Александр Шевелев, директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC Int., объясняет причины такой динамики.
🖊 С чем связан небольшой рост вакансии в сегменте? Почему в Москве показатель увеличивается более выраженно, чем в регионах?
Рост вакансии в московском регионе во многом носит технический характер и не свидетельствует об ослаблении фундаментального спроса. Во-первых, в экспозиции появляются строящиеся низкотемпературные объекты, бОльшая часть которых реализуется в формате build-to-suit и впоследствии будет занята конечными пользователями. Во-вторых, рост вакансии обусловлен выходом на рынок отдельных объектов, в том числе через субаренду, после оптимизации логистических сетей крупными продуктовыми ритейлерами. В совокупности это приводит к временному увеличению вакансии, не меняя общей картины дефицита качественных низкотемпературных площадей.
В регионах новое предложение вводится более низкими темпами и зачастую сразу под конкретного заказчика, поэтому динамика вакансии остается сдержанной.
🖊 Сильно ли динамика роста вакансии в низкотемпературных складах отличается от среднерыночной?
Несмотря на увеличение доли свободных площадей, низкотемпературный сегмент остается более устойчивым по сравнению с рынком сухих складов. Причина - в специфике самого продукта: строительство холодильных и морозильных объектов дороже и технологически сложнее, круг потенциальных арендаторов уже. Поэтому большая часть новых объектов реализуется в формате build-to-suit или с высокой предварительной заполняемостью, что ограничивает риск роста вакансии.
🖊 Кто является основным потребителем такой недвижимости?
Ключевые пользователи – продуктовые ритейлеры, производители продуктов питания, фармацевтические компании, 3PL-операторы, работающие с продукцией, чувствительной к перепаду температур.
🖊 На текущий момент предложение удовлетворяет спрос или рынок испытывает нехватку площадей?
Этот сегмент еще далек от насыщения. Для крупных арендаторов, которым требуются современные объекты в конкретных локациях и с индивидуальными техническими параметрами, дефицит по-прежнему сохраняется.
Тем не менее, по новому предожению текущий год вряд ли повторит высокие показатели прошлого года. Интерес к сегменту сохраняется, однако из-за высокой стоимости строительства и финансирования девелоперы делают ставку на проекты с подтвержденным спросом. Основной объем нового предложения будет формироваться за счет BTS-проектов, а запуск спекулятивных объектов останется ограниченным.
🖊 Ожидается ли выраженный рост вакансии в этом сегменте логопарков?
Существенного роста вакансии ожидать не стоит. Скорее всего, она сохранится на уровне, близком к текущему, без формирования избытка предложения. При этом спрос останется стабильным, поскольку потребность в низкотемпературной инфраструктуре определяется не только экономическими показателями, но и потребностью в развитии цепочек поставок пищевой и фармацевтической продукции, которая никогда не теряет актуальности.