В коммерческой недвижимости доходность часто считают слишком просто: аренда × 12 месяцев ÷ цена объекта.
Например:
Офис — 50 млн ₽
Аренда — 500 тыс. ₽/мес.
Заявленная доходность — 12%
Но два месяца простоя — и выручка снижается до 5 млн ₽ в год.
Минус 500 тыс. ₽ операционных расходов — остаётся 4,5 млн ₽.
Фактическая доходность — уже 9%.
И это ещё без ремонта, комиссии за поиск арендатора и расходов при смене арендатора.
Поэтому в WEWALL мы смотрим не на одну цифру в презентации, а на всю модель:
🟠сколько объект реально генерирует;
🟠сколько времени занимает сдача;
🟠какие расходы несёт собственник;
🟠кто арендатор и на каких условиях заключён договор;
🟠насколько объект ликвиден;
🟠за сколько его можно будет продать.
Вакантность и срок экспозиции офисов в Москве сильно различаются в зависимости от сегмента и объекта. Поэтому потенциальный арендный поток нельзя автоматически считать гарантированным.
Методика оценки доходной недвижимости исходит из расчёта чистого операционного дохода (NOI), а не просто валовой арендной выручки.
Поэтому считать нужно не доходность из презентации, а деньги, которые останутся у инвестора после всех расходов и рисков.
🟠 Записывайтесь на консультацию — мы просчитаем всевозможные сценарии и найдем решение для ваших инвестиционных целей.