🏠 «Не покупайте квартиру»

Довольно часто можно встретить мнение о том, что покупка квартиры дело невыгодное. А если ещё берется ипотека, так вообще — кабала. Многие блогеры заявляют о том, что образовался пузырь на рынке недвижимости в РФ и покупать сейчас квартиру — финансовое преступление. Эксперты также говорят об отсутствии инвестиционного смысла в покупке жилой недвижимости, ведь предполагаемая доходность от сдачи в аренду будет в районе 4%, а это меньше, чем доходность облигаций или даже банковского вклада. Кстати очень странно, что в этих расчетах почти всегда не учитывают рост стоимости самой недвижимости, а считают только арендный доход.

Лично я не считаю ипотеку абсолютным злом. В некоторых случаях ипотека может являться вполне себе рабочим финансовым инструментом. Особенно, если речь о льготной ипотеке со "вкусной" ставкой. В конце 2022 года мне пришлось временно переехать в Краснодар и снимать однокомнатную квартиру. Ради интереса я решил немного изучить местный рынок недвижимости, где я нашел довольно интересные предложения: квартиры от крупного застройщика с ремонтом, которые можно было взять по программе льготной ипотеки. Если воспользоваться субсидией от застройщика (повышение итоговой цены, но снижение ставки на 1,5%-2%), то можно взять квартиру в ипотеку со ставкой 4%. Таким образом, подкопив денег на первоначальный взнос, можно взять квартиру в ипотеку под 4%, где ежемесячный платеж будет равен или даже меньше, чем стоимость аренды квартиры в этом же районе.

Если квартира приобретается для того, чтобы в ней жить, то почему бы и нет: вместо того, чтобы платить арендатору, вы платите такую же (или даже меньшую) сумму банку и получаете через 20-30 лет в собственность квартиру. Основная сложность — это накопление первоначального взноса и ремонт.

Если квартира приобретается с использованием льготной ипотеки для сдачи в аренду, то здесь я также не вижу математических минусов: вы вкладываете первоначальный взнос, тратите деньги на меблировку, а дальше арендаторы платят за вас ипотеку. Через 20-30 лет у вас (или у ваших детей) появляется актив, который, вероятнее всего, ещё и вырастет в цене.

А теперь вишенка на торте: досрочное погашение ипотеки. Психологически комфортно как можно раньше избавиться от долга. Но с точки зрения цифр, при ипотечной ставке в 4-6% нет смысла погашать ипотеку досрочно. До тех пор, пока ставки по банковским вкладам и облигациям выше ставки по ипотеке, рационально вместо досрочного погашения формировать кубышку из вкладов и ОФЗ. Как только суммы в кубышке будет хватать на полное закрытие ипотеки, у вас появится выбор: обрести психологическое спокойствие, избавившись от долга или продолжать платить обязательный ежемесячный платеж и почти гарантированно получать свой денежный бонус, равный разнице в процентных ставках.

Покупать квартиру за наличку, чтобы сдавать и получать 4% — я бы не стал. Брать обычную ипотеку со ставкой 13-16% очень невыгодно. Спекулировать недвижимостью я бы также не стал. Но я не могу найти существенных минусов в том, чтобы использовать ипотеку с низкой процентной ставкой, как один из финансовых инструментов, когда ключевая ставка ЦБ в 2-3 раза выше. Ко всему прочему, работающие члены семьи могут получить налоговый вычет при покупке недвижимости в ипотеку (максимум 650.000₽ на человека) и использовать материнский капитал (при его наличии). Поэтому я искренне не понимаю, когда на протяжении нескольких лет многие блогеры отговаривают покупать недвижимость, даже если она приобретается для жизни.

Интересно узнать, а как вы относитесь к ипотеке? Пользуетесь ли описанной выше схемой или предпочитаете не иметь долгов / погашать как можно скорее, не обращая внимания на возможную выгоду?