— Рост интереса бизнеса к покупке офисов в Москве связан с желанием владеть недвижимостью или с нехваткой помещений для аренды?
— Однозначного ответа здесь нет, ведь выбор зависит от стратегии конкретной компании. Для части бизнеса аренда остается принципиальной моделью: она не требует капитальных затрат и не увеличивает нагрузку на баланс, обеспечивая бóльшую финансовую гибкость. При этом даже крупные компании нередко сохраняют такой формат, заключая долгосрочные договоры на 10 и более лет.
Бизнес, приобретающий офисы, как правило, решает задачи, связанные с управлением активами, длительной фиксацией затрат и финансовой оптимизацией. К тому же в условиях ограниченного предложения часть компаний просто не находит подходящих площадей для аренды и рассматривает приобретение как альтернативу.
— Почему офисы в строящихся зданиях иногда продаются дороже, чем в готовых?
— Ключевое преимущество строящихся проектов — возможность выбора: покупатель может подобрать оптимальную площадь, этаж и конфигурацию помещения. На вторичном рынке такие опции ограничены: чаще доступны либо небольшие лоты, либо здания полностью, а найти, например, целый этаж площадью 1300–1500 кв. м достаточно сложно.
Кроме того, новые проекты предлагают более качественный продукт по инженерии, высоте потолков и инфраструктуре. Фактически речь идет о другом уровне офисной среды, что также влияет на стоимость.
— За счет чего, кроме цены, девелоперы могут конкурировать за покупателей?
— Конкуренция смещается в сторону качества продукта и среды. Активно развиваются проекты за пределами ТТК, но в непосредственной близости от метро. В таких локациях ключевым фактором становится инфраструктура: формируется полноценная среда, где можно работать, пользоваться сервисами, заниматься спортом и проводить время без необходимости покидать территорию.
Дополнительное значение имеет архитектура. Требования города к внешнему облику объектов существенно выросли, поэтому визуальное качество проекта становится важным конкурентным преимуществом.
— Какие локации в Москве сейчас наиболее перспективны для строительства офисов?
— Традиционные деловые направления, такие как Ленинградский коридор и «Москва-Сити», в значительной степени насыщены, хотя девелоперская активность там сохраняется. На этом фоне рынок смещается в сторону новых, менее очевидных направлений, прежде всего, за пределами ТТК, в том числе и с акцентом на восток города. В этих локациях формируются полноценные деловые кластеры с офисной, жилой и гостиничной функциями, а также развитой инфраструктурой. По сути, речь идет о реализации концепции «15-минутного города», где ключевые сервисы и рабочие пространства находятся в шаговой доступности. При этом определяющим фактором для таких проектов остается транспортная доступность, в первую очередь пешая близость к станциям метро.