реновация. Проект находится в центре Москвы, в четырех минутах от станций метро «Тургеневская» и «Сретенский бульвар» и в девяти минутах от станций «Лубянка» и «Кузнецкий мост». В пешей доступности находятся Красная площадь и Большой театр. В составе проекта предусмотрены переговорные комнаты, лаунж-зоны, зум-кабинки.

«Объем спроса на офисном рынке Москвы остается высоким. На фоне сдержанной девелоперской активности, а также смещения интереса собственников в сторону продажи офисных блоков, вакансия на рынке классической аренды снижается. На этом фоне растет интерес к сервисным офисам, в сегменте которых мы также видим дефицит предложения. К концу года вакансия составляет всего 3,7%. Сервисный офис удобен в первую очередь благодаря отсутствию капитальных затрат на входе. Готовая отделка и меблировка позволили клиенту оперативно заехать в новое рабочее пространство», – отмечает Сигуш Бабоян, партнер Bright Rich | CORFAC Int.

А если вы умеете читать на англицком, то вот тут вышло мое интервью 😁

🔥 Друзья, ликуйте! Последняя рабочая неделя 2024 года торжественно завершается, и все мы, наконец, сможем немного отдохнуть от дедлайнов и изнуряющей рутины. Впрочем, прежде чем бросаться с головой в омут праздничных каникул, обратитесь к интеллигентному развлечению – новому выпуску подкаста Bright & Rich.

🎙 На сей раз Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International, провел увлекательную беседу с Маратом Манасяном – девелопером, предпринимателем, экспертом по развитию людей и организаций, вице-президентом СТЦ.

📝 Получился большой разговор о торговой, жилой, офисной и индустриально-складской недвижимости. Стоит ли сегодня вкладывать свои кровные в недвижимость? Какие сегменты будут рвать рынок на части, а какие, вероятно, столкнутся с серьезными трансформациями? Упадут ли цены и как в текущих реалиях владельцам сохранить лицо – то есть рентабельность?

📸 Где же можно посмотреть и послушать это великолепие? Ссылка, как всегда, внизу. Поглощайте контент, оставляйте свои комментарии – ведь у всех же есть мнение, не так ли? 😉

➡️ Смотреть на VK

📌 Консультанты Bright Rich | CORFAC International помогли двум торговым компаниям арендовать новые складские площади в Петербурге. Ретейлеры выбрали складской комплекс «Бизнес-парк 113», расположенный на юге города, и суммарно заняли 6 тыс. кв. м.

🔢 Гипермаркету мягкой и корпусной мебели был необходим склад, который позволил бы удобнее выстроить логистику, компания заняла секцию площадью 4 тыс. кв. м.

📝 Склад площадью 2 тыс. кв. м заняла компания, специализирующаяся на продаже товаров для животных. Клиент рассматривал площади в непосредственной близости от города – в объектах, характеристики которого подходили для получения ветеринарной лицензии.

📍 «Бизнес-парк 113» ответил запросу обеих компаний. Складской комплекс расположен на Московском шоссе, в поселке Шушары. Консультанты Bright Rich | CORFAC International эксклюзивно сдали в аренду 75% площадей этого комплекса. На текущий момент здесь свободна одна секция площадью 2 тыс. кв. м.

📌 Пивоваренная компания Carlsberg Kazakhstan – одна из крупнейших пивоваренных компаний Казахстана. C 2008 года она входит в международную Сarlsberg Group. На время ремонта основного офиса компании было необходимо рабочее пространство с готовым ремонтом и меблировкой, ключевой в этой сделке была также возможность оперативного заезда.

📍 MOST IT Hub расположен в бизнес-центре Fortis, на улице Ходжанова. Инфраструктура площадки включает все необходимое для комфортной работы резидентов: кухня, переговорные комнаты и конференц-зал, лаунж-зоны, акустические кабинки.

📝 MOST IT Hub — инновационное IT-пространство, объединяющее таланты, предпринимателей и стартапы для стимулирования экономического роста. Благодаря концепции Social Service Space, это не просто гибкие офисы, но и новаторский подход к управлению коммерческой недвижимостью с сервисами, экономящими время резидентов и повышающими их продуктивность. Ключевой элемент — развитие сообщества: синергия бизнеса, мероприятия, networking, поддержка стартапов, формирование партнерств и экосистемы, что делает MOST IT Hub центром притяжения для амбициозных лидеров и компаний.

