К чему это приводит

Пожалуй, наибольшим образом разросшаяся регуляторика ударяет по застройке и землепользованию. Она усложняет строительство и приводит к снижению доступности жилья, делает города менее гибкими и адаптивными, порождает низкое качество среды и тормозит развитие города в целом.

По расчётам Национальной ассоциации домостроителей США, в 2021 году регулирование на всех уровнях привело к увеличению цены новых частных домов в среднем на 93 870 долларов, то есть 23,8 процента конечной цены. Десятью годами ранее эта надбавка составляла 65 224 доллара. В обновлённой оценке в 2026 году цифра выросла до 131 734 долларов, или 26,4 процентных цен, что стало причиной самой крупной за всю историю средней цены, ставшей причиной изменения кодов в последнее десятилетие. Городские экономисты Эдвард Глейзер и Джозеф Гьюрко в работах начала 2000-х годов видели концепцию «зонового налога», разрыв между рыночной ценой жилья и физическими издержками его строительства. В Бостоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Окленде, Сан-Хосе и Вашингтоне он превысил десятую часть стоимости жилья, а в Сан-Франциско перевалил за половину. Более поздние расчеты Гьюрко и Криммеля по данным 2018 года говорят об около 500 тысяч долларов «налога» на четверть акра в Нью-Йорке и около 400 тысяч в Сан-Франциско и Чикаго.

Уортонский индекс жёсткости земельного регулирования, построенный Гьюрко, Сайзом и Саммерсом на данных опроса примерно 2600 руководителей, при повторном измерении в 2018 году показал главное. За десятилетие регулирование на основных городских рынках усилилось, и даже жилищный кризис 2008 года не привёл ни один зарегулированный рынок строительства к сколько-нибудь значимой дерегуляции. Срок между подачами заявок и получением разрешения в крайних случаях составляет около шести месяцев. История эта не характерна не только для Америки. Обзор Кейт Баркер, подготовленный по заказу британского Казначейства еще в далеком в 2004 году, показал, что реальные цены на жилье (то есть с учетом инфляции) в Великобритании за тридцать лет выросли примерно на 2,5 процента в год, и именно сама планировочная система является главной причиной нехватки предложения жилья. Чтобы снизить рост цен, необходимо строить еще около 120 тысяч единиц жилья (частных домов или квартир) в год. Из 36 рекомендаций к двадцатилетию доклада полностью выполнено лишь одиннадцать, цены на жилье в крупных городах Британии покоряют очередные вершины.

Есть и обратный пример. Регулирование землепользования в Японии с 1968 года работает по национальной системе из двенадцати зон, выстроенных по спектру, уменьшающих помехи к строительству и работающему кумулятивно. Каждая следующая зона разрешает всё, что разрешено в предыдущих случаях, даже в самой строгой малоэтажной жилой зоне разрешено строить небольшие многоквартирные дома, открывать надомный бизнес и предприятия розничной торговли. Проект, соответствующий зонированию, согласовывается автоматически, без отдельной экспертизы. Национальный уровень регулирования лишает местные органы полномочий возможности плодить собственные исключительные правила. В результате лишь в Токио, самом большом городе мира, в который за 25 лет прибыло почти два миллиона новых жителей, жилье осталось доступным.

Это лишь пример одной из сфер, в которых силен формализм. Но он затрагивает также транспорт (многие урбанисты выступают против конкуренции в общественном транспорте и выступают за запрет маршруток, чрезмерно ограничительные меры по отношению к личному автотранспорту вроде запретов на въезд в центр), архитектуру и фасадные решения (дизайн-коды, высотные ограничения или иное регулирование внешнего облика зданий, принимаемые без работы и участия собственников зданий, арендаторов, бизнеса и многое другое), запрет кондиционеров (привет Аркадию Гершману), регулирование арендой платы за жилье, запрет краткосрочной аренды, обильное строительство социального жилья, скептическое отношение к микромобильности (часто слышны призывы запрещать электросамокаты в угоду общественному транспорту или велосипедам), чрезмерно большое внимание к трамваю (в то время как существуют менее дорогие, простые и не то чтобы менее экологичные альтернативы вроде BRT), чрезмерное желание стандартизировать МАФ, благоустройство, окраску подвижного состава, такси и в целом чрезмерное внимание к единому городскому фирменному стилю или брендингу, ограничение служб доставки и размещения дарксторов, нормы инсоляции. Есть и то, когда, казалось бы, хорошие практики навязываются тоже централизованно (яркими примерами служит обязательное размещение места под коммерцию на первых этажах домов, обустройство прозрачных подъездов). Урбанисты топили активно за ликвидацию городских рынков и нестационарной торговли, запреты т.н. наливаек и чрезмерное ограничение уличной рекламы, ограничение агрегаторов такси, регулирование тарифов ЖКХ и муниципализация комуннальных услуг. Таких практик огромное множество в городах по всему миру, и к сожалению, многие урбанисты поддерживают подобный путь решения проблем вместо создания институтов и разработки практик, ориентированных на самоорганизацию.

тг-канал «Рыночная площадь» для тг-канала «Урбан-Найм»

3/7