Прежде чем двигаться дальше, давайте разберёмся с терминами, которые уже начали мелькать в нашем треде. И заодно посмотрим, какие вообще бывают виды доходности в недвижимости.

Есть три показателя, которые чаще всего используют инвесторы:

1. Yields - доходность прошлых периодов

Это взгляд назад. Показывает, сколько объект приносил в последний полный год аренды.

2. Cap Rate - ставка капитализации

Это взгляд в настоящий момент. Показывает, какую доходность объект даёт сегодня при текущем NOI и текущей стоимости.

3. IRR - внутренняя ставка доходности

Это уже взгляд в будущее. IRR учитывает всё: индексации, ремонт, простои, расходы, стоимость входа и выхода и, конечно, продажу объекта.
Показатель серьёзный и точно не для ленивых.

Но чтобы корректно считать любую доходность, нужно начать с другого показателя - NOI (Net Operating Income).

Формула простая:

NOI = ставка triple net × GLA

Где:

Ставка triple net— «трижды очищенная» арендная ставка:
- минус эксплуатационные расходы (OPEX),
- минус налог на имущество,
- минус НДС (если он применим к форме владения).

В примере с московским офисным блоком ставка triple net считалась бы так:

54 900 руб/кв. м в год с НДС
- НДС (22%) = 9 900 руб / кв. м
- OPEX + налог на имущество = 13 799,53 руб/ кв. м

= ставка triple net

С GLA все просто, это общая площадь объекта (GBA) за вычетом площади, которую мы в аренду сдать не сможем (места общего пользования, например).

Итак, считаем доходности:

Yields = NOI / стоимость объекта в прошлом году

Если yields = 11%, это означает, что в прошлом отчётном периоде объект приносил 11% годовых.

Cap Rate = NOI текущего года / текущая стоимость объекта

Если Cap Rate = 14%, значит сегодня объект генерирует 14% годовых.

А вот IRR будет считаться по абсолютно жуткой формуле, но об этом лучше поговорить отдельно.

И напоследок, ставка капитализации - это не только мера доходности, но и мера риска. Все как рассказывал в тех азах, с которых и мы с вами начинали. И можно ее посчитать методом выше, а можно вывести просуммировав коэффициенты риска для нашего конкретного проекта.

Живите с этим. Думайте.
Увидимся на обсуждении IRR.