Альтернативная доходность: об инвестициях в недвижимость

Василий живет в Ветербурге, у него есть своя квартира, доходов хватает на жизнь и на сбережения. Однажды он получает в наследство не большую, но и не маленькую сумму в ₽800 тыс. Так как у Васи нет конкретной цели на них, он решает инвестировать (фактически предполагает, что эти деньги у него до пенсии).

Василий что-то слышал о финансовых рынках, но это все не точно и рискованно, а потому страшно. А вот недвижимость - реальный актив, который можно потрогать руками и сдавать в аренду, чтобы работал. Поэтому он выбирает вложиться в стройку и либо снять прибыль, когда квартира вырастет в цене, либо оставить себе и сдавать, чтобы окупить ипотеку.

После анализа новостроек, Вася выбирает студию с отделкой в ипотеку (потому что хватает только на это). Вася рассчитывает свой финансовый план:
💰инвестиции ₽800 тыс
🏦 ипотека ₽15тыс/мес
🧾 расходы на сделку ₽5 тыс
⏱ до получения ключей 1-2 года
🏠 квартира с отделкой (нет расходов на ремонт)
🛡 надежный застройщик (минимальный риск банкротства)
🚇 район у метро (перспективная продажа/аренда)

Уже через 9 месяцев стоимость квартиры по переуступке выросла: с учётом расходов по ипотеке, текущая доходность вложений составляет около 25% годовых. На вложенные ₽940 тыс. Вася заработает почти ₽320 тыс.

Неплохо, да? Не совсем.

Как и у всех, большинство расходов Васи в конечном счёте привязано к курсу доллара. За 9 месяцев $ подорожал по отношению к ₽ на 21% годовых. Иными словами, квартира Васи в момент покупки стоила $14,6 тыс., а через 9 месяцев $15,1 тыс. Доходность в долларах составила около 4% годовых.

Какие у Васи были альтернативы?
Инвестировать на российском или глобальном рынке (или в пропорции).

🏠 Если предположить, что ближайшие 10-20 лет Вася продолжит инвестировать в недвижимость по той же схеме (купил стройку-продал до ключей) и перейдёт со студий на однокомнатные, а затем на двухкомнатные квартиры, его доходность окажется в районе 15% годовых. При этом он будет нести риски банкротства застройщика, замораживания или продления стройки, финансовый риск на ипотеку, риск ликвидности квартиры (будут ли ее покупать и когда) и риск изменения цен на недвижимость.

🇷🇺За последние 9 месяцев индекс Московской биржи (то есть весь рынок основных российских акций) подорожал почти на 4% годовых. Поэтому сейчас Вася точно выиграет, если продаст квартиру поскорее. В среднем, индекс Мосбиржи растёт на 12% годовых. При этом инвестиции в индекс в основном связаны с экономическим риском на всю экономику России и с риском банкротства брокера. Вариант с недвижимостью на длинном промежутке выглядит немного доходнее, но намного рискованнее.

🇺🇸 Индекс S&P 500 (широкий рынок основных американских акций) вырос за те же 9 месяцев на 11% годовых. Здесь Вася уже проиграл, ведь его доходность в долларах всего 4%. Средняя историческая доходность индекса 9% годовых, при этом основной риск связан с развитием мировой экономики и валютной переоценкой из долларов в рубли (и часто это не риск, а преимущество: мы помним, что когда-то доллар стоил 26 рублей). Выходит, на длинном промежутке инвестиции в широкий американский рынок могут быть и доходнее, и надежнее, чем в недвижимость.

Итак, несмотря на хороший рублевый доход, Василий получил весьма скромную прибыль в пересчете на доллары. И в перспективе у Васи есть разные альтернативы, о которых ему стоит подумать.

А как бы вы поступили на месте Васи?

#попонятиям