Рост стоимости жилья в Лас-Вегасе за последние 70 лет

Писал текст для клиента где-то года 2 назад, но его не выкупили, а я вот нашел в архиве. Чего без дела валяться — решил вам показать. Вдруг кому полезно будет.

___________

Хотите такие тексты для себя? Пишите мне в личку.

___________

Друзья, история часто повторяет свои сценарии. Не буквально, но через схожие механики: появляется новый драйвер экономики, за ним приходят люди, бизнес, инфраструктура, а затем меняется и стоимость недвижимости.

Именно поэтому, если мы хотим понять, как в ближайшие годы может вести себя рынок жилья в эмирате Рас-Аль-Хайма, полезно посмотреть на исторический пример первого крупного «города-казино» — Лас-Вегаса.

Сразу оговорюсь: ниже речь не о полном официальном индексе цен за все 70 лет. По ранним периодам такой статистики немного — я ориентировался на архивные объявления о продаже/покупки домов в газетах, данные по населению и турпотоку. Но даже это дает понятную картину: когда город становится центром развлечений, туризма и инвестиций, дорожают не только отели и коммерческая земля, но и обычное жилье. С конца 1970-х этот тренд подтверждает и индекс FHFA по агломерации Лас-Вегаса.

До 1930 года Лас-Вегас был небольшим провинциальным городом. Перелом начался после строительства дамбы Гувера и легализации азартных игр в Неваде в 1931 году. А 3 апреля 1941 года открылся El Rancho Vegas — первый крупный resort на будущем Лас-Вегас-Стрип. С этого момента город начал превращаться в игорную столицу США.

Главное здесь вот что: жилье в Лас-Вегасе дорожало не само по себе. Его тянул вверх рост самого города.

Население Clark County выросло с 127 тыс. человек в 1960 году до 273 тыс. в 1970-м, 463 тыс. в 1980-м, 770 тыс. в 1990-м и 1,43 млн к 2000 году. Параллельно рос туристический поток: с 6,8 млн посетителей в 1970 году до 35,8 млн к 2000-му.

Одновременно увеличивался и номерной фонд: с 25,4 тыс. гостиничных номеров в 1970 году до 124,3 тыс. к 2000-му.

На таком фундаменте и переоценивается вся недвижимость города, включая жилую.

Теперь к ценам.
По архивным объявлениям в 1954 году дом в Лас-Вегасе можно было купить примерно по таким ценам:
➡️2BR — $14 тыс.,
➡️3BR — $16 тыс.,
➡️4BR — $23 тыс.

Земля тоже стоила очень дешево — около $300 за акр.

В 1964 году рост оставался умеренным: дом с 3 спальнями и 2 ванными стоил уже около $17-17,5 тыс.

К 1974 году рынок ускорился: появляются дома с бассейнами, гаражами и более качественной отделкой. Цены уже расходятся по уровню объекта: около $25 тыс. за 3BR с двориком, $43 тыс. за 3BR с гаражом на 2 машины и около $47 тыс. за 4BR.

Это важный момент: рынок начинает не просто расти, а сегментироваться.

К 1984 году рост становится по-настоящему взрывным:
➡️около $80 тыс. за 3BR, $96,5 тыс. за 4BR
➡️до $145 тыс. за 4BR с большим участком и бассейном.

В конце 1980-х, после запуска The Mirage, Лас-Вегас входит в эпоху мегарезортов. Это резко усиливает турпоток, узнаваемость города и капитализацию земли.

В 1994 году цены продолжают расти:
➡️ от $100 тыс. за 2BR,
➡️ от $160 тыс. за 4BR на 213 м²
➡️$255 тыс. за двухэтажный дом на 278 м².

К 2004 году уровень уже совсем другой:
➡️от $399 тыс. за 3BR на 167 м²,
➡️от $495 тыс. за 4BR на 241 м².

И это уже не просто инфляция, а результат долгого расширения экономики города.

Главный вывод в том, что недвижимость в таких локациях дорожает не тогда, когда история уже полностью сложилась, а в процессе формирования новой городской функции.

Сначала появляется якорный драйвер. Затем растут туризм, рабочие места, население и инфраструктура. И только потом рынок массово переоценивает землю и жилье вокруг.

Именно поэтому Лас-Вегас интересен не как точная копия Рас-Аль-Хаймы, а как понятная историческая аналогия.

Сегодня в Рас-Аль-Хайме такую роль играет Wynn Al Marjan Island.

И если смотреть на рынок через призму истории других игровых и туристических центров, становится понятно: главный рост в подобных историях часто начинается не после полного запуска, а тогда, когда рынок только осознает будущий масштаб перемен.

@dubai_househusband