Когда мы определились с сегментами, самое время определиться и со стратегией. И поскольку наша задача не в том, чтобы получить магистерскую степень по инвестициям, я позволю себе некоторые упрощения. Думаю, вы меня за это простите.

Итак, по большому счёту, на стратегию можно смотреть через простой вопрос: на чём мы планируем зарабатывать? На росте стоимости, на рентном доходе или на их сочетании.

Например, вы купили офисный блок на этапе строительства и ждёте, когда здание достроят, чтобы продать дороже - это ставка на рост стоимости. А если вы готовы сначала сдавать этот блок в аренду, а затем продать, то это уже сочетание рентного дохода и роста стоимости.

В случае стратегии рентного дохода есть две альтернативы: спекуляция (в хорошем смысле слова) или капитализация арендного потока.

Спекуляция - игра в моменте.

Вы покупаете здание или несколько этажей, нарезаете их на небольшие офисные блоки и сдаёте по верхней границе рынка. Доходность максимальная, но и вовлечённость тоже: частая ротация арендаторов, контроль дебиторки, фоновый хаос, - всё это часть сделки.

Капитализация - игра в долгую.

Здесь вы выбираете одного-двух крупных арендаторов. Они, конечно, попросят скидку на старте, но затем сядут на долгий контракт с понятной индексацией. В итоге объект превращается в стабильный арендный бизнес, который можно продать дороже за счёт предсказуемого денежного потока.

Кстати, большинство серьёзных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости делают ставку именно на стабильный рентный доход и стараются покупать объекты с надёжным арендатором и длинным контрактом. Это не хорошо и не плохо, просто статистика рынка.

И вот теперь самое время перейти к практике: посмотреть на реальный кейс глазами неофита и разобрать, какие подводные камни легко пропустить.