После последних атак появилось много прогнозов о том, что склады перестанут быть тихой гаванью для инвесторов, а ЗПИФы начнут обходить логистическую недвижимость стороной.

Мне кажется, проблема сформулирована неправильно. Рынок не боится рисков. Рынок боится рисков, которые невозможно оценить.

Пандемия? Посчитали.
Санкции? Посчитали.
Ключевая ставка? Посчитали.

Теперь в модели появился еще один параметр - риск повреждения объекта. Да, неприятный и новый. Но это не означает, что вся экономика складской недвижимости перестала работать.

Стоимость склада по-прежнему определяют те же вещи: надежность арендатора, срок договора, качество локации, ликвидность объекта и стоимость капитала. Просто теперь к ним добавится еще один пункт в инвестиционной модели: страхование, диверсификация и оценка географических рисков.

Я бы вообще не ожидал массового бегства ЗПИФов из складского сегмента. Наоборот, фонды станут избирательнее. Хорошие объекты останутся хорошими. За слабые будут просить больший дисконт.

И еще одна мысль. Мы десятилетиями говорили, что недвижимость - материальный актив, а значит, она надежнее акций. Но последние годы показывают, что даже бетон не избавляет инвестора от риска. Он лишь меняет его природу.

Поэтому главный вывод не в том, что склады стали плохим активом. Главный вывод в том, что инвестировать на автомате становится все сложнее. И это, пожалуй, единственное действительно долгосрочное изменение.