Переходим к показателю, который в инвестициях поначалу всех пугает, но без которого нормальная модель просто невозможна. Речь про IRR.

Его формулу я приложил на картинке. Смотрите, восхищайтесь и сразу забудьте: вручную её сегодня никто не считает.

В Excel это делается одной функцией:
- в русской версии - ВСД(…)
- в английской - IRR(…)

Кроме того, есть еще один инструмент - финансовый калькулятор 10bii. Поставили на телефон и считаете доходность так же быстро, как уведомления читаете.

Что означает IRR

IRR считается в процентах. Например, IRR = 15% означает, что в этом проекте вы зарабатываете 15% годовых на свой капитал. Почти как проценты на депозит в банке, через эту аналогию проще всего понять смысл IRR.

Но что дает нам IRR? Чем он отличается от других видов доходности?

Плюсы IRR:

- учитывает срок владения,
- учитывает рост стоимости и факт продажи
- учитывает любые изменения арендного потока
- учитывает ремонты, налоги, простои, возврат НДС
- идеально показывает доходность на собственный капитал при заемных средствах.

Но есть один минус:

IRR - это всегда прогноз. Вы можете постараться учесть в модели всё, что возможно, но рынок остаётся рынком, а жизнь - жизнью. Помните об этом, когда смотрите на IRR, который у вас получился в расчётах.

А теперь пришло время поговорить о показателе, который чаще всего используют те, кто IRR ещё не понял: о ROI и его применимости в недвижимости.