В любых инвестициях всё начинается одинаково: инвестор хочет получить определённую ожидаемую доходность.
И заканчивается зачастую тоже одинаково: ожидаемая доходность на бумаге чудесным образом перестаёт совпадать с реальной.

Почему? Дьявол, как обычно, в деталях, которые новички то ли не замечают, то ли предпочитают не видеть.

Возьмём простой кейс. Гипотетический инвестор решил купить офисный блок в Москве на этапе строительства, сдавать его в аренду, а потом продать как арендный бизнес. Что может пойти не так?

Вот самые частые ошибки, из-за которых расчетные цифры в реальном мире превращаются в тыкву:

1. Использовать валовый арендный поток вместо чистого (NOI)

То есть считать всю ставку аренды доходом, забывая вычесть эксплуатационные расходы, налог на имущество, страхование, НДС (если он применим для выбранной формы владения).

2. Не учитывать затраты на ремонт

Чтобы получить прогнозируемую ставку аренды для этой локации, блок нужно привести в состояние, за которое рынок готов платить.

3. Забыть указать в модели время простоя

Между «мы купили офис» и «у нас есть арендатор» обычно проходят недели или месяцы.

4. Не учитывать комиссию брокеру

При сдаче или продаже объекта она почти всегда есть.

5. И самое изысканное — не дисконтировать денежные потоки на период строительства

Теперь давайте посмотрим на реальный пример, чтобы всё стало максимально наглядно.

Инвестор приобретает 100 кв.м. за 48 797 400 руб с НДС и готовностью в феврале 2027 года. Согласно данным, которые дает ему девелопер, опираясь на прогнозы по рынку, арендная ставка на момент готовности составит 54 900 руб./кв. м. в год с НДС, индексация аренды 7% в год. Стратегия - владеем 5 лет после ввода в эксплуатацию, затем продаем как арендный бизнес.

И вот вопрос: какая будет доходность? Проверьте себя.

Доходность, которую посчитает неопытный инвестор или его агент, который вчера продавал квартиры, а сегодня толкает офисные блоки в нарезку - 20,24% годовых

Брокер по жилью из Дубая скажет, что ROI за 5 лет 222%

Реальная цифра доходности между тем будет (IRR) 8,10% годовых.

И это мы не затрагивали куда более тонкие вещи: форма владения (физ.лицо, ИП, ООО), возврат НДС, ежегодная индексация депозита и его возврат в конце срока аренды, влияние заемного капитала.

Обо всём этом: и о терминах, которые мы начали использовать, - мы поговорим уже в следующем посте.