Подводим итоги года на рынке недвижимости с очень интересным гостем. Следите за анонсами! Совсем скоро поделимся результатом 😎

#аналитикаBR

📌 По итогам 11 месяцев 2024 года на рынке инвестиций в Москве и Петербурге лидером среди сегментов коммерческой недвижимости стала офисная недвижимость с суммарным объемом инвестиций в обеих столицах – 354 млрд рублей. На втором месте – складская недвижимость с объемом инвестиций – 136 млрд рублей. Замыкают тройку лидеров объекты под редевелопмент, в такие активы инвесторы вложили в 2024 году 60 млрд рублей.

📈 Ставки капитализации с прошлого года значительно не изменились. Наибольшую доходность демонстрирует ритейл – 14-15%, ставки капитализации офисной недвижимости в среднем по рынку составляют 9%.

Давно хочу написать о трендах рынка коммерческой недвижимости и о том, на что важно обратить внимание инвестору. Но пока текст настаивается, держите небольшую затравку 😁

Вчера вышло сразу два любопытных материала о рынке жилой недвижимости. В первом — про вторичный рынок:

С ноября 2023 года кв. м вторичной недвижимости показал положительный прирост везде, кроме Ленинградской области (-1,9%) и Сургута (-1,1%). В среднем стоимость метра "вторички" увеличилась за год на 7,8%, до 117,5 тыс. рублей", - отмечается в исследовании, которое охватило 70 городов с населением от 300 тыс. человек

С учетом того, что в 2024 году курс доллара вырос на 16%, а инфляция по товарам повседневного спроса (FMCG), согласно данным РОМИР, уже значительно превышает 20%, возникает два важных вопроса:

⁃ можно ли считать жилую недвижимость действительно надежным защитным активом, как это часто утверждают агенты и девелоперы?

⁃ и какой рост мы видим “отрицательный” или “положительный”?

В этом материале также приводится прогноз по рынку вторичной недвижимости:

После предновогоднего всплеска на вторичном рынке может опять начаться стагнация, высказал мнение в беседе с ТАСС генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко. "В июле-августе вторичная недвижимость понемногу увеличивалась в цене, хотя средний рост по России не превышал 0,7%, а потом, в сентябре-октябре, "встала". Полагаем, за этим всплеском последует "штиль", который будет длится с января по март", - отметил собеседник агентства.

А вот вторая статья касается новостроек:

Цены на новостройки в России могут вырасти на 6-8% в 2025 году, сообщил журналистам руководитель "ЦИАН.Аналитики" Алексей Попов.

Тут снова надо вернуться к реальным показателям потребительской инфляции и курса доллара и задуматься о прогнозе их значений на 2025.

Он также добавил, что большого числа банкротств застройщиков в 2025 году ожидать не стоит.

Но насколько это утешает, если ваша квартира может оказаться в числе “небольшого числа”?

Сколько ни разъясняй, что офисная и складская недвижимость — это не про «агентства недвижимости», ярлык этот лепят упрямо и настойчиво, как плакат на несуществующую стену.

В нашем B2B-сегменте принято использовать термины «брокеры» или «консультанты». Эти названия более точно отражают нашу специфику работы.

И не только земельные участки 😏

Девелоперские компании из-за непростой ситуации в строительной отрасли начали продавать свои активы во многих регионах России. Об этом «Известиям» рассказали несколько участников рынка, сообщившие, что такие продажи ведут такие крупные игроки, как группа «Самолет», ПИК, Sminex и другие.

Bright Rich: За последние 6 лет московские компании стали платить за аренду офиса класса А на 18% больше, в классе В+ расходы на аренду выросли на 11%. В Петербурге стоимость аренды подорожала на 54% в классе А и на 26% в классе В+.

В реальном выражении аренда московских офисов дешевела, т.к. инфляция за последние шесть лет составила 45-50%.
А это означает, что московским ставкам аренды есть ещё куда расти – собственники офисов непременно воспользуются тем, чтобы как минимум «догнать» инфляцию. Тем более что на рынке аренды сейчас складывается дефицит офисных помещений, и это хороший повод для повышения ставок.

Коллеги, рекомендую материал от РБК для поднятия настроения.

Установившийся курс доллара к рублю заставил «обомлеть» топ-менеджеров ВТБ. Об этом рассказал первый зампред банка Дмитрий Пьянов в «письме Деду Морозу и Снегурочке», написанном от имени «мальчика Димы из синей группы детского сада».

Мы посмотрели как менялась стоимость аренды наиболее популярных офисных блоков в Москве и Петербурге с 2018 года.

И если в Москве за последние 6 лет стоимость аренды наиболее популярного блока (500 кв.м.) выросла всего на 18%, то в Петербурге за самый востребованный блок в 300 кв.м. теперь надо платить на 54% больше.

Можем ли мы назвать наблюдаемое явление “Эффект Газпрома”?