О том, что иногда универсальные решения все-таки есть

С Васей, а точнее, его финансами, все оказалось проще: на момент этого поста все ответы разделились между ожидаемым «оставить и сдавать» и наиболее экономически рациональным «вложиться в фондовый рынок РФ и США в пропорции».

Давайте разберёмся, почему именно в этом случае оставить и сдавать - не лучшая идея.

Поиск решения

⏺Вася вложил в студию ₽800 тыс, ещё ₽140 тыс уже потратил на ипотеку.

⏺До ключей от квартиры ему ещё от 6 до 15 месяцев. Возьмём средний срок, тогда через 11 месяцев его вложения вырастут еще на ₽165 тыс.

⏺Студия с отделкой, но на покупку мебели и кухни уйдёт еще где-то от ₽150 тыс.

Итого, к моменту начала сдачи, вложения Васи составят минимум ₽1,225 млн.

Арендная плата за студию в среднем ₽18 тыс, значит доход в месяц после погашения ипотеки составит ₽3 тыс.

Если бы Вася хранил эти ₽1,225 млн в банке под нынешний маленький процент (4,5%), он получал бы прибыль ₽4,5 тыс в месяц, что больше, чем за аренду.

Но а как же собственность? - обязательно спросит кто-то.

Давайте посмотрим 🤔

Предположим, что аренда у Васи будет без простоев и всю прибыль от неё Вася будет вкладывать в досрочное погашение ипотеки.

Тогда, спустя 15 лет (а не через 25), Вася получит студию в свою собственность. Пусть все это время студия будет дорожать на 2-3% в год, плюс за это время рядом с ней построят метро, что увеличит ее стоимость сразу на 15%.

Значит ее цена через 15 лет составит где-то около ₽5 млн (текущая ₽3,2 млн).

За все это время он вложит в неё ₽1,65 млн, значит его средняя годовая доходность за эти 15 лет составит 13-15% годовых.

Практически так же, как в среднем растёт российский фондовый рынок, А если пересчитать в долларах, то очень вероятно, что получится сильно меньше, чем растет глобальный рынок 🤷🏻‍♂️

И это оптимистичная оценка: в аренде будут простои, будут расходы на содержание и ремонт квартиры, не всегда вся прибыль от аренды будет идти на досрочное погашение.

А если страховать риски утраты имущества (пожар, потоп и т.д.)? А если метро не построят или перенесут? А если цены на недвижимость перестанут расти или начнут падать (в Америке в это тоже не верили к 2007 году, но мы знаем, как получилось)?

Маржинальность (% дохода в расчете на сумму вложений) у студии низкий, для варианта с арендой нужна квартира побольше и без ипотеки.

▶️Поэтому Васе точно стоит продать, а затем выбирать между «купить следующую по той же схеме», чтобы скопить на покупку без ипотеки или «вложиться в фондовый рынок» и уйти от рисков стройки и недвижимости.

И если от второго варианта его отделяет только страх и незнание, то пусть подписывается на наш канал 😉 Ведь средний возраст инвестора в США в далеком 2015 году составлял 49 лет.

Слышишь, Вася?

#опросы

📍P.S. Тем не менее, у каждого васи своя уникальная ситуация и решение индивидуально. Может быть эта квартира для детей, которые скоро закончат школу, или для родителей-пенсионеров. Или ипотека льготная от компании. Или налоговый имущественный вычет у Васи с женой ещё не был использован.